J’envisage des travaux de rénovation totale de ma résidence principale (appartement) tant que la fin du crédit (sep 2029) s’approche après y avoir vécu 17 ans.
Je travaille toujours en remote et je ne vis pas dans ma RP entre 2 et 6 mois par an. En fonction de la surface (environ 70m2 en duplex) et du positionnement (cœur du centre-ville historique à Montpellier) l’idée je me dis qu’il serait bien, vu le montant important des travaux, de profiter du statut LMNP pour faire de la location quand je ne suis pas là.
Je tiens à souligner: ça reste ma RP, j’y vis, le but n’est d’en faire un investissement locatif mais de me repayer un partie des travaux vu que de toute façon l’appart est souvent vide.
Il me semble d’avoir compris qu’il faut déclarer l’ouverture de la LMNP avant de toute dépense (travaux, meuble, conseils architecte/etc.) pour que le nr SIREN/SIRET de l’LMNP y apparaisse dans les facture, histoire de pouvoir après réduire l’imposition; et trouver une entité qui s’occupe de la comptabilité (peut-être plus tard je pourrais le faire moi-même mais pour l’instant ce n’est pas rentable vu ce que je facture à la journée ).
Je me suis penché sur le sujet en lisant la littérature du forum mais certains sujets sont un peu vieux (les choses auraient pu changer depuis), et d’autres ne sont pas très spécifiques sur le pourquoi certains seraient mieux que d’autres. Mais j’imagine que mon cas soit un des plus simples (sauf si le fait d’avoir déjà un siret/siren ait un impacte):
accès à du conseil compètent (mon cas est simple mais j’ai lu des remarques sur la qualité par exemple non-respect de certaines obligations)
prix
conseil= vérification que je déclare correctement et optimisations possible selon mon profil (micro-entreprise qui pourrait évoluer+LMNP occasionnelle RP).
Bonjour, je pense que c’est mieux d’ouvrir unSiret avant les travaux mais apparemment c’est récupérable. Je ne l’ai pas fait personnellement lorsque j’ai fini les travaux de l’appartement, mais mon comptable, qui est spécialiste en lmnp, m’a dit qu’il peut rattraper la déclaration de l’année précédente. , à voir.
J’ai souvent fait les travaux avant le SIRET, et aucun comptable m’a jamais embêter avec ça (2 différents).
Des travaux N-1 sont même pris en compte année N à l’ouverture du LMNP, le tout étant de pouvoir justifier qu’ils sont réalisés dans l’intérêt du LMNP.
Si tu passes par un comptable, je te conseil quand même de faire quelques recherches sur comment ça fonctionne (en particulier l’amortissement de l’immeuble année 1), juste histoire de comprendre s’il optimise ou pas ta situation.
En creusant un peu le sujet des abus / requalification etc.. (dans le sens je veux pas faire de boulette), le fisc cherche surtout les gars qui font de l’abus d’écriture comptable / préfère inscrire des gros travaux en charges plutôt qu’en amortissement.
Mais en vrai, pour les avoirs contacté a plusieurs reprises, le fisc est plutôt compréhensif sur les délais / erreurs, tant que t’es de bonnes foi et que t’essais pas de contourner les règles.
pas mon cas si j’ai bien compris : j’ai acheté en 2009 avec fin de crédit en 2029 donc ça je peux oublier. C’est juste les travaux.
Hier j’ai fait des simulations pour comprendre l’impact du pro-rata en fonction des journées par an de location. Il semblerait qu’en terme de bénéfices nettes les gains sont les mêmes entre location longue durée toute l’année (prorata 100%) et location court-terme 100-120j/an (y inclus l’impact IR). Attention je parle de résultat net:
Dans la location long terme le prorata est à 100% : loyer plus bas mais moins d’impôts
Dans celle court terme le prorata descend à environ 25-30% mais loyers plus importants
cet élément me semble souvent négligé: j’en ai trouvé rarement mention dans les différents sites qui parlent de LMNP.
Je vais probablement démarrer d’autre sujet mais celui-ci me semble avoir trouvé sa réponse: pas besoin d’ouvrir la LMNP avant travaux.
Si tu pars bien sur un statut LMNP, tu amortiras l’immeuble à partir de l’année 1 selon ce barême :
Le seul détail à affiner c’est la valeur vénale prise en compte.
La ou je te disais d’être attentif c’est que certains cabinet, pour se protéger surement, sur-valorise le foncier (donc perte sèche) et le GO (donc perte d’amortissement sur la durée d’utilisation).
Par contre je suis pas expert comptale et je fais que du LMNP longue durée donc pour tout les détails de location occasionnelle, je suis inutile haha
Mais te concernant si les amortissements sont pas énorme (qqu’travaux de rafraichissement), t’as comparé avec un régime micro BIC ?
les travaux sont importants (refaire toute la partie eau, électricité; isolement thermique, création d’une chambre etc. etc.) sinon je ne me prendrais pas la tête avec tout ça
Par exemple cette année j’ai découvert que si mon activité de freelance était avec versement libératoire, j’aurais eu à payer environ 4000€ d’impôts en moins l’année prochaine en faisant exactement les mêmes chiffres; alors si je peux m’éviter la même boulette avec les travaux, c’est tout de gagné
).