Bonjour à tous,
Je suis en train de me remettre dans l’immobilier et je m’apprête à acheter 2 biens.
J’ai rajouté une clause de substitution au cas ou car je ne sais pas si ces 2 acquisitions je les fais en nom propre ou si il serait intéressant de me mettre en société !
Pour l’instant je suis à une TMI à 0% (veuf avec 2 enfants = 3 parts) pour un salaire de 40k annuel
J’ai 1 appart fini de payé estimé 110k en location vide que je pourrais si nécessaire passé en bail meublé, loué 520 € CC.
J’ai un 2e appart avec un crédit estimé 200k en meublé, loué 900 € CC
J’ai un 3e appart en vue budget 90k (dont 25k de travaux) loué en meublé 490 € CC
J’ai un 4e appart en vue budget 130k que j’ai envie de tester en saisonnier, estimatif 10k annuel
J’ai demandé l’avis du notaire et celui-ci semble m’avoir dit des bétises sur 2 points donc je vais demander un autre avis. Il me soutient qu’en régime BIC je ne déclare que 50% des loyers et que je ne paye pas de prélèvements sociaux (donc pour l’abattement je suis d’accord, par contre les PS je les paie à priori)
Et il me dit aussi que je devrai m’acquitter de la taxe d’habitation pour un logement saisonnier et là encore je crois que si je destine un logement à de la la location saisonnière courte durée et que je n’ai pas l’intention d’y loger que je ne suis redevable que de la CFE.
Bref, pour lui, pas d’intérêt de créer une SCI à l’IS car trop de frais, cadre trop rigide surtout pour sortir les bénéfices donc mieux vaut rester en nom propre.
J’avoue que c’est la question que je me pose. Est-ce que le jeux en vaut la chandelle parce que ça va couter genre 2000 € annuel au bas mot ?
Mon but est avant tout la succession mais pour cela peut-être que d’acheter en nom propre avec démembrement répond à la question tout simplement.
Je pensais continuer les investissements quitte à vendre des appartements amortis pour en acheter de nouveaux en augmentant progressivement les montants, donc peut-être qu’à terme il y aurait 5 ou 6 appartements.
A la base l’intérêt que je voyais était de séparer ma fiscalité avantageuse (TMI 0%) de la fiscalité de la société et je pensais que la SCI à l’IS repondait à cette problématique sachant que dans un premier temps je voulais réinvestir et donc pas sortir d’argent de l’entreprise (donc tmi 0% d’un côté, pas de prelevements sociaux, et impots à 15% ou 25% max).
Dans un 2e temps si je voulais sortir de l’argent, j’avais entendu parler du compte associé et je m’étais dit que je pouvais peut-être mettre dans la société mon 1er appartement. De l’apporter au capital mais le notaire me dit qu’il faut apporter du cash pour utiliser le compte associé. Auquel cas peut-être que vendre cet appart à la société pourrait justement me permettre de récupérer de la trésorerie pour la donner à la société et utiliser cet apport pour investir en me permettant de récupérer le cash sans frottement fiscal via le compte associé. Je me dis que cette idée serait intéressante
A savoir que le notaire m’a dit que je ne pouvais pas créer de SCI seul et que si je mettais mes enfants mineurs les banques ne voudraient pas me prêter ! Ce à quoi je lui ai dit que je comptais juste les mettre dans la société mais avec le minimum de part évidemment mais apparemment les banques ne le voient pas comme ça.
Bref, j’ai signé un compromis et le 2e dans les 15 jours et entre temps il faut que je murisse cette idée. En nom propre ? SCI à l’IS ? autre chose ?
Merci pour vos conseils et retour d’expérience.
