Bonjour à tous,
Je cherche des avis sur une stratégie patrimoniale, n’hésitez pas à me challenger.
Contexte : 32 ans, médecin libéral (BNC), ~420 K€ de patrimoine net (PEA, CTO, AV, PER, un peu de crypto/or, pas d’immobilier), aucune dette. Revenu en forte hausse cette année (BNC autour de 200-250k€ net attendu), avec une trajectoire professionnelle qui devrait encore progresser dans les années qui viennent.
Objectif : acquérir un T2 dans le 6e/7e arrondissement de Paris (budget actuel ~550-650k€), pour en profiter personnellement à horizon 40-45 ans (donc dans 8-13 ans).
La question : vaut-il mieux…
- Acheter maintenant à crédit (effet de levier, taux/assurance emprunteur optimaux à mon âge), mettre en location (LMNP pour neutraliser la fiscalité via amortissement) en attendant, avec un chasseur immobilier + gestion locative déléguée, puis reprendre le bien à 40-45 ans ?
- Attendre d’avoir un dossier de revenus plus stable/mieux documenté (mon activité vient de bondir, mon historique déclaré est encore tiré vers le bas par mes années précédentes) et acheter plus tard avec un apport plus solide ?
J’ai bien conscience que le rendement locatif dans le 6e/7e est faible (~2,2-2,3% brut), donc ce n’est pas un pari sur le cash-flow mais sur la valorisation + l’effet de levier + l’optimisation fiscale LMNP.
Des gens ici ont-ils déjà fait ce type de montage (achat capitalisation + LMNP + reprise personnelle différée) ? Quels sont les pièges que je n’ai peut-être pas anticipés ?
Merci d’avance pour vos retours !