Achat logement via jeanbrun

Immobilier
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Bonjour,

Je paye 13000€ d’IR cette annéev et sûrement plus l’année prochaine (car j’ai commencé le nouvel emploi augmentant franchement mes revenu qu’en avril)

Je cherche à baisser mon IR.

Un CGP vient de me proposer d’acheter un logement neuf à but locatif dans une SCI via le “dispositif” JEANBRUN avec un prêt sur 25ans. Première fois que je passe par un CGP et que j’attends parler de se dispositif mais ça serait normal il date du début d’année.

Ça m’a fait penser à un Pinel sauf que les clauses seraient figées dans le temps par le passage devant un officier “je ne sais plus son nom, notariale ou un truc comme ça”.

Présenté comme un achat avec un gain à l’achat grâce à une TVA passant de 20% à 10%. +Une deduction d’impôt (comme tout bien acheté à but locatif je pense +un crédit d’impôts.

Mais première recherche sur internet, j’ai trouvé un bien similaire sur la même résidence dont le prix sec est 30000€ moins cher que celui proposé clef en main, qui lui est frais de notaire, bancaire et SdB cuisine (qui ne serait pas compris d’origine pour rester au goût des acheteurs d’après lui) inclus.

Toutes les charges mensuelles qu’il m’a présenté coûteraient 20% du loyer. Ça me paraît beaucoup, auxquelles il faut ajouter la taxe foncière et le comptable tous les ans.

Apres qq rechercher, il semblerait que un Pinel ne soit pas rentable. Que pensez vous de celui-ci?

D’après qq recherche ma recherche serait inversée, car il faudrait investir puis optimiser ses investissements et non comme ça à l’air d’être mon cas investir pour optimiser.

J’espère trouver ici qq option voir des personnes pour m’éclairer.

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Bonjour @Guillaume250

Quelques remarques dans le désordre, pour inaugurer le flux de réponses.

  1. le même bien dans la résidence convoitée à 30keur de moins.

C’est pas impossible, mais est-ce le même bien ? Une différence d’étage, la présence d’un parking ou non, l’orientation, etc. De nombreux éléments peuvent faire varier le prix affiché. J’ai fait un achat dans le neuf par le passé et quand on a le choix, il vaut parfois mieux payer davantage pour quelque chose de mieux (toute proportion gardée)

  1. 20% du loyer en charge

Pas impossible. Vous allez avoir des taxes foncières, des charges de copro, une assurance Propriétaire non occupant… j’ignore ce que vous avez repéré comme bien, mais la taxe foncière peut facilement faire 1 mois de loyer par endroit.

Bien sûr, ces charges sont déductibles.

  1. Un pinel n’est pas rentable

Sujet clivant sur ce forum ! Où est votre bien ? Quel est le prix du M2 ancien dans cette ville ? L’immeuble est il dans un nouveau quartier en construction ou pas ?

Un immeuble récent en pinel dans un quartier déjà vivant dans une ville en développement n’aura pas la même évolution que dans un tout nouveau quartier où 20 immeubles commercialisés en pinel ont été construits en l’espace de 2 ans. Regardez la démographie de la ville. En banlieue lyonnaise, certains Pinel ont rapporté énormément d’argent aux investisseurs. C’est sans doute vrai à Nantes ou Rennes, moins vrai à Bézannes…

  1. Investir puis optimiser

Là où vous avez parfaitement raison, c’est que le bien en lui-même doit avoir un intérêt. Via des CGP, je me méfie toujours du package appart + assurance + prêt + gestion + comptable. Le mec vous a équipé dans tous les sens, il s’en est mis pour plusieurs keur de commissions sur votre tête, mais êtes-vous bien équipé ?

Une façon de profiter du Jeanbrun sans forcément passer par cette case, c’est juste de regarder sur SeLoger Neuf si des projets d’immeubles vous tentent. Perso si j’avais les finances je saurais où regarder et pourquoi. Pouvez-vous faire cette démarche seul, ou bien l’intervention de ce CGP est nécessaire ? À 13k d’impôts, vous passez peut-être un temps certain au travail…

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J’ai entendu un podcast sur la Martingale hier qui parlait du dispositif Jeanbrun. Il y a une agence (Papillon Patrimoine) qui semblait dire que ça peut être intéréssant mais il faut que ce soit bien acheté dès le départ et pas dans un coin paumé. Il faut des endroits avec une vraie tension locative car le prix du neuf est toujours un handicap.

Si les CGP remplacent le Pinel par le Jeanbrun et qu’en plus ils rajoutent leur marge, autant dire que c’est se tirer une balle dans le pied sur le long terme.

Après concernant la SCI, c’est à calculer. Tu auras des frais (comptables, banque…) qui pourraient diminuer ta rentabilité…

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Salut, 30k de surcout c’est pile la commission CGP plus la marge promoteur qui se cumulent. Le Jeanbrun te donne une vraie reduc d’impot, mais si tu paies l’appart 15-20% au-dessus du marche, tu rentres jamais dedans, fais le calcul sur 9 ans avec tes 13k d’IR. T’aurais bien plus a gagner sur du LMNP ancien dans la meme zone, regarde les prix au m2 et la tension locative avant de signer (Lybox ou DVF te donnent ca en 2 minutes). Acheter pour defiscaliser c’est le piege classique, faut faire l’inverse.

