Bonjour (ou re-bonjour) la Communauté Finary,
Je suis à la recherche d’un tableau d’amortissement d’un LMNP. Au delà des logiciels payants, avez-vous connaissance de fichiers excel ?
C’est un tout petit appartement avec peu de revenus et avant de savoir si j’ai besoin d’un comptable, je recherche des infos sur l’amortissement par composant et les répartitions.
Par exemple, l’appartement était déjà en LMNP avec un locataire en place donc il n’y a pas de travaux de prévus pour l’instant, pas d’électricité, pas de plomberie… Et donc j’amortis le montant de l’achat et puis c’est tout ?
Autre exemple, j’ai lu que le terrain n’est pas amortissable, comment estime-t-on la part de ce terrain ?
Si vous avez des pistes, je prends volontiers.
Merci encore. Et Ă charge de revanche.
Bonjour,
L’appartement étant déjà en lmnp qui fait le décompte des premiers amortissement ?
Sur internet il existe pas mal de fichier détaillant les amortissements possible.
Concernant la partie terrain cela dépend des villes sur Paris on est sur du 50/60% de terrain en Ardèche on est sur du 10%
Concernant le pourcentage ça dépend donc de la ville et de la densité. Il n’y a pas de règle précise faut pouvoir justifier en cas de contrôle notre choix en gros.
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Rewol
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Hello,
Dans tous les cas, il te faudra un comptable. La télétransmission obligatoire et le suivi du déficit en distinguant celui issu des charges et des amortissements est vraiment délicat.
Pour l’amortissement, si tu me donnes
- la date d’achat
- la valeur du bien hors frais
- les frais d’achat
- la surface
- le montant des Ă©ventuels travaux
- le montant du mobilier,
je pourrai te donner les amortissements pour une année pleine. Tu n’auras qu’à appliquer le prorata temporis.
Mais prend quand même un comptable, ca coûte 300 balles déductibles, et tu transfers la responsabilité, c’est pas rien…
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Bonjour @Rewol
Merci pour ton message.
- la date d’achat : 19.12.2025
- la valeur du bien hors frais : 30 000 €
- les frais d’achat : 3000 € de frais d’agence et 3800€ de frais de notaire
- la surface : 40 m2
- le montant des éventuels travaux : 0€ (locataire en place depuis 12 ans content de ce qu’il a)
- le montant du mobilier : 0€ (mobilier en état d’usage mais qui a bien plus de 7 ans)
Comme tu vois, ça ne va pas chercher loin, c’est pour cela que je me dis que les risques sont limités et le calcul pas trop sorcier.
A priori, je pourrai demander au notaire si l’estimation du terrain, non amortissable est correcte.
J’ai estimé à 10% soit 3000 puisqu’on est dans une petite ville de province et qu’il y a 25 appartements dans le même immeuble soit sur le même terrain.
Qu’en penses-tu ?
Rewol
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Hello @Marie-Jeanne,
Nickel.
Pour un prix au m² de 750€, 10% de quote part terrain c’est bien.
A ce prix, je pense que tu auras une forte rentabilité. Si c’est le cas, tu pourrais choisir de déduire en charges tes frais d’acquisition (6800€). Tu as alors 10 ans pour utiliser ce déficit, après il se perd. A bien réfléchir si tu as un prêt immo.
je recommande aussi d’ajouter 1000€ de mobilier (forfaitairement), sinon, le comptable pourra dire que sans mobilier, tu ne fais pas de loc meublée.
EN ajoutant ces 1000€ de mobilier, ça donne les amortissements annuels suivants :
- 1640€ par an les 5 premières années
- 900€ par an les 10 années suivantes
- 540€ par an les 5 années suivantes
- 270€ par an les 30 années suivantes.
Si tu investis du mobilier ou des travaux, ça se rajoutera à l’amortissement.
Mais en faisant ta décla fiscale, tu verras que l’amortissement n’est qu’une partie du boulot. Prend un outil pas cher comme Qlower, il font un super boulot.
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Hello,
As tu regardé au niveau du régime micro-BIC ? Si c’est un petit appartement et en plus sans crédit cela peut aussi etre une solution pour ne pas t’embetter avec l’amortissement et deduire 50% en forfait. Tu aras des explications ici LMNP : Définition, avantages, inconvénients et fiscalité et tu peut aussi faire une simulation.
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Rewol
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Hello,
Ca me paraîtrait pas malin du tout de faire du Micro BIC. Et c’est pourtant ce que font 80% des bailleurs en meublé, parce qu’ils sont mal informés.
