LMNP / Déception et Dilemne : vendre ou conserver, telle est la question!

[Pulsar]

Bonjour à tous,

J’en appel à votre expertise en LMNP pour la revente d’un studio, s’il vous plaît.

Résumé de la situation :

J’investis depuis des années en bourse et crypto, métaux précieux et forex.

L’immobilier m’a toujours rebuté, mais pour mes 40 ans, je me suis décidé à investir.

Je suis enseignant à La Réunion, en couple pacse et sans enfant, avec 3500€ mensuel dans une TMI de plus de 30 %.

En 2021, j’ai signé pour studio de 23m2 en LMNP dans une station balnéaire bretonne.

Le taux du prêt est avantageux : 100 000€ à 1 %.

Le bilan après 4 ans de détention

Après moult déboires avec le promoteur, l’agence de gestion et le syndic de copropriété…
tous mes aprioris sur l’immobilier se sont révélés vrais !

Je songe donc à revendre cet appartement.

Je pense l’avoir acheté pour de mauvaises raisons (je ne savais pas si je voulais un complément de revenu à la retraite, détenir un bien pour la retraite, transmettre à ma nièce car je n’ai pas d’enfant pour le moment…).

Je pense aussi ne pas avoir saisi les mécanismes d’amortissement et la rentabilité du bien locatif.

Ma problématique :

N’étant pas aguerri à la fiscalité et tutti quanti, j’aurais besoin de votre avis et vos conseils pour prendre la bonne décision en toute connaissance de cause, svp.

Les Chiffres : Cashflow negatif = 380€ / mois (effort d’épargne)

Recettes = 357€ / mois

• Loyer : 357€ / mois

Charges : 733€

• Emprunt bancaire = 485€
• Assurance emprunteur = 37€
• Syndic copro = 80€
• Comptable = 43€
• Organisme de gestion = 8€
• Assurance PNO = 9€
• TVA sur loyers = 34€
• Taxe foncière = 37€

Au final, je me dis que 380€ x 12 mois x 20 ans = 91 200€ de ma poche

Il y a 4 ans, j’avais consenti à 200€, voire 250€ maximum d’effort d’épargne, sans prendre conscience du manque à gagner à long terme.

Je ne m’attendais pas à autant de charges et taxes.

N’ayant pas de solides connaissances en comptabilité ou fiscalité, je me sens donc dans coincé dans un dilemne : vendre ou conserver ce LMNP.

Pourriez-vous me donner votre avis sur cette situation, svp ?

[Numb]

Bonjour,

Une fois passé le constat qu’à partir du moment où tu es loin et que tu ne gères pas toi même qui fait que tu t’exposes naturellement à plus de risques et une renta moindre pour cette classe d’actif, je vais tenter d’apporter un regard extérieur à ta situation (avec ma maigre expérience d’un an en lmnp, mais relativement proche aussi sur des aspects, 2 studios en ville balnéaire, ici en cashflow tout juste positif avec emprunt à 110% à 3.7%)

Une 1ère question, qu’est ce qui n’est pas au rendez vous par rapport à tes projections, que des charges plus élevées ou aussi des loyers moindres ? C’est de la loc courte durée/cures gérées par un organisme ? Tu as des loyers selon le remplissage ou 357 quoiqu’il arrive ?

On est d’accord que niveau fiscalité tu as toujours pas d’impôt sur les loyers la ? Devrait commencer progressivement dans les prochaines années mais en année 4 ça devrait être proche de zéro.

Un point de réflexion, impression que le 1er point qui joue sur ton cashflow est ton prêt (n°1) avec une grosse partie sur 10 ans vs 20 ans pour l’autre moitié.
As-tu fait des projections en prenant ce point en compte ? Car là cela fausse ta projection de 380€ de cashflow négatif x 12 mois x 20 ans /!\ je commencerais par refaire les calculs par année et voir sur la 2eme décennie ce que ça donne, et ainsi si ça rend ou pas l’effort actuel acceptable (tout n’est peut être pas autant foutu que ce que la 1ere impression peut donner)

Et pour finir, une question bonus, as-tu une idée de prix de revente éventuelle ?

[Basti78]

Hello ! Peux tu aussi nous donner le nom de la ville pour voir si tu l’as payé au « bon prix » ou si tu l’as acheté trop cher?

C’est vrai que la rentabilité n’est pas au rendez vous, le loyer est déjà au max de ce que tu peux le louer tu penses?