Jeune médecin remplaçant de 28a dans une ville étudiante, je cherche à optimisé mon patrimoine. Je suis célibataire, sans enfant et cherche à acheter. L’idée étant que célibataire, un T2 pas trop petit serait top pour qqes années avant d’aller sur plus grand, potentiellement à 2.
J’ai pour le moment 150k euros en cash (héritage anticipé + éco) et gagne en moyenne 3000e net par mois.
J’ai comme objectif d’acheter ma PR pour ensuite investir le reste entre PEA et AV et débuté une gestion patrimoniale optimisée !
Il y a peu j’ai consulté un CGP qui m’a conseillé de :
acheter un appartement T2 avec un avec emprunt sur 25a. Mettre l’apport necessaire pour avoir un prêt à 850e par mois (estimation du loyer de ce dernier). L’objectif étant de bénéficier de l’effet de levier tout en anticipant un futur achat dans quelques années sans diminuer ma capacité d’emprunt avec un bien en cours d’autofinancement (du fais de l’apport important).
Plusieurs question concernant cette situation.
Ce système tient à priori grâce au LMNP car on pourrait réduire mes impôts locatif à 0 et bien toucher 850e de loyer. Que pensez vous de reflechir en LMNP étant donné la situation actuelle ou la réforme de ce dernier est en discussion ?
Auriez vous un tableur à me conseiller pour calculer les rentas Net etc de l’investissement ?
Que pensez vous de cette stratégie ? j’ai l’impression de ne pas bénéficier réellement de l’effet de levier car je devrait probablement lâcher > 50k dans l’opération…
Nb :
Je cherche un 40-50m2 soit un peu plus de 200k euros dans ma ville.
On m’a proposé en juillet un pret de 160k sur 25a pour 850e/mois a 3.85
Hello,
Tu es au moins le 10eme médecin à poster, je crois qu’on va bientôt pouvoir faire notre sub-forum sur Finary!
Je proposerais:
D’abord réfléchir à tes objectifs de vie. Où vas-tu travailler/vivre dans 10 ans (meme région ou pas?). Envie de bouger= éviter immo.
Est-ce que ton statut familial risque de changer (non= un point pour l’immo, oui= revenir à la question 1).
Les loyers de ton appart ne seront pas comptabilisés entièrement dans tes revenus pour le calcul de de taux d’endettement. Donc, oui, cet achat va avoir un impact sur ta capacité d’endettement.
Quelle est la rentabilité de la location dans ta ville? Ex: Paris= rentabilité extrêmement faible. Il faut faire le calcul avec un excel en prenant tout en compte. Il faut aussi que tu aies une idée du prix actuel pour ton bien.
Est-ce que tu te vois t’occuper d’un appartement en LMNP? Qui fait le ménage? Qui passe checker? Peu compatible avec la vie d’un méd habituellement.
Si tout repose sur le LMNP dont tout le monde dit qu’il sera enterré dans 6 mois, j’attendrais à ta place 6 mois!
Obj : J’imagine m’installer dans la région dans moins de 5ans. Probablement acheter plus grand dans 3-5ans si changement vie perso. En attendant, je prévois des remplacement dans mon secteur.
Petite précision, je parle ici de locatif meublé en LMNP pas de location courte durée type RBNB, je n’aurais jamais le temps de gérer ca !
L’idée générale était surtout d’acheter pour éviter de payer une location à 850e environ pour enrichir le propriétaire que je pourrai être ! (car % de colocation à 500e/mois). Ca me permettrait d’investir dans l’imo pour diversifier à coter des AV / PEA.
Pour le coup, les 2 objectifs (investissement locatif et achat de RP) sont pas forcément à faire en même temps.
Tu pourrais te poser la question dans un autre sens.
Pour un taux d’endettement maximal de 35%, que dit-tu d’allouer par exemple 25% pour la RP et 10% pour le locatif ?
25% ca donne une mensualité de 750€. Pour un bien de 200k, il te faudrait un apport de 50k pour un crédit à 3.8%
N’hesites pas a regarder aussi du coté des SCPI qui peuvent potentiellement entrer dans tes objectifs financier. Si tu n’as pas de temps à consacrer à tes investissement ca pourrait correspondre tout en étant fiscalement optimisé.
