j’achète ma résidence principale avec ma compagne, suite à la vente d’un bien appartenant à ma mère.
Nous avons donc un bel apport qui rend possible le projet, et je me demande comment l’optimiser.
Nous avons un loyer actuel de 950 € et ne souhaitions pas avoir des mensualités trop hautes, pas plus de 1000/1050 €. Sachant que sur le papier, nous pourrions aller aller à 1200-1300 €, correspondant au 35% d’endettement.
Nous achetons une maison à 420 k (notaire inclus). Nous avons récupéré 270 k de la vente du bien de ma mère.
Je souhaite mettre minimum 20 000 € de côté pour nous sécuriser (livret A ou LEP).
Aujourd’hui il est prévu de mettre 230 k d’apport et 190 k d’emprunt.
Je me demande si il ne pourrait pas être intéressant de baisser l’apport, augmenter les mensualités au maximum possible, et utiliser le montant dégagé pour payer le surplus de mensualité tout en le faisant travailler.
Par exemple, économiser 60 000 d’apport et monter les mensualités à 1300 €.
Le rendement de ces 60k bien placés pourrait il être pertinent pour financer 300€ / mois ?
Cela pose des question également de sécurité, l’idée n’est vraiment pas de se mettre en danger et de monter une usine à gaz.
Mais je viens chercher vos lumières, autant explorer cette piste tout de suite.
Tout d’abord merci pour cette bonne question, je suis dans une situation très très similaire et cela m’ouvre sur des réflexions que je n’avais pas en tête.
Si je résume, entre le 1050 et le 1300 Max on a 250€ de différence ce qui fait exactement 3000€ par an.
Pour gagner 3000)/an en considérant la flat tax a 30% il vous faut en générer 4300€ (3000/0,7).
Avec 60 000€ placé, il faudrait donc un placement à 7,2% (4300/60000).
Grosso modo, je ne pense pas que l’on trouve un tel taux garanti à ce jour de façon.
Par exemple, si l’on regarde MeilleurTaux, les compte à terme à 12 mois vont jusque 2,70%, soit 1620€/an.
Avec les intérêt cumulés, il vous faudrait 36 ans pour arriver au bon capital …
Mais les 2,70% ne sont pas garanti bien sûr …
Ceci dit s’ils baissent, vous pourriez aussi négocier votre crédit à la baisse, tandis que si les taux augmentent, alors là vous pourriez y gagner.
Je vois donc trois solutions :
-s’endetter le moins possible, mais ne plus avoir de cash en cas de coup dure
-s’endetter le plus possible mais ne pas prendre de risque financier à côte, générer un effort d’épargne supplémentaire en supposant une potentielle hausse des taux (des compte à terme)
-s’endetter le plus possible et prendre des risque financier en bourse, supposant qu’on parvienne à obtenir du 7/10%/ an cumulable en plus, mais très très loin d’être garanti.
C’est clair que le but est de mettre le minimum d’apport.
Apres c’est à toi de voir sur quel support tu veux investir l’argent que tu n’auras pas mis en apport, c’est un autre sujet.
L’apport prévu aujourd’hui est de 230k, histoire de ne pas s’asphyxier.
Ce n’est qu’en regardant les vidéos de Finary, récemment, que je me suis dit que je pourrais peut etre monter les mensualités et les financer via le montant dégager.
Question de débutant, en quoi enlever 40 000 € de l’apport et les utiliser pour financer les mensualités est intéressant ? Comment faudrait il les placer pour garder la liquidité mais avoir un rendement suffisant ?
A noter qu’on ne voulait pas passer la barre des 1000 euros de mensualités car c’est déjà très dur comme ça.
Nous sommes fonctionnaires + CDI et deux jeunes enfants.
Donc une situation assez sûre, mais des salaires de 1800 € chacun environ donc il faut tout de même faire très attention.
1000e de mensualité avec 3600e de salaire et 2 enfants je trouve ça déjà assez élevé…
Et concernant la sûreté du public, je n’en serais pas autant persuadé en 2025
Selon moi, si tu as des enfants ou prévois d’en avoir, fait en sorte de terminer ton crédit juste avant leurs études. Cela te permettra de les aider sans être asphyxié par des mensualités (= + de confort).
