Pinel vs LMNP sur un premier investissement locatif

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je sais que le sujet a déjà été abordé ici, cependant chaque situation étant différente, je me permets de vous exposer la mienne afin de recueillir vos avis et retours d’expérience. Je suis encore en réflexion sur la stratégie fiscale à adopter et je serais ravi d’avoir vos éclairages, avec bienveillance si possible :slight_smile:

Je débute dans l’investissement immobilier, donc il est possible que certaines de mes hypothèses soient imparfaites — n’hésitez pas à me corriger ou à challenger mon raisonnement, c’est justement ce que je recherche.

Voici ma situation :

J’ai acheté un T2 en VEFA, dont la livraison est prévue pour septembre prochain. Il s’agit d’un appartement de 47 m² avec balcon, situé au 2ème étage sans ascenseur, avec une place de parking extérieure. Le bien est situé dans une ville d’Île-de-France mais dans une zone qui n’est pas spécialement tendue

Caractéristiques du projet :

  • Prix d’achat : 187.000 €

  • Frais annexes : environ 3.000 €

  • Apport personnel : 5.000 €

  • Crédit sur 25 ans avec mensualité fixe de 950 € (assurance incluse)

Le bien est situé en zone éligible au dispositif Pinel (B1), ce qui me laisse encore la possibilité d’opter pour ce dispositif.

Aujourd’hui, j’hésite entre deux approches :

  1. Le dispositif Pinel :

  • Réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans

  • Location nue avec plafonds de loyers et de ressources

  • Gestion plus simple mais cadre assez rigide

  1. Le statut LMNP (au réel) :

  • Location meublée avec un loyer potentiellement plus élevé

  • Amortissement permettant de réduire fortement la fiscalité

  • Plus de flexibilité, mais une gestion qui sera évidemment plus impliquante

D’après mes estimations :

  • Loyer en nu (PINEL) : environ 540€

  • Loyer en meublé (LMNP) : environ 750€

Dans les deux cas, il y a un effort d’épargne mensuel, mais j’essaie de faire le choix le plus cohérent sur le long terme.

Mon interrogation est évidemment de tendre vers le régime le plus rentable

Je suis preneur de tous vos retours, que ce soit des analyses, des expériences personnelles ou même des mises en garde. L’idée est vraiment d’apprendre et d’éviter les erreurs si possible.

Merci beaucoup à ceux qui prendront le temps de me répondre :slight_smile:

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Il nous manque tout ce qui te concerne pour pouvoir te repondre : TMI, objectifs etc.

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Ton ecart de 200€/mois en faveur du LMNP c’est massif sur 25 ans. Le Pinel en B1 t’oblige a respecter des plafonds qui sont parfois au-dessus du marche reel en zone pas tendue, donc tu loues meme pas plus cher qu’en libre. La reduction d’impot c’est sympa mais elle s’arrete des que tu sors du dispositif, alors que l’amortissement LMNP te porte 20 ans facile. Le seul truc qui ferait pencher Pinel c’est une TMI a 41-45%, sinon LMNP les yeux fermes.

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Bonjour Anthony,

Je suis toujours dans la tranche à 30 %.

Mon objectif étant d’être le plus rentable possible sur cette opération, je suis prêt à accepter un cash-flow plus négatif en fin de mois si je passe en LMNP, si à contrario l’amortissement me permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers.
En résumé, et sur une vision à long terme, je souhaite limiter au maximum l’effort de trésorerie de ma poche.

Merci à toi :slight_smile:

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Bonjour Laurent,

Merci pour ton retour et ton analyse. :slight_smile:

D’après mes derniers calculs, je m’orientais effectivement davantage vers le LMNP. Je suis même prêt à accepter un cash-flow mensuel plus négatif si, in fine, l’amortissement et les autres avantages permettent au LMNP de mieux soutenir le projet sur le long terme.

Je suis dans la tranche à 30 %.

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Hum je suis un peu sceptique.

