Avec mon conjoint, nous avons notre RP, 1 appartement loué nu en fin de déficit foncier, 1 LMNP, et des revenus, le tout de plus en plus imposable. Nous avons encore un peu de déduction PER possible mais nous sentons bien que 2026 pourrait voir un tournant important sur notre fiscalité personnelle.
Pour gérer au mieux la fiscalité, nous nous interrogeons de savoir s’il faut continuer à investir et se lancer dans la course au déficit foncier ou bien créer une société patrimoniale.
Parmi vous, certains ont-ils soit le même profil, et dans ce cas quelle stratégie patrimoniale adoptez-vous ?
Ou bien si certains ont créé la société patrimoniale, quelle a été le déclencheur et quel en est l’activité ?
Pas grand intérêt dans votre cas.
Vous auriez éventuellement pu acheter vos biens en SCI IS et à ce moment là une holding de tête peut avoir du sens, pour faire circuler le cash entre les différentes entités, réinvestir les revenus, ça permet plus de souplesse sur l’arbitrage d’utilisation des revenus / plus-values (les réaliser en se les versant ou les réinvestir).
Vu que vos biens sont detenus en propre, aucun intérêt, faire des opérations comme un apport ou une vente à soit même (OBO, owner’s buy out dans le jargon) n’auraient pour conséquence que de rajouter une nouvelle couche de taxe. Je suppose qu’il y a des cas spécifiques dans lequel ça peut avoir du sens mais ça ne me semble pas être votre situation.
C’est tout le problème de l’immobilier, c’est l’assiette idéale pour les taxes, c’est peu liquide et ça ne peut pas changer de pays.
Dans un premier temps je vous conseille de prendre contact avec un expert comptable spécialisé dans l’immobilier ou un conseil en gestion patrimoniale.
Le premier rendez-vous est gratuit et surtout la personne sera vous guider dans la bonne direction.
Comme dit par d’autre personne la création d’une sci afin de centralise vos biens peut être possible. Mais pour déterminer cela, il manque plein des éléments comme votre tmi, enfant, objectif long terme, capacité de financement, retraite…
On cré une société quand on a une activité commerciale, pas pour y mettre ses biens personnels.
L’impot sur les sociétés et la flat taxe pour en tirer un revenu seront à 25%+31.4% => 48,5% ce qui est supérieur à la TMI IR à 45%.
Il n’y a rien de magique à créer des holdings, on vous fait croire que c’est de l’optimisation fiscale, c’est faux. C’est juste que tu fais le choix de ne pas en tirer un revenu et laisser l’argent en société pour éviter la flat taxe. Bref, éviter un impot en choisissant de ne pas se rémunérer, je n’appelle pas ça de l’optimisation fiscale.
Dans votre situation il y a le PEA, le PER, et l’assurance vie (de laquelle vous pourrez sortir 9200€ annuel sans aucune fiscalité). Si vous voulez des revenus immobilier à la retraite quand vous serez moins imposé, voir aussi l’achat de nu-propriété de SCPI avec fin de l’usufruit lors de votre reraite.
Bonjour et merci à tous pour vos retours.
C’est très instructif et aide beaucoup à la réflexion stratégique. C’est effectivement l’objectif.
Merci @Urya03, @Josephein, @Wilfried9 et @Al113 !
En réponses :
Le but est de développer un patrimoine immobilier et financier à moyen / long terme tout en maîtrisant la fiscalité. Donc oui multiplier des biens de qualité avec une valeur patrimoniale long terme. Nous avons entendu parler de société civile patrimoniale, moins restrictive qu’une SCI et explorons donc cette piste.
Nous avons un fils de 5 ans, la transmission est un bonus mais pas une priorité puisque le schéma de succession est simple.
Nous avons pris rendez-vous avec un conseiller en gestion patrimoniale mais sommes déçus de la prestation : pas de livrables, pas de vrai scénario concret, la suggestion de création de société patrimoniale vient de lui.
Notre TMI rentre tout juste dans les 30% parce que nous avons encore du déficit foncier sur notre appartement le plus rentable. Mais en 2027 sur les impôts 2026, nous serons très largement dans le 30%.
1 enfant de 5 ans
Objectif long terme : avoir un patrimoine immobilier et financier permettant de faire face à des aléas d’emploi.
Capacité de financement encore bonne puisque nous avons 43 ans. On peut encore miser sur du 20 ans d’emprunt et nous sommes endettés à même pas 10%.
Retraite dans 20 à 25 ans. On a un PER à 3%, peut mieux faire, on est en train de travailler dessus aussi.
Merci @Urya03 pour le retour sur la société et l’orientation vers la sphère financière c’est intuitivement ce vers quoi on tend.
Bonne journée à tous et bravoà Finary, c’est une mine pour les débutants comme moi.
Pour ton enfant : tu ouvres un compte titre A TON NOM ! pas le sien.
Tu verses ce que tu veux par mois, en investissant par exemple sur un ETF monde.
A sa majorité, il ouvre un compte titre.
Tu fais une cession de titres. Cela purge tes plus value donc tu ne paies aucun impot.
Il peut continuer d’investir ou revendre les titres et dans ce cas pas d’impot non plus car il n’a pas de plus value, il reçoit x€ il vend x€.
Tout ceci dans la limite des 100 000€ de don tous les 15 ans.
Le fait d’ouvrir le CTO à ton nom permet de conserver la main dessus en cas de besoin, et de ne pas faire comme les parents qui piochent sur le livret A de leurs enfants (illégal, irrespectueux).
