Je cherche à valider (ou contredire) la position de cabinets comptable en ligne au sujet d’un bien que j’ai d’abord occupé en résidence principale, puis que je vais passer en location meublée non professionnelle (LMNP au réel).
Voici ma situation point par point :
Février 2024 : achat d’un appartement avec ma conjointe (PACS) pour 339 000 €
16 000 € de frais d’agence inclus
24 000 € de frais de notaire
Occupation en résidence principale de février 2024 à février 2025
Courte période de location Airbnb en juillet 2024
Février 2025 : déménagement, on quitte l’appartement
Juin 2025 : début de la location meublée airbnb + étudiants de septembre à mai
Meubles achetés : environ 8 000 €
Je souhaite amortir :
Les frais de notaire
Les frais d’agence
Les meubles
Mais les cabinets comptable ( ex : JD2M) me dit que je ne peux pas amortir les frais de notaire ni les frais d’agence, car le bien n’était pas affecté à l’activité LMNP au moment de leur paiement.
Je ne cherche pas à déduire ces frais en charge immédiate, juste à les amortir à partir de la date de mise en location meublée (juin 2025).
Ma question est simple : est-ce que les cabinets comptable ont raison de refuser l’amortissement dans ce cas ? Ou est-ce une position trop conservatrice ?
Un des cabinets me disait que c’était à l’appréciation du comptable et que c’était possiblement faisable.
Merci d’avance pour vos retours et expériences similaires.
Je travaille depuis un peu plus de trois ans dans un cabinet comptable, et je partage la vision exprimée par les confrères.
Le problème dans votre cas, c’est que vous avez acheté le bien pour en faire une résidence principale, donc sans vocation locative initiale. Or, la règle de base pour pouvoir amortir des frais (notamment les frais de notaire ou d’agence), c’est qu’ils doivent être affectés à l’activité de location meublée.
Au moment de l’achat, ces frais ont été engagés pour vous, à titre personnel, et non dans le cadre d’une activité professionnelle. Même si vous changez d’avis par la suite et décidez de le louer, on ne peut pas réaffecter rétroactivement ces frais à l’activité LMNP.
La doctrine est claire : en LMNP, seuls les éléments affectés à l’activité peuvent être amortis. Et dans votre cas, au moment de l’achat, le bien n’était pas destiné à l’activité.
Dans votre cas les frais sont considérés comme personnels, d’autant plus que vous avez effectivement occupé le bien en résidence principale pendant 1 ans
Bien sûr, libre à vous de prendre le risque si un cabinet accepte de passer ces amortissements. Mais en cas de contrôle fiscal, il serait facile pour l’administration de démontrer que les frais ont été engagés avant la création effective de l’activité LMNP.
S’il y avait eu seulement 6 à 8 mois d’écart avec des travaux lourds entre l’achat et la mise en location, ça aurait pu se tenter. Mais avec plus d’un an d’occupation en résidence principale, la justification devient très fragile.
Techniquement, c’est faisable (tout est faisable si l’on accepte le risque), mais encore faut-il qu’un cabinet veuille s’engager en le validant par sa signature.
Merci beaucoup Tristan pour ta réponse détaillée et argumentée, c’est très instructif !
Une dernière question pour affiner ma stratégie : même si je ne peux pas amortir les frais de notaire et d’agence, l’amortissement du bâti seul (hors terrain), ainsi que du mobilier, reste possible à partir de la mise en location meublée, on est d’accord ?
Et dans ce cas, l’amortissement reste-t-il suffisamment intéressant pour limiter voire annuler mon imposition en LMNP réel ?
Par exemple, si j’amortis uniquement le bâti (339 000 € – terrain ≈ 10 %) sur 30 ans + le mobilier sur 7 ans, est-ce que je générerai quand même un déficit ou un bénéfice nul sur plusieurs années ? Ou vais-je devoir payer des impôts dès la première année ?
Structure (50% du bien) (50 ans) donc 2% amortissement ans
135 600 * 2%= 2712 €
Installations et toiture (20% du bien) 20 ans donc 4%
54 2400 *4% = 2169.6 €
Étanchéité et agencement (proportion 30%) 15 ans donc 6.67 %
81 360 *6.67 = 5426.71 €
Les meubles sur 5 ans 1600 € euros ans
Cumul 11 908 € sur un ans
Imaginons, tu loues pour 15k euros ans
les charges (eau, gaz, elect, syndics, assurances, tf tu arrives vite a 4k en fonction des villes)
les amorts
les intérêts d’emprunts
Tu arrives à 0 euro facilement sur cette simulation rapide.
Puis dans les touts, car tu seras plus intéressant qu’au réel ou tu n’as pas d’amortissement.
Car sans les amortissements en gros tu as juste 4k de frais + intérêts d’emprunts
Donc, sur 15k de loyers, tu as 5 k de charges donc 10k imposable TMI + cotisations sociales 17.2%
Si tu es tmi 30%
Sur tes 10 k, tu vas régler 4.72 k en LMNP proche de 0
Je suis surpris des réponses refusant l’amortissement.
