Avec mon meilleur ami, nous réfléchissons à créer une SCI pour nous lancer dans l’investissement immobilier.
De mon côté, je possède déjà un PEA chez BoursoBank sur lequel j’investis tous les mois sur un ETF MSCI World. J’ai également une assurance-vie chez Linxea, avec environ 45 % en fonds euros, 45 % en SCPI et 9 % sur un ETF MSCI World. Je possède aussi quelques pièces d’or et environ 30 000 € actuellement placés sur différents livrets.
Mon objectif serait de conserver une partie de cette épargne comme matelas de sécurité, tout en utilisant une partie des liquidités disponibles pour investir plutôt que de les laisser dormir sur des livrets.
Nous envisageons donc d’apporter chacun 15 000 €, soit 30 000 € au total, afin de constituer les fonds propres de la SCI et de pouvoir solliciter un financement bancaire pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers.
L’idée serait de profiter de l’effet de levier du crédit : les loyers permettraient de financer une partie importante des mensualités, avec éventuellement un effort d’épargne limité de notre côté, afin de nous constituer progressivement un patrimoine immobilier sur le long terme.
Nous nous interrogeons notamment sur le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.
Pour ceux qui ont de l’expérience avec ce type de projet :
Quel régime fiscal avez-vous choisi et pourquoi ?
Quels sont selon vous les principaux avantages/inconvénients de l’IR et de l’IS dans une stratégie de constitution de patrimoine sur 15-20 ans ?
Y a-t-il des points particuliers auxquels deux associés amis devraient faire attention avant de se lancer ?
Merci d’avance pour vos retours et vos expériences !
Sur l’IR vs IS avec votre situation, c’est surtout votre tranche marginale d’imposition qui va guider le choix.
L’IS permet d’amortir le bien (sur 30-40 ans environ) ce qui efface une bonne part du bénéfice imposable chaque année. Pratique si vous êtes à 30%+. Mais le piège c’est à la revente: la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), donc beaucoup plus lourde que si vous aviez été à l’IR.
À l’IR c’est plus lisible: les loyers s’ajoutent à vos revenus, mais les abattements pour durée de détention jouent en votre faveur à la revente. Exonération totale IR à 22 ans de détention, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Sur un horizon 15-20 ans, ça compte.
Sur les points d’attention entre amis: les statuts, c’est la vraie priorité. Prévoyez les clauses de sortie si l’un veut vendre et pas l’autre, comment vous prenez les décisions (majorité vs unanimité), les conditions de rachat de parts. Ça parait lourd au départ mais ça évite les situations inconfortables quelques années plus tard quand les projets de vie divergent.
Il faut mettre beaucoup moins en capital. Mettez 2000€ ou 3000€ chacun.
Puis signez une convention d’apport en compte courant d’associés. Idéalement non rémunérées si vous optez pour l’IR.
Ne pas faire 50/50 en termes de parts mais 49/51
Le choix IS vs IR ne dépend pas selon moi de ta tranche d’imposition. C’est l’erreur que font beaucoup de gens lorsqu’ils parlent de ce choix. Désolé Laurent.
La SCI à l’IR a des avantages et des (gros inconvénients):
Exonération de la plue value pour la durée de détention comme l’a dit Laurent.
Interdiction de louer en meublé ou courte durée (ne pas s’attarder sur ce que l’on vous dit sur une éventuelle marge de manœuvre). Il faut partir du principe que c’est interdit.
TVA moins élevée sur les travaux : 5,5% ou 10%
Déficit foncier possible (d’où le fait de ne pas prendre en compte son imposition), aides possibles, prêts à taux 0 possible, défiscalisation Malraux
Un peu mieux vu par les banques pour accorder des crédits longs
En résumé: SCI à l’IR si gros travaux, location nue et conservation sur 20 ans avec prise de valeur.
Exemple: achat peu cher d’une ruine dans un quartier qui a beaucoup plus de valeur, que tu comptes vendre au bout de 20 ans.
Pour la SCI à l’IS, à privilégier si :
Revente dans un laps de temps plus court, type dans les 10 ans
ou garder le bien sur des générations (pas d’imposition sur la revente)
Moins de travaux
Possibilité de louer en meublé ou LCD (je crois)
plus problématique pour le financement, on va essayer de vous rediriger vers un financement pro sur 15 ans
Meilleures déductions fiscales (passage de charges)
Meilleure stabilité fiscale
Meilleure intégration dans une galaxie de sociétés.
En résumé : Le bon outil pour les biens commerciaux (bureaux, commerces), pour les conservations sur 10 ans (logement,commerces) ou les passages en héritage (pas de revente). Les biens avec peu de travaux et les biens saisonniers.
ême pertinente en pratique, Chokol8. À l’IR si tu es à 41%, tes loyers en location nue viennent s’ajouter à tes revenus et sont taxés à ta tranche, ça plombe le cashflow chaque année. Avec l’IS et les amortissements, tu sors souvent un résultat comptable proche de zéro les premières années, donc quasi pas d’IS à payer.
Cela dit t’as raison que l’horizon de revente et le type de bien sont tout aussi déterminants. Les deux grilles de lecture se complètent, c’est pas l’une ou l’autre.
Oui, il faut absolument faire du déficit foncier lorsque tu fais de la SCI à l’IR, donc pas d’imposition sur les revenus.
Quand tu achètes un bien à problèmes, j’entends immeuble. Tu peux avoir suffisamment de déficit pour ne pas avoir d’imposition pendant 10 ans. Tu arrives en pratique à 11 ans ou 12 ans de détention.
Lorsque tu refais une autre opération sur un autre immeuble, tu récupères à nouveau du déficit. Donc ton premier immeuble peu continuer jusqu’à ses 12, 13, 14 ans voir 20, 22 ans.
Ensuite, on peut toujours dire que c’est faire reculer le problème mais il y a plusieurs stratégies, je pense :
Repousser le problème jusqu’à un changement de loi, d’imposition etc.
Repousser le problème jusqu’à la retraite où l’on tomberait dans une tranche d’imposition plus basse.
Réduire ses revenus au minimum (ma stratégie), ce qui est assez facile lorsqu’on est pas en CDI, que l’on est entrepreneur et qu’on peut mieux piloter sa fiscalité.
Aussi, en SCI à l’IR il faut avoir un objectif de conservation autour des 20 ans et faire une bonne plue value. Il y a probablement un calcul à faire en payant peut être 50% d’impôts au bout d’un certain temps mais en ayant une dégressivité sur sa plue value.
Ne pas oublier non plus, que tout au long de la période de location, on déduit des intérêts d’emprunt. Et l’on peut être amené à refaire des travaux d’entretien.
Oui exactement, le déficit foncier c’est la vraie force de l’IR quand tu as des travaux. Le souci pour MathisVrg, c’est que partir sur un immeuble avec de grosses rénovations pour le premier investissement, c’est pas le chemin le plus simple. Si c’est un appart’ standard avec peu de travaux, le déficit sera limité et la tranche marginale reprend de l’importance dans l’équation.