Aussi, négocie le taux le plus bas, met le moins d’apport possible. Place un maximum de tes liquidités pour les faire fructifier. Avec un taux de 3.6% sur 25 ans, tu empruntes 240000€ avec 1282€/mois. Tu as alors 180k d’apports à fournir. 50000€ de différence qui, placés sur un PEA sur un produit à 7% de rendement te rapportent 221000€ d’intérets aux terme de ton crédit ! Et ce, sans ajout d’une épargne mensuelle supplémentaire. Capital final 271000€, + ta maison qui, on l’espère aura conservé sa valeur.
Par contre ton crédit t’auras coûté 144000€ contre 114000€ dans un emprunt à 190k. Tu auras « perdu » 30k€ dans l’opération, en deça de ce que tes 50000€ de base t’auraient générés.
Oui et non, tout dépends du projet de vie, de l’appétence au risque, plein de facteurs rentrent en jeu d’où mon calcul et les trois options.
La situation d’un investisseur est toujours unique.
Par exemple je préfère apporter au maximum dans mon projet personnel et m’endetter sur un projet LMNP pour déduire les intérêts…
Pour répondre au dernier retour du demandeur :
Les revenus garanti sont faibles, tandis que les revenus hauts sont risqués.
De plus, s’endetter de 60k, sur 25 ans c’est devoir 90k si vous arrivez à avoir un bon taux.
Le calcul n’est donc pas simple, il s’agit plutôt de vous questionner sur votre appétence au risque et de votre croyance en l’avenir, financier, fiscale, personnel.
Moi aussi
Mais pas le choix dans un secteur où le foncier est hors de prix et dans la mesure où on s’en sort avec un loyer actuel de 950€ depuis pas mal d’années.
Pour le public, je suis bien d’accord, disons que pour l’instant, ça reste pour les banques et un autre, un gage de sécurité.
par contre, il me semble que pour le PEA, les montants sont bloqués 5 ans ?
Est ce que je peux retirer régulièrement pour financer mon excès de mensualité ? Par exemple 300€ par mois.
Avant 5 ans, les taxes sur les plus-values sont de 30% (impot sur le revenu+cotisations sociales), et après 5 ans elles sont de 17,2% (cotisations sociales uniquement) sur un PEA.
Tu peux retirer régulièrement oui, mais c’est pas tant l’esprit de ce genre d’investissements. L’idée ce serait plutôt d’investir sur des produits capitalisant sur une longue période (par exemple 25 ans) puis ensuite d’envisager une stratégie de retrait pour faire un complément de revenus pérenne sans éroder ton capital obtenu. Malheureusement, avec 50000€ (c’est pourtant une somme), en imaginant que tu les places sur un ETF distribuant à 4% environ, ça ne te fait « que » 2000€/an, sans évoluer finalement.
Comme le disent certains intervenants, il faut s’endetter un maximum.
En effet, le risque est asymétrique à cause des taux fixes:
Scénario 1: Hausse des taux, comme en 2022. Imaginons, que les taux d’emprunt passe à 6% et les comptes à terme à 5%. Mais toi tu as emprunté en 2025 à 3,2%. L’argent que tu as gardé est mieux placé.
Scénario 2: Baisse des taux, tu as emprunté à 3,2% et on revient à 1,6%. Tu renégocies ton prêt. Souvent pendant les périodes de taux bas, les actifs risqués tels que le BTC s’envolent. Tu achètes 0,5 BTC
Scénario 3: Taux stables, même en cash flow négatif tu honores tes mensualités. Et tu places le reste en limitant la casse. Le scénario 3 est un équilibre instable. Tu vas revenir dans un scénario 1 ou 2 sous quelques mois ou années.
Un problème néanmoins c’est la fiscalité, car on parle d’une hausse de la flat tax de 10% ou 20%
Ton plus grand risque n’est pas financier mais relationnel, quand on sait que 50% des couples se séparent et que les séparations sont le plus souvent provoquées par les femmes.
