Investissement locatif 9m² en ville étudiante (Bretagne) — avis sur mon dossier ?

Immobilier
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Salut tout le monde,

Je suis en train de finaliser l’achat d’un studio de 9m² dans une ville étudiante en Bretagne (proche d’un gros pôle universitaire et d’une station de métro). Après négociation, j’ai réussi à faire baisser le prix par rapport au prix demandé initialement.

Quelques infos sur le deal :

  • Cible : marché étudiant dans une ville universitaire dynamique

  • Locataire déjà en place (un étudiant)

  • J’ai estimé une croissance de 2%/an sur la valeur du bien pour mes projections

  • Prêt sur 20 ans, taux de 3,75%

  • Cash-flow positif après charges et impôts, mais très léger (environ +8€/mois)

  • Location nue (pas de LMNP possible dans ce cas)

Mes questions :

Pour un si petit bien (9m²), est-ce que la revente future est plus compliquée (moins d’acheteurs potentiels, marché de niche) ou ça se vend plutôt bien dans les villes étudiantes ?

Est-ce que ça reste un bon move sur le papier, avec un cash-flow minime mais positif et une hypothèse de +2%/an sur la valorisation ?

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Pour répondre à ta question : Oui, ça serait plus difficile à la revente, puisque ça intéressera que des investisseurs.

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Bonjour @utilisateur1709

Autre élément à prendre en considération : pas mal d’investisseur cherchent des surfaces de 14m2 voire 20m2, tablant sur le fait qu’un peu plus de confort facilitera la liquidité du bien (marché des jeunes pro également).

J’espère que vous faites une bonne affaire, l’avantage c’est que ce soit être un ticket assez modeste, parfait pour commencer !

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Le vrai souci du 9m² c’est pas juste la revente - beaucoup de banques refusent de financer sous 14m². Donc t’es pas juste limité aux investisseurs, t’es limité aux investisseurs qui paient cash ou qui trouvent un financement quand même. Marché vraiment étroit à la sortie.

Sur le +8€/mois : avec la TF, les charges non récup et une vacance d’un mois tous les 2-3 ans, tu passes dans le rouge facilement. C’est quasi-neutre, pas positif.

La valorisation +2%/an peut tenir sur une ville bretonne dynamique mais c’est une hypothèse, pas une garantie. Elle compense pas si le loyer réel est en dessous de ce que t’as projeté - vaut mieux vérifier sur Lybox ce que ça loue vraiment sur ta ville pour ce type de surface avant de signer.

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Tout à fait en ligne avec @Laurent431, je rajouterais qu’au-delà d’un investisseur qui parvient à trouver le financement, il faut déjà un investisseur qui veuille bien acheter un bien de 9m² (qui est la limite minimale pour avoir le droit de louer un appartement me semble-t-il). Perso, je n’irais pas acheter une aussi petite surface.

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Perso quand je fais des recherches c’est mini 16m2, je parle d’un studio… pour les chambres c’est autre chose.

Les cages à poules… je suis pas sûr que ça attire beaucoup de monde (tu restreins le potentiel de location)

En plus si tu es avec un DPE classé G ou F, l’isolation devra etre faite par l’intérieure et là encore ce seront des metres carrés en moins qui rendront ton studio incompatible avec la législation. Sachant qu’elle peut évoluer… la chasse aux marchands de sommeil n’augure en rien que d’ici qqs années les logements devront faire minimum 12m2.. tu ne te laisses aucune marge avec un 9m2.

Moi j’évite d’office ces surfaces trop petite, j’évite les duplex souplex (avec le temps les gens en ont marre de monter descendre dans un truc qui fait 50m2, j’évite les sous-pente sous les toits et autres mezzanines qui te vendent de la surface non loi carrez… bizarrement tu remarqueras que les annonces LBC sont plein de ce genre d’annonces.

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Quand j’ai cherché à faire du locatif, je me demandais à chaque fois : “est-ce que je me verrais vivre dedans, à un moment de ma vie ?”.

D’autres investisseurs, bien sûr, vont te dire qu’on s’en fiche, que seule compte la rentabilité. Mais je fonctionne comme ça.

Et clairement, un 9 m2, je vais voir ailleurs.

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J’ai surtout une question : quel est le but recherché ?

Est-ce que tu cherches avant tout à dégager un rendement global dans 20 ans, en supposant une revente à un bon prix ? Si oui, je trouve que ça repose quand même sur plusieurs hypothèses difficiles à prévoir aujourd’hui (valorisation, facilité de revente, marché local dans 20 ans…).

Et dans ta simulation, as-tu bien intégré tous les coûts ?

À l’achat :

  • frais de notaire ;

  • frais de dossier bancaire ;

  • garantie / caution ;

  • éventuels travaux ;

  • ameublement si nécessaire ;

  • frais d’agence.

Puis à la sortie :

  • frais d’agence à la revente ;

  • fiscalité sur une éventuelle plus-value ;

  • frais liés à une remise en état avant la vente ;

  • éventuels mois de vacance avant la revente.

Je ne dis pas que ce n’est pas une bonne opération. J’essaie juste de comprendre ce qui fera réellement la performance de cet investissement.

EDIT:
PS: Si la valeur du bien est exactement la même dans 20 ans qu’aujourd’hui, est-ce que tu considères encore que c’est un bon investissement ?

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