Vu l’appart, je pense que tu auras un loyer à 300€ par mois environ.
Donc 3600€ par an.
Tu appliques 50% d’abattement, tu payes donc de l’impôt sur 1800€.
à une TMI de 30% comme la plupart des bailleurs, tu payes 850€ d’impôt par an sur les revenus locatifs, vs 0 au BIC Réel.
Vu qu’au BIC Réel, tu gommes au moins 5 ans d’impôt, le Micro BIC te coûte 4200€…
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tu veux dire qu’au réel elle pourrait déduire des 3 600 € l’amortissement… mais bon d’après les montants évoqués plus haut dans le post, ça ne fait que retrancher 1 640 €, soit 46%.
Par rapport à l’abattement de 50% que permet le régime Micro-BIC c’est moins intéressant !
Sinon on est d’accord que de manière générale le réel est souvent plus intéressant notamment si il y a des travaux. Perso je n’envisage de l’achat dans l’ancien que si il y a des travaux (notamment DPE classe F ou G)
@Frederic115,
L’amortissement n’est pas la seule charge que l’on peut déduire en LMNP au réel, il y a aussi,
- les charges de copro non récupérables
- la taxe foncière
- les intérêts de crédit
- les autres coûts d’acquisition si il sont passés en charge (frais de notaire, frais d’agence, etc.)
- toute autre dépense d’entretien ou de petit travaux à la charge du propriétaire
C’est la somme de l’amortissement et de toutes ces charges là qui fait qu’en LMNP on déduit en général plus que le revenu pendant une bonne dizaine d’année. L’un ou l’autre seul ne suffit pas en général.
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Bonjour Ă tous
@Rewol @Simon275 et @Frederic115
Je vous confirme que j’ai prévu le réel. En effet au-delà de l’amortissement, il y a pas mal de charges par rapport au montant de loyers déclarés. Par exemple, la taxe foncière avoisine les 1000€ donc effectivement sur environ 4000€ de loyers, ça compte. J’ai fait un petit emprunt pour l’investissement donc il y a quelques éléments à déclarer aussi tels que les intérêts et les assurances.
Enfin, il y a un peu de mobilier Ă changer, je veux que mon locataire ait envie de rester.
L’appartement est en Corrèze donc pour la quote part du terrain, j’ai tablé sur 10% comme en Ardèche.
Merci pour vos contributions, elles sont précieuses pour les réflexions en attendant la déclaration d’impôts.
Autant pour moi je n’avais pas vu toutes les dépenses… donc c’est bon et même sans travaux pour le coup.
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Oui, même sans travaux, les loyers et les charges +l’amortissement devraient s’équilibrer.
C’est pour ça que ce forum est une mine d’or. Souhaitons que ce post sera utile à d’autres voire même que des précisions s’y ajoutent ou des cas différents de LMNP en vue d’un amortissement.
A ce sujet, @Rewol, je pense calculer l’amortissement sur 30 ans puisque c’est la durée minimale pour ne pas payer de taxe sur la plu value et que d’ici 30 ans je pense que une à deux vagues de travaux de rénovation auront eu lieu et donneront lieu à amortissement ( à dispositifs constants)
Pourquoi avoir proposé un calcul d’amortissement sur une durée aussi longue ?
Rewol
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Attention, tu ne peux pas faire ça.
L’amortissement est calculé par ton comptable, obligatoirement par composants. Et le Gros Oeuvre, c’est minimum 50 ans légalement.
mais en pondérant le tout, on s’approche d’un amortissement sur 33 ans, mais qui évolue par palier avec le temps.
Note enfin que seuls les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus value, pas ceux mis en réserve.
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@Rewol tu m’apportes quelque chose de très important.
Merci beaucoup.
Tu as l’air particulièrement averti, sais-tu où je peux trouver les textes de référence sur le sujet ?
J’ai trouvé beaucoup d’éléments mais pas exactement ce que je voulais.
J’ai trouvé aussi cette source mais je préfère quand cela bient de légifrance ou du site impots.gouv.
Je comprends le recours au comptable. Ceci dit, j’ai touché 150 € en 2025, je ne vais pas faire appel à un comptable pour 150€ et d’autre part, je reconnais avoir besoin de comprendre comment ça marche et quelles sont les règles. 
PS : Réwol, si tu es comptable, travailles-tu à distance ? (tant qu’à faire)
Rewol
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Hello,
Ravi que ça t’aide. Ce sont vraiment des alertes sincères.
