Dois-je acheter mon deuxième bien locatif en 2026?

Immobilier 🏠
1

Bonjour la communauté,

J’ai acheté ma premier bien loué en LMNP en janvier 2024 - Loyer annuelle charges comprises 13 000 euros.
J’ai emprunté pour un taux fixe de 4% (4.4 TAEG) sur 25 ans

  • Je me pose la question de l’acquisition ou non d’un nouveau bien immobilier en 2026. (Quel rĂ©gime fiscal, quel type de bien choisir ?)

  • En mĂŞme temps je me pose la question si c’est le moment de renĂ©gocier mon taux du premier bien si le moment est propice. Quel taux je peux obtenir actuellement ?

  • Puis-je emprunter sans apport actuellement ?

Qu’en pensez-vous ? :slight_smile:

1 « J'aime »
2

Salut,

Je pense que c’est une bonne chose honnêtement.
Même si ton but n’est pas de devenir rentier, tu prends l’argent que la banque te prête tu essaies d’être en neutre et tu t’enrichis tranquillement, tu prends un t2 lmnp dans le centre ville, tu sais que c’est pas l’investissement du siècle mais bon ca t’enrichit tranquillement.

4% je pense que ut peux renegocier ton taux ce qui te fera gagner pas mal par mois ce qui est toujours cool et je pense tu es vers les 3.2% en ce moment pour 25 ans.

De ce que j’ai compris c’est tres rare d’emprunter sans apport. Ma banque me fait payer seulement les frais de notaire (8% environ), mais je te conseille d’aller voir un courtier cpour voir ca, car je ne suis pas un expert.

2 « J'aime »
3

Je pense que c’est assez osé de baser un investissement locatif sur du LMNP quand on voit à quel point cette niche a déjà été rabotée. Le projet loi de finance 2026 fait mention possible de supprimer totalement les amortissements…

De plus si vous souhaitez faire de la coloc c’est aujourd’hui un modèle beaucoup trop essoré et il n’y a qu’à regarder leboncoin qui déborde d’annonces pour trouver un locataire (bcp trop d’offre)…

4

Merci pour les conseils. Pour renégocier mon taux que me conseillez-vous ?
Aller voir directement ma banque ? Passer par un courtier ?

5

cela dépend de la région et de la tension locative oui.
et même taxée je pense que ca reste une bonne idée, tu pourras touours changer plus tard en attendant et tu profites du levier bancaire.

Après je suis loin d’être un expert, je n’ai que 2 petits biens :smiley: mais dans ma région (Moselle), je n’ai aucun mal à louer

2 « J'aime »
6

Je pense que vous pouvez redemander à votre banque et contacter d’autres banques même ne serait ce pour avoir des informations, savoir si c’est possible etc.
Et je pensais au courtier pour savoir si selon votre situation vous pourriez faire sans apport :slight_smile:

1 « J'aime »
7

merci !

8

Salut @Tus,

4% taux nominal. Actuellement on touche du 3,2%… ça fait que 0,8% d’écart.
Pour moi ça ne vaut pas le coup avec les IRA que tu n’as surement pas négocié.
De mémoire j’avais entendu dire que ça dépend du montant évidemment mais qu’il fallait en moyenne entre 0,8 et 1% d’écart de taux.
Pour ton nouveau projet, difficile se de prononcer. Va y avoir pas mal de plafond pour le statut LMNP. Peut-etre qu’il serait intéressant dans ce cas de louer en bail nu.
Enfin bon moi à ta place je taperai dans toutes les cases… je ferai du nu, du bail meublé à l’année et du meublé de courte durée classé… comme ça tu passes logiquement sous les plafonds.
Au delà je pense qu’il faut envisager le passage en société

1 « J'aime »
9

Bonsoir @Tus

@Frederic115 a raison sur l’ordre de grandeur : on considère généralement qu’il faut GRAND MINIMA 0,75% d’écart pour que ça en vaille la peine, plutôt 1,00% si l’on tient compte des frais de dossier (si rachat) ou d’avenant (renégociation).

J’ai l’impression que sur 25 ans, on est plus proche de 3,50% que de 3,20%, ce qui risque de toute façon de limiter l’intérêt. Pour l’heure d’ailleurs, on ne voit pas de vagues de renégo comme ce fut le cas par le passé.

Je ne ferais pas trop une fixette sur le sujet - à la rigueur, tentez le courtier comme le suggere @Guillaume107. Par contre je chercherais effectivement un second projet si une banque me suit. Si vous avec l’intention de continuer à investir (par exemple parce que votre capacite d’emprunt va augmenter avec le temps car hausse de revenus salariés), cela vaut peut-être le coup de créer une sci. À l’IS, le sujet des amortissements que soulève @dd360 ne se posera pas, mais la fiscalité se fait plus tard.