En effet, au moment de la création de l’activité, vous apportez un bien.
Quand bien même il n’est pas acheté en ce moment, il y bien un apport, qui a une valeur et dont la nature permet un amortissement.
Je ne vois donc pas de problème à ce que ce bien soit amorti.
Un conseil : demandez à votre comptable le texte exact (loi, jurisprudence, rescrit fiscal) au soutien de leur affirmation.
Bonsoir,
Tu touches du doigt un point qui fait souvent débat… mais la doctrine fiscale est assez claire une fois qu’on lit la bonne page du BOFiP.
Quand un bien a d’abord été détenu dans le patrimoine privé (ta RP 2024–2025) puis est affecté à une activité BIC (LMNP au réel), il n’entre pas à l’actif pour son “coût historique” mais pour sa valeur réelle (valeur vénale) à la date d’inscription en comptabilité. Et c’est sur cette valeur réelle qu’on calcule l’amortissement, hors part du terrain. C’est exactement ce que prévoit le BOFiP au §480–490 : immeubles appartenant à l’exploitant mais non inscrits au bilan → inscription à la valeur réelle à la date d’entrée, et amortissement sur cette base (pas sur le prix d’origine ni sur les frais payés à l’époque). 
Conséquence pratique :
– les frais de notaire et frais d’agence payés lors de l’achat de la RP ne deviennent pas, des années plus tard, une “immobilisation amortissable” autonome en LMNP ; ils faisaient partie de ton coût privé initial, mais ta base d’amortissement LMNP n’est pas ce coût, c’est la valeur vénale au 06/2025 (date d’affectation) moins le terrain ;
– en revanche, les meubles (8 k€) achetés pour l’activité LMNP, eux, sont des immobilisations propres à l’activité → tu les amortis classiquement (5–7 ans selon la nature), à partir de leur mise en service en 2025. 
Pourquoi certains cabinets refusent-ils l’amortissement des frais d’acquisition dans ton cas ? Parce qu’ils appliquent cette règle de base d’entrée à la valeur réelle (et non au “coût historique + frais”), qui est la position la plus solide en cas de contrôle. Le BOFiP précise par ailleurs que, pour les biens apportés à l’entreprise, la base d’amortissement est la valeur d’apport (même logique : pas le coût privé d’origine), ce qui va dans le même sens. 
Ce qu’on peut faire de robuste et opérationnel :
1. faire estimer la valeur vénale de l’appartement en juin 2025 (avis de valeur d’une ou deux agences locales, voire expertise si tu veux bétonner), et déterminer la quote-part terrain (souvent 10–20 % en collectif, plus sur du très bien situé) ; la base amortissable bâtiment = valeur vénale – terrain ; amortissement par composants comme d’habitude ; 
2. immobiliser et amortir les 8 k€ de mobilier (tableau des immobilisations distinct, durées adaptées par poste) ;
3. documenter dans ton dossier la date d’affectation (premier bail meublé/contrat Airbnb 2025, photos du mobilier, etc.) et commencer l’amortissement à cette date (pas en 2024) ; 
4. garder en tête que, côté plus-value à la revente, tu restes (tant que tu restes LMNP non pro) dans le régime des plus-values des particuliers ; les amortissements pratiqués n’y sont pas “réintégrés” (règle historiquement très favorable du LMNP), ce qui renforce l’intérêt de faire les choses proprement à l’entrée. (Le régime de PV pros concerne les biens inscrits à l’actif professionnel ; ce n’est pas ton cas si tu restes LMNP.) 
Deux questions que tu te posais implicitement :
– “Et si j’insistais pour prendre le prix d’achat + frais comme base ?” → ce n’est pas la lecture littérale du §480–490, qui vise bien la valeur réelle à la date d’inscription ; certains praticiens le tolèrent quand valeur vénale ≈ coût (marché stable) mais c’est une position plus discutable fiscalement. Si tu veux minimiser le risque, reste sur la valeur vénale d’entrée. 
– “La courte période Airbnb en 07/2024 change-t-elle tout ?” → non, tu étais encore en usage principal jusqu’à 02/2025 ; l’affectation durable à l’activité LMNP démarre en 2025. Cale l’inscription à l’actif et le début des amortissements à juin 2025, au moment où l’usage bascule réellement.
En synthèse : les cabinets qui te disent “pas d’amortissement des frais de notaire/agence dans ce cas” ont, à mon sens, raison en droit fiscal. La bonne pratique : entrée à l’actif à la valeur vénale de 2025 (terrain exclu) + amortissement du mobilier acheté pour l’activité. Si tu veux sécuriser, demande à ton cabinet de joindre à la liasse BIC une note de calcul (valeur d’entrée, ventilation terrain/bâti, durées de composants, justificatifs) et tu seras tranquille. 
