Bonjour,
Je dirige une société de fiscalité immobilière en France (no pub).
Si vous avez des questions sur vos déclarations fiscales de revenus locatifs (LMNP, SCI, location nue), j’y répondrai avec plaisir.
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J ai acheté via SCI familiale ( a l IR) avec mon épouse associé à 50/50 une maison, changement de destination pour créer une MAM, (association loi 1901) mon épouse y exercera ainsi que sa sœur.( chacune est salariés des parents employeurs)
Mon épouse est en reconversion sa sœur exerce déjà depuis 16 ans, elle dispose donc d un réseau bien développé, d une bonne réputation et de l expérience nécessaire.
Nous on apporte le cash et la capacité d emprunt.
La SCI doit elle obligatoirement pratiquer un loyer sur ce bien ?
D avance merci pour votre retour éclairé
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Si la SCI est à l’IR, elle peut ne pas percevoir de loyers. Elle ne pourra alors déduire aucune charge (comme les intérêts d’emprunt), mais une déclaration fiscale reste nécessaire (à zéro).
C’est donc à votre choix que la MAM verse un loyer à la SCI ou pas.
Mais je recommanderais de verser un loyer, car sinon, d’une part les coûts réels ne sont pas pris en compte (le loyer) et d’autre part, aucune charge déductible n’est possible.
Vous pourriez fixer un loyer modéré afin que celui-ci couvre les dépenses déductibles et ainsi neutraliser les charges de la maison (intérêts de prêt en particulier). Mais c’est un peu au delà de la simple fiscalité.
Bonjour,
Merci tout d’abord pour votre proposition d’aide à la communauté.
Pour ma part, je suis en cours de création d’une SCI a l’IR familiale avec ma compagne, à parts égales (50/50), dans le cadre de l’acquisition d’une maison individuelle comprenant deux appartements loués nus.
Le compromis de vente a été signé, la SCI est actuellement en cours d’immatriculation. Il s’agit d’un premier projet à objectif patrimonial pour nos enfants (7 et 4 ans).
Le financement sera réalisé sur 20 ans, avec un apport couvrant les frais annexes (environ 14 k€), pour un projet comprenant :
- Un prix d’acquisition de 110 k€ (DPE D),
- 20 k€ de travaux.
Ce bien devrait générer 1 130 € de loyers mensuels, avec en charge :
- une taxe foncière d’environ 1 000 €,
- une assurance PNO d’environ 350 € par an.
- Environ 800€/mensuel de credit
Nous envisageons de renouveler l’expérience prochainement avec un projet comportant davantage de travaux afin d’exploiter le déficit foncier. Nous pensions également le réaliser via une SCI, mais nous rencontrons des difficultés pour arbitrer entre une imposition à l’IR ou à l’IS.
Par ailleurs, j’ai cru comprendre qu’il était plus flexible de créer une SCI par bien immobilier, mais j’ai du mal à identifier clairement les arguments en faveur de cette approche.
Merci d’avance pour vos retours.
Nous mettons en vente notre appartement Pinel au bout de 9 ans. L’un des acheteurs vient de se rétracter (peur de ne pas avoir son prêt) 24h avant la signature du compromis 
. On se laisse encore quelques semaines mais on se pose de plus en plus la question de le remettre en location (mais adieu la résidence 2ndr) car cash flow quasi neutre et 0 vacance locative en 9 ans. Confirmez-vous que le régime fiscal toujours le plus avantageux reste le LMNP malgré les changement de règles récents (TMI 30 ou 41) ? Merci
Pour Neuvidor,
Déjà, notez que votre SCI familiale restera familiale tant que votre compagne restera votre compagne.. C’est important de bien comprendre l’impact d’une regrettable séparation sur la fiscalité de la SCI qui ne devient plus “familiale”.
Le premier projet génère une renta brute de 10%, c’est très élevé !
Les premières années, les travaux et quelques charges couvriront les revenus, mais la SCI sera rapidement soumise à l’impôt (votre tranche d’imposition puisque “transparente”, à l’IR).
Un second projet ne générera de déficit foncier que s’il est à l’IR. Si l’enjeu est le déficit foncier, alors IR obligatoire.
Notez que l’utilisation du déficit foncier vous oblige, en vous interdisant de vendre, de louer meublé, ou d’habiter le bien à l’origine du déficit pendant 3 années à partir de la fin de l’utilisation du déficit foncier.
Une fois cette période passée, vous pourrez faire passer vos SCI de l’IR vers l’IS et bénéficier de l’amortissement. SI l’objectif est la transmission, c’est bien. Si c’est la revente, attention à la plus-value taxable !
Une SCI par bien, pas forcément, mais l’imposition d’une SCI varie lorsqu’elle dépasse un seuil de résultat de 42500€. L’impôt (à l’IS) passe de 15 à 25%. Autant éviter.
A partir de 2 SCI à l’IS, il est souvent intéressant de réfléchir à un régime mère-fille en les supervisant par une holding majoritaire (SASI à l’IS généralement). On peut alors organiser les transferts de tréso d’une SCI à l’autre en passant par la holding avec une fiscalité ultra optimisée de 1,25% seulement. C’est le meilleur montage.
Bonjour,
Merci pour l’'aide proposée.
Je suis propriétaire d’un appartement que le loue en meublé depuis janvier 2022. J’utilise le régime LMNP en réel dès le début.
Par manque de connaissance je n’ai pas bien déclaré mes revenus depuis le début (impôts 23 sur 2022, 24 sur 2023 et 25 sur 2024) en ne remplissant pas la liasse fiscale qui va bien. J’ai simplement déclaré un revenu de 0 dans ma fiche d’impot personnelle.