Une situation qui nécessiterait une SCI c’est par exemple si tu devais partager un château entre plusieurs personnes, disons :
Si tu as 3 ex époux et veux partager ton héritage entre 12 petits-enfants, le traitement familial classique risque d’être compliqué.
Soit rester à l IR pour réaliser du déficit foncier et limiter votre impôt ( pas besoin de vous réexpliquer hein )
Soit continuer à faire de l investissement en indivision, avec arbitrage une fois que les biens ne font plus de déficit ( attention a la revente avant 5 ans) et rachat à la suite
Soit faire une SARL de famille pour avoir le droit à l amortissement, sur certains bien, et diversifier un peu avec une activité commerciale ( la mienne revend de l d’électricité a partir de panneau photovoltaïque)
La Sci à l IR ne vous apportera rien à par si vous avez des directives très précise en cas de séparation ou l ajout d un autre actionnaire
Vous pouvez opter pour une sci à l IS, mais vous perdez l’application du déficit foncier
L’ avantage d’ une société à L IS, d’ un point de vue succession est l’ apport en CCA ( pour acheter des titre, SCPI ou de l’immobilier) avec votre fils actionnaire
Une structure à l IS pourra également vous servir pour racheter un bien détenu en perso en réalisant une OBO et vous dégager de la trésorerie tout en gardant votre patrimoine immobilier
C est ce que j’ai fait
Le terme immobilier ou patrimoniale à la suite d une société civile est un abut de language
Mais on parle bien d’une société civile avec comme fonction immobilier ou patrimoniale c est a dire un compte titre professionnel ou vous pourrez investir vos profits sans passez par la flat taxe
Le schéma choisis ne devra pas optimiser la fiscalité
mais permettre d’augmenter la capacité d emprunt, c est le nerf de la guerre !
Je vous conseil de vous procurer le livre le patrimonio d Antoine ravel d esclapon
Ah ah, ce n’est pas le profil non donc je crois que pour l’instant la SCI va être mise de côté. Toutes les réponses convergent en ce sens. Il me reste cependant à voir en quoi je continue d’investir, et comment je gère la fiscalité existante sur les revenus immo à la fin du déficit foncier. Mais j’y vois plus clair sur cette piste. Merci encore.
hors RP, tu réalises ta PV immo et par conséquent tu payes les impôts de plus-value avec un risque important de redressement si ta société t’achète en dessous du prix du marché.
les prêteurs sont nettement plus farouches sur les crédits aux personnes morales qu’aux personnes physiques
Il faut vraiment coucher le projet sur papier, parce qu’en termes de fiscalité… et j’ai cru comprendre que l’objectif était justement de l’optimiser, ce n’est probablement pas le mécanisme idéal.
Oui on se retape le notaire, 6000 dans mon cas
Mas bon 6000 au bout de 8 ans, ça ne grève pas la rentabilité global
5,5 ans en déficit foncier sur ce bien avec 95000 euros de travaux donc fiscalement interressant
Je l ai fait sur un bien que j ai acheté au ras des pâquerettes et sur lequel j ai fait énormément de travaux donc peu de plus value
Non pas plus farouche, ça s est faux, il faut bien expliquer la situation, et être cohérent dans sa stratégie, et ça passe
Et je me ressors 7000 de liquidité dans l’ affaire
Merci @Zootime et @Wilfried9 pour votre débat, cela fait effectivement avancer la réflexion et c’est très précieux.
Je suis d’accord, tout cela s’étudie et se réfléchit, c’est probablement pour cette raison que nous sommes sur Finary.
Nous avons à peu près le même profil de bien que Wilfried à savoir un appartement acheté « ras les pâquerettes » ou presque avec 80 000 € de travaux. Nous n’avons pas 5 ans de déficit foncier mais 4 ans. Et nous arriverons à la fin de ce déficit foncier en 2026, c’est ça qui fait peur. Bim, + 8500 dans le revenu de référence, ça va faire mal. La plus-value en cas de revente serait quasi nulle car les prix de l’immobilier dans notre petite ville du Limousin sont bas.
Là où vous avez raison et où je n’ai pas de vision pour l’instant c’est :
juste un bien sans stratégie derrière ne justifie pas la création d’une société compte tenu des frais, des papiers et des montages nécessaires ;
la fiscalité n’est pas une évidence sans savoir ce qu’on fait côté perso et côté société.
L’immobilier dans la région est bas, et pour cause, il n’y a pas beaucoup de potentiel locatif et les loyers ne sont pas élevés. Les travaux sont les mêmes prix qu’ailleurs donc les rendements sont assez serrés. Ceci dit, mon objectif est bien de constituer un patrimoine, pas forcément d’avoir beaucoup de cashflow.
Je pense que nous arrivons à un changement d’échelle et qu’au-delà de la question Société ou en Propre, il y a le nombre de biens, la répartition des investissements, leur nature, la gestion et la montée en connaissance de l’ensemble des sujets qui détermine le choix.
Ce que je retiens : en l’état actuel des choses, monter une société ne serait pas pertinente. En revanche, c’est à étudier en fonction des perspectives : si on veut utiliser toutes nos capacités d’emprunt, en propre et en société, il faut l’envisager pour se dégager de la trésorerie et des capacités d’emprunt supplémentaire.
Si je résume, tout ça est une question d’ambition et d’audace et de volonté d’y passer du temps et d’y consacrer du jus de cerveau. Il faut sauter dans le grand bain.
Promis, après tant de temps passé sur mon cas (encore merci), j’étudie et je réfléchis à tout ça.
N’hésitez pas si vous avez des conseils, je suis toute ouïe.
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