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Le Jeanbrun permet l amortissement, 2 ou 3%, je crois ce qui permet de limiter l impot sur les loyers

Si vous souhaitez diminuer votre impôt, il faut faire du déficit ( foncier, agricole, forestier,…)

Peut être compatible du jean brun mais pas dans le neuf par contre

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@Guillaume250,

Franchement, je serais très dur avec ce type de montage.

Ce que tu décris ressemble moins à un investissement immobilier qu’à un produit fiscal emballé pour contribuable fortement imposé. Et c’est exactement le problème de ces dispositifs depuis des années : on vend à des particuliers une économie d’impôt, puis on leur fait porter le risque immobilier, le risque de prix, le risque locatif, le risque de revente, les frais, la dette sur 25 ans et la complexité juridique.

Le premier énorme signal d’alerte, c’est ton constat sur le prix : tu as trouvé un bien similaire dans la même résidence 30 000 € moins cher. À partir de là, je ne vois même pas comment on peut parler sereinement de “gain fiscal”. Si l’avantage fiscal est avalé dès le départ par un prix gonflé, tu ne réduis pas ton impôt : tu le transformes en marge pour le promoteur, le distributeur, le CGP et les intermédiaires.

Deuxième problème : on te parle de “dispositif” récent, de passage devant un officier, de clauses figées, de TVA réduite, de crédit d’impôt, de SCI… C’est typiquement le genre de présentation qui mélange plusieurs couches techniques pour donner une impression de sécurité. En réalité, plus c’est packagé, plus il faut se méfier. Un bon investissement n’a pas besoin d’être rendu illisible.

Il faut aussi distinguer les choses. Le dispositif Jeanbrun / Relance logement permet surtout une déduction liée à l’amortissement et aux charges, sous conditions de location. La TVA à 10 % et le mécanisme lié à la taxe foncière relèvent plutôt du LLI, avec détention via une personne morale, donc souvent SCI. Ce n’est pas un détail : SCI veut dire statuts, comptabilité, décisions formalisées, associés, frais récurrents, contraintes de sortie. Ce n’est pas juste “un papier chez le notaire”.

Et là, on retrouve la vieille recette française : après le Pinel, on remet une couche. On change le nom, on ajuste les paramètres, on ajoute une SCI, on empile de la fiscalité, mais le fond reste le même : au lieu de traiter sérieusement le prix du foncier, la rareté de l’offre, les délais d’urbanisme, les normes, l’instabilité réglementaire et la faiblesse de la construction, l’État fabrique encore un mécanisme fiscal tordu censé convaincre des particuliers de financer une politique du logement qui dysfonctionne depuis plus de dix ans.

Le Pinel a déjà montré les limites de cette logique. Beaucoup d’investisseurs ont acheté trop cher, dans des zones pas toujours optimales, avec une rentabilité faible, en croyant faire une bonne affaire parce qu’il y avait une réduction d’impôt. Et maintenant on recommence avec un nouveau produit plus complexe, présenté comme moderne, alors qu’il garde le même vice de départ : l’investissement est vendu par l’impôt, pas par la qualité économique du bien.

Pour ton cas précis, je serais donc très net : je ne signerais rien.

Avant même de parler fiscalité, il faut répondre à une seule question : est-ce que tu achèterais exactement ce logement, dans cette résidence, à ce prix, avec ce loyer plafonné, ces charges, cette SCI et ce crédit sur 25 ans, s’il n’y avait aucun avantage fiscal ?

Si la réponse est non, alors l’avantage fiscal ne sauve pas l’opération. Il sert juste d’anesthésiant.

Les 20 % de charges sur le loyer, la taxe foncière, le comptable, les frais de SCI, les intérêts sur 25 ans, les frais bancaires, les éventuels frais de gestion, la vacance locative, l’entretien, les travaux futurs et le risque de moins-value à la revente doivent être intégrés. Et il faut faire un vrai scénario pessimiste : baisse du prix à la revente, loyers plafonnés, sortie compliquée, hausse de charges, fiscalité qui change.

Je demanderais au CGP, par écrit :

  1. le prix exact du même logement hors montage ;
  2. le prix au m² comparé au marché local réel ;
  3. sa rémunération directe et indirecte ;
  4. les frais du promoteur et du montage ;
  5. le rendement brut, net avant impôt et net après impôt ;
  6. le cash-flow annuel réel avec taxe foncière, comptable, assurance, charges, vacance et entretien ;
  7. une simulation de revente à 9, 15 et 25 ans avec hypothèse de moins-value ;
  8. les conséquences si tu veux sortir plus tôt ;
  9. les contraintes exactes de la SCI ;
  10. une comparaison avec un investissement simple sans défiscalisation.

S’il n’est pas capable de te fournir ça clairement, ou s’il te répond surtout avec “économie d’impôt”, “effort d’épargne” et “constitution de patrimoine”, je fuirais.

On ne baisse pas son IR en acceptant n’importe quel actif illiquide, cher, contraint et financé sur 25 ans. On baisse son IR intelligemment quand l’opération tient déjà debout sans l’avantage fiscal. Sinon, ce n’est pas une optimisation : c’est une subvention publique captée par la chaîne de vente immobilière, avec le particulier comme porteur final du risque.

À mon avis, ton intuition est bonne : ta recherche est inversée. Il faut d’abord chercher un bon investissement. Ensuite seulement regarder l’optimisation fiscale. Là, on te propose l’inverse, et c’est précisément comme ça que se construisent les mauvaises opérations de défiscalisation.

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