Je précise que j’ai un cashflow négatif avec ce bien depuis le début, je ne me suis donc pas enrichi avec, au contraire. J’ai toutes les factures et c’est une agence qui gère le bien. J’ai donc la preuve de tous les loyers reçus et de mes remboursements de crédit.
Quel risque si les impôts me tombent dessus ? Surtout si je plaide la bonne foi par méconnaissance ?
Devrais-je préparer les liasses des années mal déclarée par moi-même “au cas où” ou me rapprocher d’un comptable pro pour reprendre les choses proprement.
Merci pour vos conseils.
Pour Arutha,
On a tous ses biais, moi y compris, mais oui, je considère le LMNP comme le meilleur régime fiscal en détention directe, malgré les changements de 2025.
- le loyer est généralement 15% plus élevé qu’en nu
- les charges et l’amortissement effacent la fiscalité des revenus locatifs pendant une dizaine d’année
- Certes à la revente, la plus-value est plus taxée, du fait de la réintégration des amortissements déduits, mais l’impôt économisé (48% ou 60% selon TMI) est soumis à maxi 36% lors de la revente.
Si vous revendez dans 10 ans, après 9 ans de Pinel, la fiscalité sur la plus-value sera de 16% à 19 années de détention.
Donc oui, le LMNP reste le meilleur régime fiscal, mais assurez vous qu’il y a bien une demande pour votre bien en loc meublée.
prochaines étapes :
- meubler
- immatriculer (Siret)
- déclarer au BIC Réel of course.
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Bonjour et merci pour votre proposition d’aide à la communauté: Je possède un immeuble dans le 94 (nom propre) exploité jusqu’en 2024 en LMNP. Je suis partit fin 2024 à l’étranger et je suis non résident fiscal français, je suis salarié dans un pays de l’UE:
-
Est-ce que je passe en LMP car mes revenus du travail en france sont de zéros ?
-
Si je suis LMP, à qui dois-je payer des côtisations sociales sachant que j’en paye déjà en tant que salarié à l’étranger.
En vous remerciant,
Pour Milwauk,
Je comprends que vous avez déclaré 0€ via la case normalement réservée au Micro BIC. Le résultat est sans doute le même (pas d’impôt), mais c’est en effet pas conforme du tout… il est nécessaire de corriger le tir et de déposer une liasse fiscale pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 maintenant.
Le cashflow négatif n’entre pas en ligne de compte, car il comprend le remboursement du capital, qui n’est pas déductible.
Le risque côté impôts est très élevé (près de 5000€ dans votre cas pour absence de déclaration, une liasse LMNP comprend plein de documents), et dans tous les cas, vous dormirez mieux en étant conforme fiscalement. Ca vous aurait coûté environ 300€ par an depuis 4 ans, et la correction coûtera le même prix auprès d’un comptable spécialisé. Il n’y a donc pas de perte pour vous, mais toujours un billet d’environ 1200€ à sortir… C’est une charge entièrement déductible.
Dès réception des liasses par le fisc, vous retrouverez la conformité fiscale, et je suis très confiant que le résultat “proprement calculé au Réel’“ amène aussi une absence d’impôt. Donc pas de Pénalité tant que la correction vient de vous ces prochains jours.
Rapprochez-vous d’un comptable spécialiste qui pourra rapidement faire les 4 liasses fiscales manquantes.
Pour Jonathand,
Votre immeuble est loué meublé et génère plus de 23 000€ de revenus bruts.
Etant salarié en France, votre salaire était supérieur à vos revenus locatifs. Vous conserviez donc le statut LMNP.
En partant à l’étranger, vos revenus du travail en France tombent à 0€.
BONNE NOUVELLE : La loi de finance 2026 considère dorénavant les revenus du travail perçus à l’étranger et “soumis à un impôt comparable à l’impôt sur le revenu” comme comparable aux revenus locatifs.
Donc si votre salaire à l’étranger est supérieur à vos revenus locatifs meublés en France, vous restez LMNP 
Donc pas d’assujettissement à l’Urssaf pour vous grâce à la loi de finance 2026.
Rewol,
Merci pour ce retour clair et rapide ! Je suis en train de me rapprocher d’un comptable pour régulariser la situation.
Ai-je besoin de régulariser aussi 2022 avec la prescription des 3 ans pour un contrôle fiscal ? (ça permettrait de réduire un peu le budget pour tout remettre en ordre).
Cordialement.
Bonjour Milwauk,
En effet, il n’est pas forcément nécessaire de télétransmettre l’exercice 2022, mais pour faire un calcul de 2023 et suivants dans les règles, le comptable devrait installer l’amortissement dès 2022.
Selon sa méthode, soit il imposera 2022, soit il se débrouillera sans avoir à faire 2022.
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Bonjour
Je ne sais pas si vous pourrez me répondre.
Je loue un apt depuis 2019 en moi pinel. J avais choisis de bénéficier d un crédit d impôt sur une période de 9 ans. En 2028 le dispositif va s arrêter.
Vraisemblablement ma locataire sera encore dans l apt. Mon idée est de remonter le loyer puisque je ne bénéficierai plus de crédit d impôt. Actuellement je loue l apt en loyer plafonné a 480 euros. Dans le parc privé en meublé ça se loue entre 675 et 700 euros.
Quelle démarche dois je faire pour légalement rehausser le loyer? En effet ma locataire ne va pas comprendre que ça passe de 480 à 700?
Puis je résilier le bail? Si oui quelle démarche ? Autre ?
Merci de votre avis avisé.