Autre option : visiter des biens et choisir « en fonction Â». Je m’explique :
-un studio vacant près dune formation pro → LMNP direct
-un T1bis déjà loué depuis 10 ans en nu → SCI à l’IS comme ça on peut changer au départ du locataire
-un T3 bien placé → en nu parce que effectivement le marche de la coloc est saturé et/ou que parce que si la cible c’est une famille monoparentale post divorce les gens ont déjà leurs meubles

3 « J'aime »
10

Thionville ? Forbach ?

11

Thionville c’est ca, et un patelin en périphérie :slight_smile: tu fais pareil?

12

J’adorerais ! Ma belle-sœur a failli s’y installer, ce qui m’aurait fait un super prétexte pour connaître davantage la ville et donc sauter le pas.

Mais je ne connais pas suffisamment, et en immo il faut bien connaître (enfin, tous les clients de bevouac ou artae ou autre diront que non, mais je suis trop old School).

13

c’est une ville dortoir, elle fait pas trop rêver honnetmenet :slight_smile: .
Et honnetment pas tellement besoin de s 'y connaître, tu peux prendre peu de risques en prenant un studio ou un t2 dans l’hypercentre, tu feras pas l’affaire du siècle tu sais que ca se louera, et tu t’enrichiras tranquillement :slight_smile:

1 « J'aime »
14

Bonjour,

Oui c’est toujours le moment d’acheter un 2eme bien.

Pour répondre sur les taux, il faut au minimum 1% de différence pour renegocier donc cela ne me parait pas pertinent pour le moment, autant garder une bonne relation avec la banque pour essayer de négocier le prochain crédit sans apport meme si cela reste très rare pour le moment.

Sur la partie fiscalité, c’est compliqué de répondre sans connaitre ta TMI, si tu est un micro-BIC ou au réèl sur ton 1er bien (explication ici : LMNP : Définition, avantages, inconvénients et fiscalité) et connaitre tes objectifs pour le futur.

2 « J'aime »
15

Merci pour votre retour. Avec ma banque nous avions convenu qu’il serait possible de renégocier le taux sans frais supplémentaire. Justement ma stratégie serait d’aller voir une autre banque pour obtenir un taux intéressant puis d’aller voir ma banque actuelle. Mais pour cela je dois aussi prendre en compte la potentielle évolution des taux sur les années à venir pour ne pas épuiser cette carte.

16

Bonjour,
un grand merci pour votre retour ! Savez-vous ce qui change entre la fiscalité du LMNP et du SCI à l’IS ?

1 « J'aime »
17

Bonjour @Mathieu185 ,

Je suis sur un LMNP au réel sur mon premier bien et j’ai un TMI à 30%

18

Fiscalité des société : 15% sur les premiers 42k de CA il me semble à la louche, puis 25% mais l’argent est dans la société… si en plus tu veux l’en faire sortir sous forme de dividende, ce sera à nouveau 30% de Flat Taxe ou en te salariant, etc… mais avec du frottement fiscal de toute façon.

Pour le LMNP : abattement de 50% (régime micro-BIC) si tu dégages des bénéfices ou au contraire (régime réel) si tu veux cumuler le déficit d’une année sur l’autre. Puis fiscalité classique : 17,2% de PS et impot progressif ou Flat Taxe 30% (en fonction de ta TMI)

1 « J'aime »
19

Le LMNP au réel est le plus intéressant non d’un point de vue fiscalité ?
Le SCI à l’IS j’ai l’impression qu’on passe forcément par la case impôt sauf si on peut aussi réduire les frais si on fait de gros travaux.

20

Non pour les travaux ça marche pareil dans les 2 cas… y a juste des avantages peut-être qu’ont les particuliers par rapport aux entreprises au niveau aides notamment ou de déductions. Mais la fiscalité est plus avantageuse pour les sociétés.

Après la différence se fera en fonction de tes objectifs.
J’entrevois la SCI comme outil pour faire fructifier son patrimoine immobilier où les loyers, les ventes vont financer de futurs achats immobiliers, la possibilité évidemment de s’associer pour lever davantage de fonds et investir dans des immeubles de rapport, etc…
Ou comme outil pour réduire la pression fiscale via une Holding… mais je pense que justement ces avantages risquent de disparaître… car l’état cherchent à faire rentrer de l’argent.

1 « J'aime »