Aide pour première mise en location: LMNP ? Nu? SCI?

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je suis propriétaire ( enfin, la banque est propriétaire pour le moment :smiley: ) d’un appartement T3 de 2016, en très bon état, collé à la frontière suisse, que j’occupe en résidence principale pour encore quelques mois. Pas de travaux à faire, le bien est dans un état « neuf ».

D’ici quelques mois, je souhaite mettre ce bien en location, mais je me pose beaucoup de questions sur la bonne stratégie à appliquer…

Quelques chiffres/infos:
Je suis salarié en suisse, je ne paye pas d’impot en france ( pour le moment).
A l’époque, j’ai choisi de rester affilié à l’assurance maladie en france ( en 2009, c’était « normal ») plutot que de basculer sur LaMal. Sauf que les revenus fonciers sont pris en compte dans le calcul des cotisations, donc mon cout d’assurance maladie augmentera avec mes revenus fonciers ( n’y cherchez aucune logique).
Le bien sera loué environ 1700 euros ( oui, un T3… zone très demandée), pour des remboursements d’environ 1300€ mensuels.

J’imaginai ouvrir une SCI pour gérer cela, mais est-ce une bonne solution? SCI IR ou SCI IS?
Ou LMNP?
Le but étant d’avoir l’esprit tranquille et d’éviter de payer énormement de taxes et impots ( et si possible d’éviter d’exploser les plafonds de cotisations Urssaf).

J’envisageais initialement de louer en nu :
:heavy_plus_sign: Avantages :

  • Moins de turnover, donc moins de temps à gérer le bien ( j’envisage de gérer cela moi meme).
  • Pas besoin de fournir de meubles
  • Moins de complication niveau état des lieux

:heavy_minus_sign: Inconvénients :

  • Je n’arrive pas à estimer le montant des taxes qui s’abattront sur ma tête…
  • Cela impactera mon RFR,et par conséquent, cela augmentera le montant de mes cotisations d’assurance maladie.

Du coup, l’option de louer en meublé se présente évidemment, avec quelques avantages et inconvénients également:
:heavy_plus_sign: Avantages :

  • Fiscalité à priori plus interessante ( mais toujours du mal à estimer les montants)

:heavy_minus_sign: Inconvénients :

  • Bail plus court donc plus de turnover possible?
  • Mobilier à fournir

Ayant d’autres projets immobiliers à venir ( construction de maisons individuelles pour mise en location future), je souhaite trouver une solution viable à long terme, permettant de donner plus facilement à mes enfants.

SCI: Quel bénéfice dans mon cas? IS ou IR, est-ce que cela modifiera quelque chose pour moi, et à quel niveau?
Nu/Meublé: Que feriez vous?

J’espère avoir donné assez d’informations pour vous permettre de m’aiguiller vers la bonne solution!

Merci beaucoup et bonne journée à tous!

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Bonjour,

Je possède également des appartements en Zone frontalière. La première chose que tu dois bien estimer c’est le montant auquel tu arriveras vraiment à louer cet appartement. Car 1700€ pour le t3 soit ton appartement est dans une zone vraiment « Chic » soit il offre des prestations « supérieurs à la moyenne », en nu cela semble déjà une belle somme. A titre indicatif je loue les t3/t4 en coloc meublée à ce prix là. Mais en nu je serais plutôt à 1200-1300€.

Une fois que tu auras bien défini ton mode d’exploitation et le loyer projeté tu pourrais définir le véhicule d’investissement. Et l’échéance de conservation ou de revente du bien.

Nu : Nom propre // Sci IR // Sci IS
Meublé : LMNP // Sci IS

Si tu fais du nom propre ou de la Sci IR (plutôt intérêt transmission patrimoniale), les revenus vont se rajouter à ceux que tu perçois actuellement et en effet tes cotisations maladie vont augmenter. On ne peut rien déduire. C’est ce qui me semble de pire.

Sci IS, frais de création et de gestion de société élevé (900-1200/année) pour un seul bien qui risque de ronger la marge bénéficiaire que tu pourrais faire avec cet appartement. Pour que cela soit intéressant il faudrait vraiment avoir pour projet d’apporter d’autres biens dans la société dans des délais relativement courts.

LMNP meilleur des deux mondes surtout pour un seul bien. Mais il faudrait le louer meublé (ca peut être sommaire si la personne veut ses meubles, la priorité étant de faire le bail meublé) et tu pourras déduire les charges de gestion courantes, les intérêts d’emprunts ou les éventuels travaux.

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C’est pas déconnant je pense, j’ai acheté un T2 que je pense louer en meublé dans les 1250 euros. La zone est très tendue… des deux cotés. Dans mon cas, je ne dépasse pas les 23k pour le LMNP donc c’est le meilleur choix (régime réel… etc…).

