Bonjour,
Je viens à vous avec une demande d’avis sur un investissement immobilier en RP à court terme (1 an à 1 an et demi) puis en investissement locatif LMNP s’il vous plait. Je loue actuellement le bien à 700€ CC et mon propriétaire a décidé de vendre son bien et me propose donc de le racheter.
Après négociation sur le prix de vente avec ce dernier, voici le bilan que j’ai pu établir:
Prix avec frais notaire : 146k€ (45m2 / T2)
Travaux d’embelissement: 3000€
Apport : 30 000 €
DPE: C
Taux : 3,8% TAEG
Durée : 25 ans
Charges (copro/foncier/PNO/CFE/Compta) : 2700€ / an
Location à 700€/mois avec taux de vacances locatives à 5 %. Fiscalité LMNP réel (obligé).
Economie de 12 mois de loyer si achat (8400 - charge = ~ 6,7k€)
Le bien est plutôt bien placé avec une vue dégagé, orienté SUD et proche des écoles d’ingénieurs et université. Bref, je n’aurais pas de mal à le louer et le bien me plait.
J’ai fait estimer l’appartement de mon côté et on m’a annoncé un prix "autour de 130 000€.
En faisant le bilan de l investissement locatif, cela donnerai un rendement brut de 5.7%, rendement net net de 3.7% et TRI de 3.7%. Cash flow negatif de 175€/mois. Cela me parait être un rendement faible même si le bien est de qualité.
Du point de vue perso, je gagne correctement ma vie. Je déclare 41k (hors prime de 10k par an) et j’epargne/place actuellement 700 à 1000€ / mois. J’ai constitué un patrimoine d environ 200k€ en partant de zero en 15 ans et j’en suis plutôt fier.
Cependant, je suis terriblement angoisée à l’idée d’acheter et de me lancer compte tenu du faible rendement et des contraintes de gestion. J’ai peur d’être bloqué dans l’achat de ma vrai RP d’ici 2 ans à cause d une mensualité existante de 600€ par mois.
Je suis également angoissé a l’idée de m engager sur du long terme (25 ans) pour éviter la fiscalité à la revente mais aussi par les changements éventuels de fiscalité comme récemment. Est-ce que vous pensez que l’investissement ci-dessus est interessant? Est ce que je ne suis pas mieux de continuer à louer pendant 1 an demi avant d’acheter le bien d’une vie?
Quand je vois qu’il faut 10 ans de location pour ne rien perdre en cas de revente, je me dis que j’ai raté l’époque des taux à 1%.
Merci d’avance pour vos avis.
Merci à l’équipe Finary pour vos conseils et votre pédagogie.