44 ans, 2 millions de patrimoine

StratĂ©gie patrimoniale 📊
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Bonjour Ă  tous,

Je me prĂ©sente j’ai 44 ans, mariĂ©, deux enfants encore en primaire, ingĂ©nieur IT Ă  mon compte Ă  Paris depuis 12 ans. Je souhaite demultiplier mon patrimoine immobilier.

Mon patrimoine net

  • Residence principale de plus d’1,5 million Ă  moitiĂ© remboursĂ©. 3500€ de credit mensuel
  • 1 appartement invest en LMNP d’une valeur de 400k remboursĂ©.
  • 1 appartement invest LMNP d’une valeur de 430k sur lequel il reste 80k Ă  rembourser. 1300€ de credit mensuel.
  • 2 autres appartments en LMNP d’une valeur de 700k sur lesquels il reste 260k Ă  rembourser. 2700€ de credit mensuel.
  • pas de pea ni compte titre ni scpi
  • Livrets A remplis

**Salaires et dépenses **

  • 240k de remuneration entre salaires et dividendes.

Mon Objectif est de doubler mon patrimoine immo et passĂ© Ă  8 appartements en LMNP et ce afin d’arreter de travailler dans 6 ans en m’appuyant sur mon patrimoine net consequent comme effet de levier.

Je compte creer une SARL familiale rachetant mon premier appartment deja remboursĂ© et degagĂ© 400k de cash pour racheter deux autres appartements Ă  credit d’une valeur de 300k chacun et dont les revenus locatifs couvriront le montant du credit mensuel en degageant 400€ de positif par mois. De plus j’en profite pour demembrer et commencer la transmission de patrimoine Ă  mes enfants.
Je compte faire la meme chose dans 4 ans lorsque le second appartement sera remboursé.

Est-ce une bonne strategie ?
N’y a-t-il pas une methode plus optimisĂ©e ?
Avec mon patrimoine net, une banque accepterait de faire une ligne de credit d’1 million, afin d’accĂ©lĂ©rer mon process ? Je pourrais ainsi acheter un gros appart parisien ou 3 en grande banlieue.

Merci Ă  tous pour votre aide.

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Bonjour SĂ©bastien,

Vous avez déjà constitué un trÚs beau patrimoine, félicitations !

Vous avez la bonne rĂ©flexion de crĂ©er une structure patrimoniale afin de gĂ©rer Ă  terme votre patrimoine financier et immobilier, c’est lĂ  la meilleure option qui s’offre Ă  vous pour gĂ©nĂ©rer des revenus (en totalitĂ© ou en partie exonĂ©rĂ©s), vous apportez une couverture sociale et surtout organiser la transmission de votre patrimoine sans quoi celui ci sera fortement amputĂ© pour vos enfants.

La revente des biens et l’apport de fonds en CC sera votre stratĂ©gie Ă  long terme vous l’avez bien compris.

Vous vous orientez beaucoup sur l’immobilier direct dans votre stratĂ©gie, avez vous ouvert le champ des possibles avec d’autres solutions ?
SCPI ?
Private Equity ?
Etc
?

Au vu des montants en jeu, votre situation, le besoin de revenus futurs je pense qu’il faut faire appel à des experts du domaine afin qu’ils vous accompagnent tout au long de votre projet.
Etes vous conseillé par un bon expert comptable, un bon notaire et un conseiller en gestion de patrimoine pour organiser tout cela avec vous ?

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Bonjour

Merci pour votre retour.

Oui nous sommes accompagnés par un bon expert comptable et un bon notaire.

Nous souhaitons toujours rester dans l’immobilier car c’est concret et ca permet de fournir un toit aux gens.

Je recherche juste des solutions pour doubler mon patrimoine assez rapidement afin d’etre plus flexible vis à vis de mon travail . Comme j’ai du patrimoine je pensais que les banques pourraient me preter plus facilement de l’argent mais ce n’est pas si simple
 ils regardent toujours le taux d’endettement.

Si vous avez des solutions, je suis preneur.

Merci
Sebastien

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Sarl familiale avec enfants + ligne de crédit ? pourquoi pas sci + Sc holding ?

Tu n’a pas preciser clairement tes revenus fonciers ?
Et dans tes 240 000 de salaire et dividendes, est-ce qu’il s’agit uniquement de ta part ou celle de ta compagne aussi ?

Parce que la considĂ©rant ce qu’il te reste Ă  rembourser sur ta rp, plus les autres lignes de crĂ©dit plus celle que tu vas vouloir crĂ©er.

Comment comptes-tu financer ton train de vie en arrĂȘtant de travailler

Et tu as déclaré ton IFI ?

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Je suis assez novice mais comme l’a relevĂ© Alexandre il y a beaucoup d’immobilier.
Et donc qui dit beaucoup de foncier dit IFI.
Moi j’arrĂȘterais l’immobilier physique et je diversifierais.
Ensuite tu dois ĂȘtre beaucoup taxĂ© donc je chercherais des solutions pour rĂ©duire la pression fiscale.

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Je compte creer une SARL familiale rachetant mon premier appartment deja remboursĂ© et degagĂ© 400k de cash pour racheter deux autres appartements Ă  credit d’une valeur de 300k chacun et dont les revenus locatifs couvriront le montant du credit mensuel en degageant 400€ de positif par mois. ou collez du code ici

Je comprends pas ce passage comment faites vous ?