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OK merci!
Nom propre et SCI IR m’avait en effet été déconseillés.
SCI IS pourrait être interessant mais je n’ai pas (pour l’instant) la possibilité d’ajouter d’autres bien à la société.

LMNP me semble interessant, j’envisageai de faire du meublé, et laisser aux locataires le choix d’utiliser les meubles ou pas ( vu qu’il y a deux garages).

Pour LMNP, y-a-t-il des démarches à faire en amont de la mise en location comme pour une SCI?

Merci en tout cas pour ta réponse.

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Pour SCI IS il faut bien se former et comprendre tout ce que cela engage. Avantages/inconvénients. Tu y viendras généralement après 2-3 biens.

Pour LMNP, lire un petit livre dessus du genre : Les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son patrimoine et réduire ses impôts. Il est bien.

Puis inscription tribunal de commerce pour déclarer le début de ton activité : de Thonon si tu es coté Savoie si tu es coté Ain, voir le greffe concerné.

Puis obligation comptable en fin d’année donc soit comptable physique (cher), soit comptable en ligne (moins cher), soit jedeclaremonmeuble.com (encore moins cher) (quand tu as qu’un seul bien ca fait carrément le job).

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Il y a également Qlower sur le marché depuis quelques mois, j’ai quitté mon comptable physique pour cette plateforme.

désolé, je n’interviens qu’en fractionné mais si ça peut aider la communauté

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Merci pour vos réponses.
J’ai rencontré une comptable récemment, qui me conseille actuellement d’attendre quelques mois avant de décider entre LMNP et nu, Mr Le Maire ayant dans le viseur le LMNP…
Donc j’attends de voir si l’Etat prefère remonter la fiscalité du meublé vers le nu, ou ré-évaluer la fiscalité du nu pour la rapprocher du meublé ( ce qui m’arrangerait, je prefererai faire un bail long, et ne pas avoir à investir dans du mobilier…).

Merci pour vos conseils !

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Salut @btjv47, je ne pense pas que la fiscalité changera dans le mauvais sens en une année. Il y a bel et bien des discussions pour rendre plus attrayant la location en nu vis-à-vis des investisseurs, le LMNP ne devrait pas bouger pour le moment. Tiens-nous au courant :+1:t3:

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Hello @Pikachu
Du coup, après quelques mois, me revoici.
J’ai donc mis l’appartement en LMNP, acheté des meubles pour être parfait vis à vis des fournitures obligatoires. Je ne suis pas adepte de fournir netflix, internet, et autres gadgets ( libre à chacun), donc j’ai fourni un appartement « bien équipé », mais pas suréquipé.
Compte tenu des potentiels abus de la part des locataires, j’ai réhaussé le loyer, afin d’avoir un « écrémage » des candidats potentiels, et cela a fonctionné ( heureusement, je ne suis pas concerné par les encadrements de loyers).
A ce jour, les locataires actuels sont en place depuis 15 mois, aucun souci, paiements réguliers et bonne relation.
Pas eu d’impots l’an passé ( seulement 5 mois d’exploitation en 2024), on verra pour 2025… Seul bémol, j’ai sous évalué les charges, et ne sais pas trop quoi faire. Laisser courir? Demander une régularisation ?
Bonne journée

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Bonjour @btjv47,

À voir avec le contrat que tu as signé, les charges sont-elles récupérables ?

Tu as deux options :

  1. Laisser passer et gérer toi-même le dépassement des charges en incluant clairement ce qui sera à la charge du locataire et ce qui sera à ta charge. J’ai eu ce cas récemment, où j’ai décidé de prendre en charge une partie de la part locative des charges de syndic, ainsi qu’une partie de la TOEM.

  2. Négocier avec ton locataire… Est-ce que ce sont de nouvelles dépenses qui n’apparaissait pas lors de l’écrit du bail ? Est-ce que tu as un écart important ?

Il est intéressant de noter que sur ta liasse fiscale, la part de loyer et la part de charges ne sont pas affichées ; il n’y a que ce que tu reçois en argent et ce que tu dépenses en charges.

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Tu peux aussi lui montrer qu’il ne paye « que » xx€ de charges et qu’elles devraient être ré-évaluées à xxx€. La première année, tu fais un geste en couvrant la moitié de la différence mais il se prépare pour l’année suivante.
Mieux vaut de manger 30€ de charges par mois qu’un locataire payeur qui part et te laisse le logement vacant 2 mois…

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Y a toujours une régul à la date anniversaire. Après quand tu as un locataire qui est en place avec qui ça se passe bien. Mieux vaut éventuellement prévoir un paiement étalé si le montant de la régul est importante.
En tout cas le décompte des charges individuel indique les charges locatives donc tu joindras le décompte de charge avec la facture de régul et les calculs pour que ton locataire voie bien tout ça.