Je suis en cours de négociation pour l’achat d’un appartement T2 de 32 m² en banlieue parisienne proche Paris, actuellement occupé par un locataire en place depuis 2006 (bail nu, tacite reconduction) jusqu’en 2030. Donc je peux concrètement récupérer pour moi l’appartement par recommander ou lettre d’huissier en prévenant minimum 6 mois avant la fin du bail, même si mon objectif de base étant de l’investissement locatif mais le loyer étant trop bas pour être rentable. A mois que le locataire accepte d’augmenter son loyer d’environ 100€ pour continuer de jouir de son appartement où ils se trouvent depuis 19 ans. Avez vous déjà eu ce genre de cas ? Avez vous pu négocier une hausse de loyer à l’amiable voir même un nouveau bail ?
Quelques éléments du dossier :
Prix demandé : 166 000 € FAI / Positionnement actuel : 125–130k € FAI
Surface : 32 m² (T2)
Loyer actuel : 751 €
Charges annuelles : ~1 170 €
Taxe foncière : ~800 €
Pas de travaux prévus à court terme
Bail nu signé en 2006, reconduit tacitement
Échéance actuelle du bail : juin 2030
Locataire entrepreneur individuel dans le bâtiment
Âge estimé du locataire en 2030 : ~62 ans
Occupation avec sa conjointe
Objectif : investissement locatif à court/moyen terme, avec option résidence principale à horizon 2030.
Les principaux points que j’analyse aujourd’hui :
Ancienneté du bail et niveau de protection du locataire
Risque lié à une éventuelle protection “senior” dans les années à venir
Incertitude sur la récupération effective du logement en 2030
Impact de ces éléments sur la valorisation et la négociation du prix
Arbitrage rendement / risque juridique
Je serais preneur de vos retours d’expérience sur ce type de configuration :
Avez-vous déjà acheté un bien avec locataire en place depuis longtemps ?
Avez-vous rencontré des blocages lors d’un congé pour reprise ?
Quels points vous semblent sous-estimés dans ce type de dossier ?
À partir de quel niveau de décote ce type de bien devient, selon vous, intéressant ?
Tu te dis pas que si le locataire était facile à sortir, le vendeur ne se serait pas assis sur 40k de plus à la vente ?
Prépare toi à ne pas faire ce que tu veux du locataire en place, ni à augmenter le loyer de 100 balles comme ça !
Pour avoir déja acheté plusieurs biens avec des locataires en place dans des immeubles de rapports, on est souvent decu quand le locataire part.
Je vous conseille plutot d’essayer de garder le locataire le plus longtemps possible ou alors de bien faire vos calculs entre d’eventuels travaux, un peu de vacance, des frais d’agence …. pour 100€ de plus / mois ce n’est pas toujours rentable.
Mon épouse et moi avons acquis l’an dernier un appartement occupé par la même personne depuis 1995.
Notre principal pari est effectivement sur l’absence de turn over à court terme. Clairement l’appartement aurait besoin d’un coup de neuf, mais s’il convient ainsi à la personne, on sait que le “coup de neuf” en question sera décalé à la date de son départ.
Pas d’état des lieux tous les 2 ans comme avec un LMNP (et donc pas la com’ d’agence associée).
On sait que le locataire se plaît dans le quartier (en l’occurrence, la nôtre travaille à quelques invités à pied).
Notre second pari reside sur le fait qu’elle ne voudra rien acheter à court tere. C’est là la question supplémentaire que vous pouvez vous poser : pourquoi la personne n’achète-t-elle pas le bien si elle l’occupe depuis si longtemps et qu’elle n’a pas l’intention de le quitter (réponse de la nôtre : “je voudrais acheter plus grand”, ce que nous avons interprété par “tant que je ne serai pas à la retraite, j’ai la flemme”, car clairement elle aurait les moyens.
Perso, je serai prêt à le refaire. Pas de pb de vacances, légère décote à l’entrée… dans une SCI à l’IS, l’amortissement est le même que dans le régime LMNP. Évidemment, retirer le revenu de la sci supposerait de passer par la case impôts… mais comme on a mis de l’apport dans ce projet, on peut se “rembourser” net d’impôts avec la valeur créée.
N’hésitez pas à nous dire comment avance votre projet !