Mon courtier me dit que je vais être limité pour monter l’endettement car mon compagne est actuellement en congé parental… C’est pourtant une situation limitée dans el temps mais bon.
Nous attendons donc les premiers retours de banque pour voir de combien on pourrait monter l’endettement.
La question est surtout comment placé l’apport dégagé pour conserver la liquidité, limiter les risques et avoir le meilleur rendement possible ?
Parfois je me dis que tout cela est bien compliqué et risqué et que je ferai mieux de rester sur le plan de départ : apport suffisant pour atteindre des mensualité acceptable au sens de nos revenus.
Alors certes c’est « mieux » de s’endetter au maximum mais il faut aussi prendre en compte le reste à charge et votre situation actuelle.
Quand je te lis je ressens que cela sera difficile pour vous d’avoir des mensualites plus élevées, et jai l’impression que tu as déjà pris ta decision de ne pas augmenter cette mensualité.
La regle des 35% d’endettement n’est pas perçue pareil pour tout le monde, on n’a pas tous les memes depenses, charges, etc.
Donc j’ai envie de dire, suis ton intuition. Ce n’est que mon avis.
Au départ, on ne veut pas de grosses mensualités car ça nous paraissait impossible à supporter. Mais a force de m’éduquer financièrement ces derniers mois, j’en suis arrivé à cette idée d’augmenter l’emprunt et dégager de la trésorerie.
Mais plus ça avance, et moins je sais vers quoi me diriger.
D’un point de vue investissement, tous te diront qu’il vaut mieux s’endetter au maximum.
Mais la vraie question a te poser, c’est plutot: quel est le montant maximal de mensualite que tu souhaites payer ?
Un credit, c’est long. Tu te dis peut-etre que vous pourrez supporter une mensualite de 1 300 €, mais cela impliquera forcement des concessions sur pas mal de choses (sorties, voyages, education des enfants…).
En fait c’est censé revenir au même en terme de vie quotidienne.
Si je baisse l’apport, par exemple de 50k, je dois utiliser ces 50k pour payer le delta des mensualités (300/400 euros) et les faire travailler en même temps.
La question est : est ce que ça vaut le coup de procéder de la sorte, et est ce que je vais trouver comment les placer de façon sure et arriver à compenser le taux de l’emprunt…
1/ Les taux de TOUS les prêts (y compris immo) vont augmenter mécaniquement dans les 2 ans, les banques prenant une marge sur les taux sans risque des emprunts de l’Etat Français, mieux vaut donc ne pas trop tarder pour prendre des prêts…
2/ Pour de la RP, il faut limiter le cout total reel du prêt, donc la durée et rembourser un max les mensualités : un prêt à 4% avec 2% d’inflation, c’est un cout reel de 2% par an. Le cout total TEG assurance inclus augmente avec le temps (25 ans c’est TRES TRES TRES long, 15/20 ans c’est bcp mieux)
3/ Il faut de la flexibilité et anticiper les coups durs: tu peux emprunter 50k€ de plus et les placer en ETF Monde dans un PEA pour avoir de la liquidité, mais attention à ne pas être piégé par une mensualité trop haute, il faut vivre correctement sans couteau sous la gorge. Le surcout d’emprunter 50k€ sur 25 ans a 5% TEG est de +38k€ d’interets supplémentaires : il faut vraiment être sûr que le placement de 50k€ soit réellement productif en tenant compte des frais et de TOUTE la fiscalité et prélèvements sociaux. (i.e une assurance vie avec SCPI c’est l’horreur en termes de frais: impots csg divers, gestion, plus value, dividendes, etc)
4/ Mais si ton salaire suivant ton profil professionnel va raisonnablement progresser dans les 5-10 ans, alors tu peux t’endetter au max de mensualité d’aujourdhui, les remboursements seront plus faciles avec le temps.
5/ L’erreur classique en premier achat RP c’est de ne pas anticiper les charges de logement : assurances annuelles, charges de co-pro et ravalement, les taxes foncières plein pot qui vont faire entre +50% et +100% dans les 5 ans (les collectivités locales ont besoin de resources et peuvent tondre les proprios), entretien pour une maison.
