Je me pose la question depuis un moment est touchant mon premier loyer ce mois ci, elle revient!
Ma situation, j’ai 26 ans, j’ai une tmi à 30% j’investis par mois 1500 euros sur un pea et je suis propriétaire de mon appartement dans lequel je loue une chambre à 450 euros en lmnp régime micro bic.
Environ un quart va partir au impôts, et je me pose donc la question d’ouvrir un per pour défiscaliser, il me faudrait donc un versement de 225 euros par mois pour une économie de 109 euros.
Je travail en Belgique, et par la suite, dans quelques années, je compte revenir en france et réduire mon temps de travail. Sans certitude, ma tmi va peut être baisser par la suite.
De plus, mon appartement soit sera vendu soit garder en collocation dans l’objectif d’acheter ma vrai rp (donc déblocage possible du per).
Est il vraiment intéressant de faire ça? J’entends partout qui faut une tmi plus élevé pour que ça soit intéressant, mais payer au tant d’impôt me fait poser la question.
Merci d’avance pour les réponses,
Dites moi si vous voulez plus d’informations, ou des axes de réflexion.
Sincèrement, un PER c’est faire confiance à l’état Français sur le fait que les règles ne bougent pas sur les 30 prochaines années.
Un déblocage du PER anticipé entraine l’imposition à la TMI (qui peut donc passer le cap des 41% car tu as tes revenus + tout ton PER débloqué)
Le tout en ayant un impôt décalé et en partant du principes que tu pourras retirer sous formes de rente (ca commençait à parler de forcer à retirer en 1 coup, faisant exploser la TMI), et à une TMI inférieure à l’échéance.
Premier truc à vérifier : tu es résident fiscal belge ou français ? Si c’est belge, la déductibilité du PER sur des revenus locatifs français en tant que non-résident c’est pas forcément évident, ça mérite d’être creusé avant de foncer.
Sur le fond, Hadrien a raison sur les risques généraux du PER. Mais dans ton cas précis, si ta TMI baisse vraiment dans quelques années (retour en France + temps partiel), l’arbitrage peut être intéressant : tu déduis à 30% maintenant et tu ressors à 11% ou moins à la retraite. C’est exactement la situation où le PER fait sens.
Le déblocage anticipé pour RP reste aussi une vraie option, ça donne de la flexibilité si les conditions fiscales à la retraite sont moins bonnes que prévu.
Le PER, c’est le mauvais outil pour ton problème.
La bonne solution, c’est le bon régime fiscal, et pour toi, c’est le régime BIC Réel, et pas le Micro BIC.
Tu pourras amortir la valeur de la chambre louée, et déduire tes charges au prorata de la surface (copro, taxe foncière, élec, internet…). Par contre, ça va te coûter 300 balles de comptable.
Et puisque c’est ta RP, en cas de revente, pas de réintégration des amortissements à la plus-value.
450€/mois = 1312€ d’impôt au BIC Réel vs 300 balles de comptable.
@Rewol Oui, BIC Réel c’est clairement la bonne piste.
@Bastien301 Un truc qui change dans ton cas : si tu es affilié à la sécu belge et pas la française, tu ne dois pas payer les 17.2% de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs français, mais seulement le prélèvement de solidarité (7.5%). C’est la jurisprudence De Ruyter, ça vaut le coup de vérifier avec un comptable qui fait du cross-border. Ça change les calculs.
Ca, c’est seulement si tu dépasses 23000€ de revenus locatifs meublés en France.
Et la loi de finance 2026 a changé ça. Il faut désormais d’une part dépasser 23000€ de revenus, et d’autre part que tes loyers meublés français dépassent tes revenus belges soumis à l’impôt sur le revenu.
Donc pas de cotisations sociales pour toi en cross-border si tu réponds à ces 2 limites.
@Rewol intéressant, je n’avais pas suivi cette évolution dans la LF 2026. Dans tous les cas, @Bastien301 à 5400€/an est très loin des 23k donc ça ne change rien pour lui pour l’instant. Ce qui confirme qu’il paie les prélèvements sociaux comme tout le monde, et que le BIC Réel reste son levier principal.
Hello,
Oui, tu as loupé quelque chose : l’amortissement du bien.
La partie louée doit être valorisée, et ton comptable calcule une charge d’amortissement annuel. Le plus souvent, cette charge d’amortissement seule efface la totalité de ton revenu locatif taxable.
Fais une simulation avec la valeur de la partie louée et la surface, et tu auras ta réponse.
Ici par exemple :
Ainsi, tu auras un résultat taxable nul en France, et pas d’impôt, ni cotisations sociales (sauf si tu dépasses 23000€ de revenus, où tu seras alors LMP, mais c’est rare).
