J’ai 25 ans, je me lance dans la préparation de mon premier investissement immobilier pour 2026, et j’aimerais recueillir vos retours d’expérience avant d’aller plus loin.
Contexte :
Je gagne actuellement 3 300€/mois. Ma capacité d’endettement atteint environ 44%, principalement à cause d’un prêt étudiant (660€/mois) et de mon loyer de 800€/mois (loyer total du logement est de 1 600€, partagé avec ma copine, donc ma part réelle est bien de 800€).
Je cherche donc à identifier les leviers possibles pour rendre le projet viable auprès des banques.
Les deux pistes que j’étudie actuellement :
Supprimer le loyer de mes charges en le faisant supporter artificiellement par ma copine (limite : j’ai cru comprendre qu’une partie de loyer est toutefois gardé)
Omettre l’existence du prêt étudiant (risque : fausse déclaration sur l’honneur, mais quid du risque réel avec la banque…)
Mon objectif est d’évaluer les risques réels de ce type de démarche tout en maximisant mes chances d’obtenir un financement immobilier dans les meilleures conditions.
Je serais très preneur de vos retours sur :
Les risques réels encourus
Les erreurs à éviter
Merci d’avance pour vos conseils et vos partages d’expérience
Je pense que c’est très mal engagé.
Ton endettement avant même de contracter un prêt est déjà de 44% comme tu le dis.
A part acheter une RP pour remplacer le loyer je ne vois pas vraiment ce que tu veux faire.
Ton loyer est énorme à 25 ans pour un logement pour 2 personnes !
Bonjour,
D’accord avec Frédéric115, ça me parait prématuré vis à vis de ta situation.
As-tu une épargne de sécurité disponible en cas d’imprévu ? Quand dois-tu finir de rembourser ton crédit étudiant ? Quelles sont les conditions de ce crédit ?
Salut, en plus des réponses précédentes, pour une demande de prêt immo la banque va te demander tes derniers relevés bancaires, donc ton loyer et le remboursement de ton prêt étudiant vont apparaître dessus.
Ton compagne et toi , vois auriez peut être envie de fonder une famille , et je peux te dire qu enfant coûte très cher.
Ou est ta marge de sécurité ?
La vie ne se limite pas à s endetter pour faire de l immobilier en cachant ta vraie situation quitte à compromettre ce qui compte vraiment : tes projets de vie. Faire de l immo n est pas un projet de vie
t’es sur la bonne voie pour une possible catastrophe : t’as ton prêt étudiant et si pour une quelconque raison ta copine ne paye plus (elle a par exemple à bouger ailleurs pour une opportunité) t’es tout court condamné. Ton budget me semble très optimiste: on y voit rien comme plaisirs, vacances, soins, transports. Le calcul se fait sur l’année avec les entrées et dépenses réelles, pas sur une estimation au mois.
Tu as un bon salaire mais aussi beaucoup de sorties. Mon conseil: termine de rembourser le prêt étudiant, en attendant tu peux investir mensuellement (chose qu’à différence d’un prêt, ne t’endette pas et tu peux arrêter en cas de souci) par ex. sur un PEA. Considère des crédits quand 1) tu en auras plus 2) tes finances ne dépendront que de toi (et donc pas du fait qu’un tiers te paye quoi que ça soit)
Il faut vraiment prendre en compte tous les paramètres financiers. Il est important de vérifier ta solvabilité et le projet en globalité. C’est à dire cb il te reste après avoir payé :
ton emprunt,
les intérêts,
l’assurance emprunteur,
frais de dossier et ou courtage
caution crédit logement
les frais de notaire,
l’ameublement,
les travaux éventuels,
l’assurance PNO,
les charges de copropriété (avec les dates des derniers travaux de ravalement de façade, toiture, parties communes),
la taxe foncière,
la fiscalité et
les frais de gestion si tu passes par une agence
ça ne me regard pas mais : Pq ne pas envisager le projet à 2 ?
~40 000€ de patrimoine financier (24 600€ d’ETF + 15 400€ de crypto) → principalement résultant de mon prêt étudiant (20 000€ investis)
~8 000€ d’épargne sur livrets (principalement sur un PEL qui me servirait d’apport)
Concernant ce crédit étudiant :
60 000€ empruntés
0,70% de taux d’intérêt
4 ans de différé, 8 ans d’amortissement → que je viens de démarré, donc jusqu’en 2033 (lorsque j’aurai 33 ans)
soit une somme de 660€/mois
Le fait que le remboursement de ce prêt se termine en 2033 me freinerait donc pendant un certain temps avant d’investir en immobilier et de bénéficier de l’effet de levier dans la durée…
12 ans de prêt étudiant, c’est long, mais en même temps, 0,70% avec 4 ans de différé… j’imagine que tu fais HEC ou une super école d’ingénieur type Centrale pour avoir de telles conditions !
Sans t’encourager à faire ce que tu envisages, la seule solution pour dissimuler ce prêt à une banque serait :
-d’avoir un deuxième compte sur lequel toute ta vie passerait sauf ce prêt étudiant
-d’avoir alimente le compte où est prélevé ton prêt pendant suffisamment longtemps pour ne pas avoir à y faire de virements pendant plusieurs mois (le rendre totalement autarcique)
-attendre 4 mois avant de présenter ton dossier à une banque, en ne prétextant être client que de la banque sur lesquels tu domicilies tes flux du quotidien.
Le fait d’être gratuitement hébergé par ta copine (attestation sur l’honneur à l’appui) pourrait t’aider si elle était propriétaire, en tant que locataire ça va effectivement sentir la tambouille.
Après, sois bien conscient des risques : si la banque auprès de laquelle tu fais ton prêt immo se rend compte que tu lui as menti, tu t’exposes à une déchéance du terme : toute la somme que tu restes leur devoir devient exigible sur le champ… Tu as intérêt d’avoir l’épargne de sécurité qui va bien pour y faire face !
Si tu as la capacité d’épargne que tu décris, commence par mettre de côté et achète cash un parking ou un garage : tu auras réalisé ton premier investissement immo et tu dormiras correctement la nuit
Hello,
Si je comprends bien, tu as 20k€ à 0,7% (prêt étudiant) qui sont sur la bourse/crypto. Ce même prêt te met en zone rouge au niveau de la banque pour réaliser un investissement immo et tu ne souhaites pas rembourser par anticipation le crédit.
Avis perso : solde ton crédit si le rendement de tes placements est inférieur à ce que tu vas aller chercher avec l’investissement immo.
Avec l’investissement immo, il faut surtout prendre en compte le rendement sur cash bloqué pour comparer ce qui est comparable.
Salut ! Franchement, fais gaffe : masquer un prêt ou jouer sur ton loyer, c’est risqué côté banque et légalement. Le mieux, c’est de jouer la transparence et d’améliorer ton dossier autrement : augmenter l’apport, réduire d’autres dettes, ou viser un bien moins cher. Les banques apprécient l’honnêteté, ça évite de gros soucis après.
Mon objectif est d’évaluer les risques réels de ce type de démarche tout en maximisant mes chances d’obtenir un financement immobilier dans les meilleures conditions.