Le premier lien est bien un texte de référence, et à partir du Bofip, chaque cabinet comptable fait sa propre doctrine. J’ai comparé beaucoup de doctrines de cabinets comptables (je déclare mon meublé, amaris, comptacom, qlower, option réel), et c’est vraiment qlower qui m’a semblé les plus pro sur le traitement des frais d’acquisition, et avec la doctrine la plus dynamique tout en restant légale. D’autres outils, comme décla ou des tableaux excel vendus 50€, te permettent de définir ta propre doctrine, mais tu sors alors des clous (comme le bâti sur 30 ans) et tu risques le redressement sans en avoir été informé.
Donc j’ai fait mon choix.
Pour ton exercice 2025, tu as touché 150€. Donc soit tu déclares cette année au Micro BIC, et tu changes pour 2026 en BIC Réel. Tu paieras alors de l’impôt sur 75€, soit environ 35€ d’impôt. Mais ATTENTION, tu perds alors la déductibilité des charges dépensées en 2025 (notaire, mobilier, travaux, intérêts, etc…);
DOnc au Micro BIC, tu déclares 150€ et payes 35€ d’impôt sans frais de compta
et au BIC Réeln tu payes un comptable et tu déclares -10 000€ par exemple et tu t’éloignes durablement de l’impôt.
tu vois aussi ici ma recommandation…
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Bonjour Ă tous,
Je suis avec intérêts vos échanges, car je suis en train d’acheter mon premier bien LMNP ( qui aura la particularité d’être un viager libre)
Je me pose encore pas mal de questions sur la forme juridique, est-ce que certains d’entre vous ont opté pour une Sarl de famille ?
Bonjour @Laurent409
Merci de participer Ă cet Ă©change.
C’est aussi mon premier LMNP même si j’ai déjà un autre appartement en location nue.
Pour la forme juridique, j’ai posé la question dans un autre post, je te mets le lien : A quel moment faut-il créer une société pour gérer et développer son patrimoine par rapport à la fiscalité?
J’ai aussi posé la question au notaire et à un conseiller financier.
Ils m’ont dit, en gros, que tant que j’arrive à maintenir de l’équilibre entre mes revenus locatifs et commerciaux et mes charges (déficit foncier, amortissement etc), il n’est pas pertinent de se lancer dans une société.
En revanche, quand je n’aurai plus de déficit foncier ou que l’amortissement sera minime, pour payer moins d’impôts sur le revenus personnellement, j’aurai intérêt à monter une société…
A suivre donc de mon côté.
Je ne te témoigne que de mon expérience car je début moi aussi.
Merci @Marie-Jeanne je vais regarder et suivre l’autre post 
et je vais peut être aussi pendre l’avis d’un conseiller patrimonial pour avoir un autre point de vue, mon notaire me déconseille la société mais ne me donne pas vraiment d’arguments pertinents ou je ne les ai pas compris
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Merci @Laurent409
Ton retour d’expérience sera toujours intéressant.
J’ai fait appel moi aussi à un conseiller en patrimoine et j’ai été déçue donc le mieux est de bien avoir connaissance des livrables à fournir et demander plusieurs devis.
@Rewol
Merci pour le lien vers Qlower j’ai commencé à regardé et la plate-forme sans abonnement est déjà très intéressante. J’ai une démo de leur part jeudi.
Rewol
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Hello,
L’achat en société se réfléchi en amont de l’achat. C’est la SCI qui emprunte et qui achète. Revendre son bien à sa SCI génère des frais de notaire que tu n’as pas envie de payer.
Au démarrage, la détention directe, surtout en LMNP, est le plus souvent préférable, car ton activité sera déficitaire pendant une dizaine quinzaine d’année, donc zéro impôts grâce à la déduction des amortissements.
Oui, les amortissements déduits s’ajoutent à la plus-value lors de la revente, mais tu payes alors un impôt de 20% (à 15 ans) alors que tu as économisé un impôt à 47%. Donc ca reste le mieux.
En SCI, tu n’as pas cette réduction de l’impôt sur la plus-value de revente, et l’argent gagné reste sur le compte de la SCI, et pas sur ton compte. Si tu veux te le reverser, tu payes alors 30% d’impôt. Donc c’est une double imposition.
Pour moi, on ne se trompe jamais à acheter ses 2 ou 3 premiers biens en direct. La SCI arrive ensuite, selon la trajectoire de l’investisseur.