Profil investisseur tendu

[Julio9]

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis pour lancer mon premier investissement locatif. Mon objectif est de générer un complément de revenu (cash-flow positif) pour augmenter ma capacité d’endettement et enchaîner sur d’autres projets à court/moyen terme.

Ma situation financière :

• Revenus : Salaire de ~2 600 € net mensuel (Brut annuel : 40 475 €).

• Épargne actuelle : 5 300 € (répartis sur Livret, PEL et PEA).

• Crédits en cours : 791 € / mois au total (échéances jusqu’en 2038/2048).

• Taux d’endettement actuel : Environ 30,4 %

Mon profil :

• Age : 26 ans
• Métier : Conducteur presse numérique (imprimerie)
• Situation : Célibataire

Ma stratégie : Je compte financer le bien à 100 % et payer les frais de notaire avec mon épargne actuelle (~4 800 €). Ma prime d’intéressement de mai me servira de matelas de sécurité. (6–7k euros)

Mes interrogations :

1. Avec mes 791 € de mensualités actuelles, pensez-vous que les banques accepteront facilement le calcul différentiel ou le passage aux 35 % pour ce projet ?

2. Quel est la meilleur stratégie à adopter afin d’accumuler du patrimoine ?

Merci d’avance pour vos précieux conseils !

[Aurelien285]

Salut,

Acheter un bien a crédit, ça te permets d’augmenter tes revenus, mais ça augmente surtout tes dettes. Et même avec un cache flow positif, ça ne va pas t’aider à investir dans de nouveaux bien (sauf si le loyer est genre 4* supérieur aux mensualités…)

Ici avec si peu d’épargne de sécurité, t’arriveras peut être a négocier jusqu’au 35% de ton salaire mais pas plus.

Pour passer les 35% et pouvoir enchaîner les opérations, il faut de sacrées garantie pour la banque. Mais je vais laisser les experts immo s’exprimer

[Julio9]

Merci pour ton retour Aurelien285. Pour préciser, ma poche d’épargne va doubler en mai (+7k€ d’intéressement), ce qui me fera environ 12k€ de sécurité.

Pensez vous qu’avec ce budget c’est plus flexible ?

[Paul-Aymeric]

Bonjour, il y a des règles d’investissement Immo. Après chacun voit le bien Immo différemment suivant ses capacités financières, de gestion, et de réparation si nécessaires. Certaines règles anciennes comme le remboursement sur 12/15 ans suivant l’état du bien, le taux élever ou bas de vacance et où de non paiement. Pour 1 premier achat, je te conseil une assurance loyer impayé.Ex: 100000 euros, coût du crédit à rembourser sur 12/15 ans en comparatif avec le loyer. Les loyers , sur la vie du crédit on compte 75% environ de rentrée de loyer.aujourd’hui coût environ 700 de crédit plus assurance et foncier. Peut être 800. Il faut donc environ 1000 euros de loyer. La valeur du bien : 12 mois de loyers 12 ans = …. Ex: 12 850 12=122400. Ou en rentabilité annuelle %.: ex:loyers annuel diviser par prix du bien x 100.:.. 8000/100000x100=8% ses calculs servent à savoir si le bien est rentable et suivant les résultats à estimer les risques. Attention aussi aux impôts… quand tu as du cash-flow.. pour les banques suivant si tu es fourmis ou cigale… et si le bien est rentable… et avec peu de risque.

[Thomas106]

Bonsoir @Julio9

Une première remarque : la prime d’intéressement participation n’est un matelas de sécurité que si vous vous la faites payer plutôt que de l’investir sur un plan d’épargne entreprise (PEE) –> donc si vous passez par la case impôts sur le revenu. A 40keur de revenus, vous devez déjà être dans la tranche a 30 : c’est une mauvaise idée. Mieux vaut placer et attendre 5 ans (mais dans ce cas là, ce n’est pas liquide sauf motif de déblocage anticipe : acquisition de la RP, pacs, mariage…)

Pour votre projet en lui-même : le calcul différentiel n’a plus cours depuis la mise en place des préconisations du HCSF sur le taux d’effort (les fameux 35%).

Les banques ont le droit d’y déroger pour 20% de leur production de crédit, et 80% des dérogations doivent servir à financer des primo accédant.

Votre projet rentre donc dans les 4% de ce que les banques ont le droit de faire en tant que tel. Au regard de vos revenus / de votre âge, selon la région vous pourriez avoir une ouverture mais franchement, vous n’aurez plus aucune épargne (et n’êtes pas dirigeant de votre propre affaire), donc zéro side business pour les banques qui cherchent à réserver cette facilité à des clients rentables pour elles.

Ça me paraît donc relativement tendu, mais un courtier local vous le confirmerait (ou pas, il ‘est pas interdit d’être optimiste )

[Julio9]

Merci pour vos analyses. Si on met de côté le projet précis, je cherche à comprendre quelles sont mes options réelles pour obtenir un financement avec mon profil.

J’ai une capacité d’épargne de 1 400€ / mois (en lissant mes primes) et 22 000€ d’épargne liquide prévue d’ici la fin de l’année.

​Selon vous, quelle est la meilleure stratégie pour débloquer la situation ?

Sinon que me conseillez-vous comme investissement pour préparer l’avenir ?

Merci d’avance pour vos retours.

[Aurelien285]

Il y a quoi derrière tes crédits en cours déjà ?

[Julio9]

C’est ma résidence principale (33% d’endettement), j’ai acheter il y à 3 ans juste avant la montée des taux (2,7%), sous les conseils de mes parents afin de me sécuriser car j’avais accumulé beaucoup d’épargne.