@Guillaume250,
Franchement, je serais très dur avec ce type de montage.
Ce que tu décris ressemble moins à un investissement immobilier qu’à un produit fiscal emballé pour contribuable fortement imposé. Et c’est exactement le problème de ces dispositifs depuis des années : on vend à des particuliers une économie d’impôt, puis on leur fait porter le risque immobilier, le risque de prix, le risque locatif, le risque de revente, les frais, la dette sur 25 ans et la complexité juridique.
Le premier énorme signal d’alerte, c’est ton constat sur le prix : tu as trouvé un bien similaire dans la même résidence 30 000 € moins cher. À partir de là, je ne vois même pas comment on peut parler sereinement de “gain fiscal”. Si l’avantage fiscal est avalé dès le départ par un prix gonflé, tu ne réduis pas ton impôt : tu le transformes en marge pour le promoteur, le distributeur, le CGP et les intermédiaires.
Deuxième problème : on te parle de “dispositif” récent, de passage devant un officier, de clauses figées, de TVA réduite, de crédit d’impôt, de SCI… C’est typiquement le genre de présentation qui mélange plusieurs couches techniques pour donner une impression de sécurité. En réalité, plus c’est packagé, plus il faut se méfier. Un bon investissement n’a pas besoin d’être rendu illisible.
Il faut aussi distinguer les choses. Le dispositif Jeanbrun / Relance logement permet surtout une déduction liée à l’amortissement et aux charges, sous conditions de location. La TVA à 10 % et le mécanisme lié à la taxe foncière relèvent plutôt du LLI, avec détention via une personne morale, donc souvent SCI. Ce n’est pas un détail : SCI veut dire statuts, comptabilité, décisions formalisées, associés, frais récurrents, contraintes de sortie. Ce n’est pas juste “un papier chez le notaire”.
Et là, on retrouve la vieille recette française : après le Pinel, on remet une couche. On change le nom, on ajuste les paramètres, on ajoute une SCI, on empile de la fiscalité, mais le fond reste le même : au lieu de traiter sérieusement le prix du foncier, la rareté de l’offre, les délais d’urbanisme, les normes, l’instabilité réglementaire et la faiblesse de la construction, l’État fabrique encore un mécanisme fiscal tordu censé convaincre des particuliers de financer une politique du logement qui dysfonctionne depuis plus de dix ans.
Le Pinel a déjà montré les limites de cette logique. Beaucoup d’investisseurs ont acheté trop cher, dans des zones pas toujours optimales, avec une rentabilité faible, en croyant faire une bonne affaire parce qu’il y avait une réduction d’impôt. Et maintenant on recommence avec un nouveau produit plus complexe, présenté comme moderne, alors qu’il garde le même vice de départ : l’investissement est vendu par l’impôt, pas par la qualité économique du bien.
Pour ton cas précis, je serais donc très net : je ne signerais rien.
Avant même de parler fiscalité, il faut répondre à une seule question : est-ce que tu achèterais exactement ce logement, dans cette résidence, à ce prix, avec ce loyer plafonné, ces charges, cette SCI et ce crédit sur 25 ans, s’il n’y avait aucun avantage fiscal ?
Si la réponse est non, alors l’avantage fiscal ne sauve pas l’opération. Il sert juste d’anesthésiant.
Les 20 % de charges sur le loyer, la taxe foncière, le comptable, les frais de SCI, les intérêts sur 25 ans, les frais bancaires, les éventuels frais de gestion, la vacance locative, l’entretien, les travaux futurs et le risque de moins-value à la revente doivent être intégrés. Et il faut faire un vrai scénario pessimiste : baisse du prix à la revente, loyers plafonnés, sortie compliquée, hausse de charges, fiscalité qui change.
Je demanderais au CGP, par écrit :
- le prix exact du même logement hors montage ;
- le prix au m² comparé au marché local réel ;
- sa rémunération directe et indirecte ;
- les frais du promoteur et du montage ;
- le rendement brut, net avant impôt et net après impôt ;
- le cash-flow annuel réel avec taxe foncière, comptable, assurance, charges, vacance et entretien ;
- une simulation de revente à 9, 15 et 25 ans avec hypothèse de moins-value ;
- les conséquences si tu veux sortir plus tôt ;
- les contraintes exactes de la SCI ;
- une comparaison avec un investissement simple sans défiscalisation.
S’il n’est pas capable de te fournir ça clairement, ou s’il te répond surtout avec “économie d’impôt”, “effort d’épargne” et “constitution de patrimoine”, je fuirais.
On ne baisse pas son IR en acceptant n’importe quel actif illiquide, cher, contraint et financé sur 25 ans. On baisse son IR intelligemment quand l’opération tient déjà debout sans l’avantage fiscal. Sinon, ce n’est pas une optimisation : c’est une subvention publique captée par la chaîne de vente immobilière, avec le particulier comme porteur final du risque.
À mon avis, ton intuition est bonne : ta recherche est inversée. Il faut d’abord chercher un bon investissement. Ensuite seulement regarder l’optimisation fiscale. Là, on te propose l’inverse, et c’est précisément comme ça que se construisent les mauvaises opérations de défiscalisation.
