@Katana
Je rejoins plutôt l’idée générale de @Laurent431 : dans ton cas, je regarderais d’abord le LMNP longue durée, avant de partir sur de la courte durée.
Petite précision utile au passage : @Adrien a raison sur le fond, LMNP et courte durée ne s’opposent pas. Le LMNP, c’est un régime de location meublée non professionnelle. Tu peux faire du meublé longue durée, du bail mobilité ou du meublé touristique. Par contre, les contraintes, les revenus, la fiscalité et le temps de gestion ne sont pas du tout les mêmes.
Sur Annemasse, le raisonnement “demande locative frontalière” se tient. Un studio de 30 m² bien placé et bien agencé peut clairement intéresser un frontalier, un jeune actif, quelqu’un en période d’essai côté suisse, ou une personne seule qui cherche un pied-à-terre pratique. Ce n’est pas une garantie de rendement, mais en matière de demande locative, c’est quand même plus solide qu’une ville avec moins de tension économique.
Là où je serais prudent, c’est sur la courte durée. Sur le papier, le chiffre d’affaires peut être meilleur. Mais une fois que tu retires la conciergerie, les frais de ménage, les consommables, les périodes creuses, l’usure plus rapide, la taxe de séjour, les éventuelles contraintes de copropriété et le temps passé à gérer les imprévus, l’écart avec une location meublée longue durée peut vite se réduire. Surtout sur un studio, où le ticket moyen reste limité.
Il y a aussi le sujet réglementaire. Annemasse a déjà une page dédiée aux locations de courte durée avec numéro d’enregistrement obligatoire, et la plateforme de taxe de séjour de l’agglo rappelle notamment l’importance du SIRET, du numéro d’enregistrement et de la bonne déclaration du statut du loueur. Donc ce n’est pas une zone où je partirais du principe que la LCD restera simple et libre dans le temps.
Depuis la loi Le Meur, les meublés touristiques sont aussi plus encadrés : déclaration généralisée au plus tard le 20 mai 2026, fiscalité micro-BIC moins favorable pour les meublés touristiques non classés, exigences de DPE, pouvoirs renforcés des communes, et possibilité pour certaines communes de réduire la limite de location de la résidence principale à 90 jours par an.
Autre point à vérifier : la copropriété. Depuis les évolutions récentes, les copropriétés ont davantage de moyens pour encadrer ou interdire la location de meublés de tourisme dans certains cas. Donc avant de faire un business plan en LCD, il faut lire le règlement de copro, les derniers PV d’AG et vérifier la position du syndic.
À l’inverse, le meublé longue durée est moins sexy, mais probablement plus robuste ici. Bail meublé classique d’un an, ou éventuellement bail mobilité de 1 à 10 mois si tu veux cibler des profils en mission / mobilité professionnelle. Le bail mobilité peut être intéressant à Annemasse, mais il faut respecter ses conditions et accepter plus de rotation qu’en bail meublé classique.
Le point qui me ferait trancher, c’est ton objectif réel :
Si tu veux un investissement plutôt passif, lisible, avec une demande locative solide, je partirais sur LMNP longue durée.
Si tu veux maximiser le revenu brut et que tu acceptes plus de gestion, plus de réglementation et plus d’incertitude, tu peux étudier la courte durée, mais je ne la mettrais pas comme scénario central.
Si tu passes par une conciergerie à 20-25 %, il faut vraiment refaire les calculs en net/net. Pas seulement “loyer Airbnb moyen x taux d’occupation”. Il faut intégrer taxe foncière, copro, assurance PNO, CFE, compta LMNP, vacance, entretien, remplacement du mobilier, frais de plateforme, ménage, linge, conciergerie et impôts.
Sur le prix à 5 600 €/m², je ne dirais pas que c’est cadeau. C’est le prix d’un marché frontalier tendu. Ça peut se justifier si l’emplacement est vraiment bon, si le DPE est correct, si les charges de copro sont maîtrisées et si le loyer réaliste couvre correctement l’effort mensuel. Mais je ne compterais pas sur une revalorisation automatique pour rendre l’opération bonne.
Un autre point souvent oublié : si tu achètes d’abord comme RP puis que tu loues ensuite, l’exonération de plus-value de la résidence principale ne sera pas forcément acquise au moment de la revente si le bien est devenu un investissement locatif. L’exonération concerne en principe la résidence principale au jour de la cession. Donc si le scénario est “j’y vis quelques années puis je le garde en locatif longtemps”, il faut intégrer la fiscalité de revente comme pour un bien locatif classique.
Mon avis : je validerais l’opération uniquement sur un scénario prudent en LMNP longue durée, sans dépendre de la courte durée pour que les chiffres passent.
La LCD, je la garderais comme bonus éventuel si tout est parfaitement compatible : mairie, copro, DPE, fiscalité, gestion et rentabilité nette après conciergerie. Mais je n’achèterais pas un bien à Annemasse en me disant que la rentabilité repose principalement sur Airbnb. Trop de variables peuvent bouger.