Stratégie LMNP : (LMNP) peut effectivement être intéressant pour réduire votre imposition sur les revenus locatifs. Cependant, Il est donc important de rester informé des évolutions législatives. Même si en ce moment tout est au point mort au sujet du rapport de Madame LE MEUR.
RP + Locatif : C’est ce que j’ai fait personnellement à un an d’écart.
Nous avons acheté notre résidence principal en 2023 (on compte y rester 7-8ans). Mais avec en tête de ne pas dépasser les 26-27% de taux d’endettement pour acheter un bien locatif dans la foulée.
Puis on a acheter notre studio en 2024 sur Courbevoie on a atteint 32% de taux d’endettement mais on a fait un prêt sur 15ans que l’on va renégocier bientôt sur 20ans).
On envisage d’acheter un second studio en 2025 avec l’évolution de salaire, la rénogo de prêt et un peu d’apport on devrait tourner autour de 35-36% de taux d’endettement.
Petit conseil : Il vaut mieux aller chercher plus d’endettement en RP sur 25ans avec le moins d’apports possibles (les banques sont beaucoup moins frileuses quand c’est de la RP).
Puis de construire un investissement locatif avec un peu plus d’apport et moins de prêt. Pour atteindre les 34-35% de taux d’endettement. Le restant s’il en reste vous pouvez très bien ouvrir un PEA pour diversifier vos investissements.
Il faut que tu regarde aussi comment tu veux gérer ton bien locatif surtout si tu envisages de bouger de région.
N’hésite pas si tu as des questions, et bonne chance dans votre projet d’achat !
Enfaite mon projet est l’acquisition d’une RP étant donnée la fin de ma colocation. Sachant que je n’ai pas de projet précis sur le long terme (disons à + de 3 ans), j’aimerai que mon acquisition soit également rentable en locatif si je suis amené à emménager ailleurs. De ce que je comprends, je suis 100% perdant à vendre ma RP avant 7ans au vu des frais de notaires.
L’idée que l’on m’a suggéré serait de trouver un appartement dont le loyer serait égale à mes mensualité de prêt (le plus long possible). L’objectif serait de trouver un bien quasi à l’autofinancement sans compter mon apport initiale.
Cependant en faisant des calcules, j’ai l’impression que le locatif n’est que peu rentable.
J’ai visité un appartement ce jour : prix 200k loyer possible environ 750e charge 415/an, taxe foncier 900/an avec un pret de 145 000 3.85% sur 25ans qui me coute 81k d’interet.
Au finale à 25ans, en location nu l’appartement m’aura couté 190k à cause de l’imposition à 17.2%+TMI 30% sur le loyer. La marge est très faible. SI je prends un imposition en LMNP avec 50% d’abattement il m’aura couté seulement 130k.
Donc je ne sais pas si mon résonnement est erronée, si ma ville (ou le type de bien que je cherche) n’est pas propice aux investissement immo. Ou si c’est le bien en question.
Qu’en pensez vous ?
PS : rendement brut du bien à 4.7% donc déjà pas fou.
Achat d’une résidence principale (RP) : L’intention d’acheter une RP pour la transformer en bien locatif est une stratégie judicieuse. Cela permet de bénéficier d’un bien immobilier tout en préparant une source de revenus future.
1. Analyse du marché local
Importance de l’analyse : Pour maximiser le rendement de votre investissement, il est crucial d’étudier le marché local. Cela inclut l’évaluation des tendances de location, des prix du marché et des besoins des locataires potentiels. (une renta en dessous de 5% brut à fuir )
2. Types de biens immobiliers
Biens de petite surface : En général, les biens de petite surface (comme les studios ou les appartements d’une chambre) tendent à être plus rentables. Ils attirent souvent un plus grand nombre de locataires, notamment des étudiants ou des jeunes professionnels, ce qui peut garantir un taux d’occupation élevé.
3. Statut fiscal avantageux
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : En optant pour le statut de LMNP, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
Imposition réduite : Pendant les 7 à 8 premières années, il est possible de bénéficier d’une imposition proche de 0%. Cela peut considérablement améliorer la rentabilité de votre investissement en réduisant les charges fiscales.
Conclusion
En résumé, transformer une résidence principale en bien locatif est une stratégie prometteuse, à condition de bien analyser le marché et de choisir le bon type de bien. De plus, le statut de LMNP offre des avantages fiscaux non négligeables qui peuvent renforcer la rentabilité de votre projet immobilier.
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