Le projet en lui meme est deja difficilement comprehensible : un achat neuf en VEFA pour de la location. Impossible de t’y retrouver. Tu vas etre en cashflow negatif pendant 25 ans.

Le PINEL je n’en parle pas. Pour en sortir c’est un enfer.

Et meme le LMNP… Sur du neuf ? Que vas-tu amortir ? Tu vas quand meme payer de l’impot en bout de course. Ce n’est pas du tout optimisé et pas du tout gabarisé pour ca.

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Sur l’amortissement en VEFA, c’est meme la qu’il marche le mieux. Tu sors le foncier (15-20%), le reste s’amortit sur 25-30 ans plus le mobilier sur 7 ans. Sur 187k Loic peut facilement deduire 5-6k par an, ses loyers seront neutres fiscalement pendant 15 ans tranquille. La VEFA en LMNP c’est base amortissable max et zero travaux a venir. Le vrai risque c’est plutot le prix d’achat parfois sur-paye en VEFA, pas la meca fiscale.

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Franchement, je comprends ton scepticisme et tu soulèves des points valables. Mais à ce stade, la question n’est plus de savoir s’il faut acheter ou non : il s’agit plutôt de trouver la solution la plus viable ou la moins mauvaise, si tu préfères.

VEFA + locatif, ce n’est pas incompréhensible en soi même si je l’admets, moins pertinent. Oui, le cashflow sera négatif, mais c’est un choix assumé et parfaitement anticipé. J’ai fait le choix de privilégier la constitution de patrimoine avec un bien neuf, sans travaux, conforme aux normes actuelles.

Sur le Pinel, je te rejoins, ce n’est pas le montage le plus souple. Et c’est justement l’objet de ma réflexion ici : déterminer s’il faut complètement l’ écarter ou s’il reste, dans ce cas précis, plus pertinent qu’un LMNP.

Concernant le LMNP en neuf, dire qu’il n’y a rien à amortir est inexact : on peut amortir le bien (hors foncier), le mobilier, ainsi que certains frais. L’intérêt existe, même s’il est vrai qu’il est souvent moins puissant que dans l’ancien avec travaux.

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Laurent, merci pour cette précision. En effet, je pense que le LMNP reste applicable dans ce cas, même si je reconnais que nous ne sommes pas dans une configuration idéale.

Comme je l’indiquais à Anthony plus haut, j’ai pleinement conscience qu’il y avait probablement mieux à faire. Toutefois, je ne suis plus au stade où je dois hésiter à réitérer l’acte ou non. Mon objectif est désormais d’appliquer le “meilleur” régime pour permettre cette détention à long terme.

Si je comprends bien ton raisonnement, tu privilégierais donc le LMNP plutôt que le Pinel dans cette situation.

Encore merci pour vos retours respectifs.

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On est parfaitement d’accord.

Un avis uniquement personnel :

  • Pinel à fuir.
  • LMNP why not. Mais meme sur de l’ancien avec travaux je ne m’y retrouve pas sur le mien. Ou pas autant que je l’esperais. Si tu as achete du neuf pour la tranquillitie d’esprit. Pas sur qu’un LMNP convienne.

Dans mon cas (avec 3 ans de recul) meme une location nue simple aurait ete plus avantageuse. Mais je ne suis pas un expert du VEFA, et tu es le seul a avoir tous les elements concernant ta situation.

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Pourquoi personne le dit que le Pinel n’existe plus depuis le 31/12/2024 ?
La discussion est juste caduque

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Bonjour,

Le dispostif Pinel n’est pas caduc dès lors que vous avez réitéré avant cette date.
Bonne journée.
Loïc

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AH en effet si l’achat chez le notaire a eu lieu avant fin 2024. All good

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Oui largement LMNP dans ton cas. Bien neuf = base amortissable maxi sur 25-30 ans plus 0 travaux pendant 15 ans, c’est exactement le profil ou ca paye. Le Pinel te coince 12 ans sur les plafonds et apres tu paies plein pot, alors qu’en LMNP t’as encore plusieurs annees d’amortissement devant toi et la souplesse a la revente.