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Oui ce sera une sarl de familiale car nous faisons du lmnp et sans no enfants dans un premier temps avec le plus de credits possible . Nojs comptons démembrer les parts sociales afin de transmettre la nue propriete à nos filles au fur et à mesure .

La SCI Ă  l’IS me pose probleme car cela me semble ĂȘtre une bombe Ă  retardement avec la taxe sur les plus values Ă  la revente. Et je ne souhaite pas garder forcement les biens immos ad vitaem.

Aujourd’hui on a 95k de revenus fonciers en LMNP, et dispositif pinel.
Les 240 integrent les revenus de ma femme.

Je suis à l’IFI en effet mais ca va changer je pense en revendant certains des biens à la SARL familiale si j’ai bien compris car la valeur nette va repartir quasi à 0.
Nous ne sommes pas tellement taxĂ©s sur nos revenus fonciers car nous sommes en LMNP du fait de l’amortissement, sommes trĂšs souvent en deficit chaque annĂ©e.

Mon but est de financer notre train de vie par le surplus de loyers par rapport aux credits d’oĂč le fait de vouloir doubler mon patrimoine immo. On table sur 900 Ă  1000€ par mois par appartement sur la base de 8 ou 10 appartements.
Pour atteindre cet objectif, j’aimerais convaincre une banque de m’ouvrir une ligne de credit d’1 millions d’euros ou plus en mettant en « gage Â» mon patrimoine net, comme une sorte d’hypothĂšque.

Et je ne sais pas si c’est possible.

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Ma sarl rachete mon appartement. La sarl demande un pret. Je recupere 400k et avec ses 400k, je rachete deux appartements de 400k en apportant 100k sur chaque et en empruntant 600k Ă  la banque.

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Assez peu taxĂ© car je suis en lmnp. Un ifi minimum aussi car j’ai vendu des appartements remboursĂ©s pour financer ma residence principale dont la valeur nette est prise Ă  70% pour le calcul de l’IFI.
Aprùs, j’avoue aussi attendre les premieres mesures du nouveau gouvernement.

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Bonsoir,

Au vu de votre projet, je vous invite Ă  vous faire appuyer par un conseiller en gestion de patrimoine afin d’ĂȘtre le chef d’orchestre Ă  vos cĂŽtĂ©s pour structurer et organiser votre stratĂ©gie patrimoniale et successorale sur la durĂ©e


En effet, malgré votre superbe patrimoine déjà constitué, les banques ne seront pas les plus ouvertes à vos envies.
Peur de l’encours cumulĂ©, de l’exposition Ă  un mĂȘme marchĂ© et des projets qui ne reposent que sur une ou deux tĂȘtes

Ils risquent d’analyser vos projets que sur le taux d’endettement


La revente de vos biens a une structure est la bonne voie à mon sens, il faut s’appuyer sur ce levier pour rapidement augmenter votre patrimoine.

  • DĂ©gager du cash
  • Constituer des CCA
  • Diversifier votre patrimoine

Je comprend votre position sur fait de loger de façon concrÚte des personnes mais il faut également penser à vous et votre objectif de pouvoir vous libérer de votre emploi dans quelques années.

D’autres solutions existent pour rapidement doubler votre patrimoine.
Un capital de 400K€, peut vous assurer une rente Ȉ vie » de plus de 50K€ par an en 7.a 8 ans comme vous projetez

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Je ne suis pas sĂ»r de ce que j’avance mais dans l’idĂ©e de vous donner des pistes Ă  creuser : est-ce que le crĂ©dit lombard est faisable en nantissant des biens immobiliers ?

Dans le cadre du crĂ©dit lombard, les banques ne regardent pas tellement le taux d’endettement. Ça rĂ©pondrait peut-ĂȘtre Ă  vos problĂ©matiques du coup.

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Mais le credit lobard ne nantis pas des produits financiers ? Or je n’ai quasi que de l’immbolier. Le mieux n’est pas de demande des prets immo avec hypotheque ? Merci

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Je re-up ici, que penses tu des Ă©volutions sur les plus values de cession sur les lmnp

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Bonsoir, dans la mesure ou je compte garder le bien 30 ans, ca ne changera rien dans le calcul de la taxe sur les pv, car je ne devrais pas en avoir. Si je souhaite vendre avant, je mets l’appartement en location deux ans et je vends.

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Comment faites vous pour gérer autant de bien immobilier ? En ayant un vie professionnelle bien remplie ?

Je suis en train de me poser les mĂȘmes questions que vous :grin:

Bravo en tout cas

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Bonjour @Sebastien237

Ci dessous une discussion qui peut t’aider. Surtout sur la fin.
C’est possible de nantir un bien immobilier par une hypothùque.
Faut trouver le bon banquier.

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Merci Opla. Je suis deja au courant de l’hypotheque mais je ne sais pas jusqu’oĂč ca peut m’amener. Je vais donc lire avec attention le forum que vous m’indiquez.

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Je suis intéressé par la suite de ton projet


Je suis dans un cas similaire.
Pourquoi part tu sur une SARL?
Je me suis penchĂ© sur une SCI IS, pour racheter un bien, mais aprĂšs calcul, je n’y vois pas d’intĂ©rĂȘt.

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Ma réflexion ci dessous.

Suis preneur d’avis.

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La multibancarisation peut etre une opportunite pour vous. Par ailleurs, je vous invite Ă  approfondir vers la sci a l’is la plus value immobiliĂšre professionnelle n’est pas forcĂ©ment si consequente que ca et celle-ci ce calcule facilement.