Hello à tous,
Je viens chercher vos avis / retours d’expérience sur un projet immobilier qui me trotte dans la tête 
Il s’agit de l’achat d’un appartement dans lequel j’ai vécu pendant 6 ans, en direct avec le propriétaire (donc sans frais d’agence).
Situé rue Crébillon à Nantes (pour ceux qui connaissent)
T2 de 33 m², 5ème étage avec ascenseur
Prix : 155 000 €
DPE : D
Pas de travaux particuliers à prévoir, on a demandé les 3 derniers PV d’AG.
Je vous mets en photo tous les éléments liés aux charges + estimations pour que vous puissiez vous faire une idée plus précise.
Mon profil :
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23 ans, étudiant en médecine
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Revenus faibles pour l’instant mais grosse augmentation prévue avec l’internat à partir de novembre 2026 puis travail en tant qu’anesthésiste ou cardiologue, de plus, je prends rendez vous dans la banque où mes parents sont déjà clients et sont également médecins donc potentiellement ils connaissent nos profils dans le futur
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Épargne déjà constituée :
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Livret A plein
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Rolex oyster perpetual 41mm fond vert (estimée à environ 9000€)
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PEA ~35k€ avec une seule ligne sur un ETF world
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1 AV linxea où j’ai juste souhaité prendre date donc uniquement 500€
Projet :
Honnêtement, j’ai très envie de me lancer dans l’immobilier, surtout avec un bien que je connais parfaitement… mais je me demande si c’est vraiment une bonne opération financière ou pas.
Est-ce que le prix vous paraît cohérent ?
Est-ce que ça vous semble intéressant comme premier investissement ?
Des personnes dans une situation similaire / même tranche d’âge pour partager leur retour ?
Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de répondre 
Pour le prix, un petit check sur meileursagents peut vous donner une bonne idée.
L’avantage c’est que vous connaissez le quartier, le cadre, etc. C’est souvent quelque chose qu’on sous estime dans un onvestissement locatif…
1 Like
Le vendeur est un directeur d’agence immobilière et nous avait transféré 2 études de marché qui avait estimé à 160k, qui croire…
En règle générale, il y a aussi une décote pour la vente d’un bien occupé…
Et autour ?
Que trouvez vous dans votre quartier pour 133 keur ? Pour 160 keur ? (Attention, les valeurs meileursagents sont “net vendeur”).
L’estimation du loyer est elle cohérente avec celui que vous payez par ailleurs ?
C’est pour ça qu’on avait fait une offre à 150k de base, autour c’est pareil voir plus cher pour du sans ascenseur et des DPE catastrophiques
Est ça vous ferait peur vous de se lancer dans un projet en sachant d’emblée qu’on va être sur du cash-flow négatif, mais bon avec les aux actuels etc pour du cash-flow positif il faut vraiment faire l’affaire du siècle !
Nantes est une ville dont la population devrait augmenter jusqu’en 2050, en tout cas dans l’agglomération.
Le bien, l’immeuble et le quartier sont suffisamment qualitatifs pour que des futurs médecins y vivent.
Le cash flow c’est une chose, l’enrichissement produit par le remboursement du capital par un tiers une autre, et ça, ça se regarde.
C’est un choix intéressant que d’inclure votre Rolex dans votre épargne, je n’avais jamais pensé à voir les choses sous cet angle.
Effectivement chacun sa vision des choses, ca fait 3 ans que je ne la porte pas donc neuve, je la vois vraiment comme un investissement, j’avais l’occasion d’avoir du neuf en boutique grâce à mes parents qui sont déjà clients mais je pense la vendre bientot pour récupérer du cash
Je trouve le TRI très modeste pour ce type de projet. Sur l’évolution des prix et des loyers tu as pris des hypothèses prudentes, mais tu as mis quoi comme taux de vacance et comme provision travaux (ravalement, toiture…) ? Si c’est 100% d’occupation et rien en travaux, le TRI réel risque d’être sensiblement en dessous de 5,81%. Vu que le marché autour a l’air aussi tendu, le levier prix semble limité — reste peut-être à revoir la structure de financement, ou accepter un rendement plus modeste en échange de l’emplacement.
Le DPE D c’est ce qui m’inquièterait le plus. G et F sont déjà hors jeu pour les nouvelles locations, E c’est 2028, et pour les D la trajectoire est claire même si la date n’est pas encore officielle. Sur un bien sans travaux prévus, c’est un coût non budgété à intégrer.
Pour le loyer estimé, compare avec ce qui se loue vraiment dans le secteur sur Lybox, les estimations des vendeurs sont toujours du côté optimiste. Et +1 Franck254, sans vacance et provision travaux dans les calculs le TRI est forcément flatté.
L’investissement locatif n’a pas bonne presse en ce moment. Pas liquide, plein de problèmes, chronophage, rentabilité incertaine, règlementation changeante.
Le point positif que je vois dans votre projet c’est que vous connaissez bien l’appartement.
Avec votre futur métier, vous allez avoir une vie de dingue. Pas certain que gérer ce bien arrange les choses. Si vous avez une conviction forte sur l’immobilier, prendre de la SCPI est peut être une meilleur solution. Sinon compléter votre PEA me semble une autre alternative moins complexe, tout aussi risquée, mais sans les emmerdes. De plus vous conservez votre potentiel d’endettement pour votre futur vie courante.
Attention au frais avec votre banque. A 23 ans vous êtes la cible rêvée des banquiers pour vous proposer des produits avec pleins de frais. Quand je vous vois dire “dans la banque où mes parents sont déjà clients”, c’est pas bon signe. Comparez les frais, ne vous faites pas avoir par l’affectif ou un esprit de continuité.
