J’étudie la possibilité de me lancer dans un premier achat LMNP.
Le bien est situé proche d’un campus que je connais plutôt bien, normalement la demande locative sera stable.
Côté crédit, ça devrait être finançable, je continue à guetter les offres mais le contexte géopolitique n’est pas favorable pour un taux allégé.
Je me suis déjà un peu renseigné sur les régimes aussi, je pense que je ferai du LMNP réel, pour amortir les charges et le bâtis.
La rentabilité brute est plutôt correcte, voire très correcte. Je me demande alors s’il n’y a pas un piège quelque part.
Les sources de mes soupçons :
-le bien est publié depuis 1 mois, les bons plans partent généralement en 1 semaine voire 2 max
-il y a 2 apparts de cet immeuble en vente, tous les 2 affichant des rentabilités correctes (même si ce type de bien change plus souvent de main)
-DPE en D (pas léthal mais pas fameux).
J’ai essayé d’un peu regardé, les réfections de toiture peuvent couter chères, comme les ravalements.
S’agissant d’un bâtiment (je pense HLM) des années 1960, DPE en D, je me demande si des travaux ne sont pas à prévoir.
Est-ce que la commu’ peut me partager quelques pistes à surveiller ? Histoire de pas recevoir 20k€ de facture 1 an après. Le plus important c’est de consulter le PV des AG il me semble ? Quels documents peut-on exiger du syndic ?
Côté crédit, ça devrait être finançable, je continue à guetter les offres mais le contexte géopolitique n’est pas favorable pour un taux allégé.
Faut le voir plutot positivement, car ca limite les acheteurs (donc plus grosse marge de négociation) puis il sera temps de négocier le prêt quand les taux baisseront
-il y a 2 apparts de cet immeuble en vente, tous les 2 affichant des rentabilités correctes (même si ce type de bien change plus souvent de main)
C’est possible que ce soit un bailleur social qui vend à la découpe les anciens logements une fois que les locataires partent
J’ai essayé d’un peu regardé, les réfections de toiture peuvent couter chères, comme les ravalements.
Les PVs des assemblées générales évoquent en général ces travaux au moins 1 voire deux ans à l’avance (sur mon apprt on en a parlé en mars 2025 en AG, et en 2026, le vote n’aura lieu qu’en mars 2027 pour des travaux fin 2027.
Ce qui est certains c’est que plus immeuble est haut plus cela coute cher / tête.
Si l’ensemble de l’immeuble appartenait au même bailleur il y a peu, il n’y a peut-être pas d’AG ou de syndic. Ça peut perturber la lecture.
Je suis surpris de la lettre D pour un HLM des années 60. Était-ce vraiment un HLM ? Une SEM plutôt quali le cas échéant, ou qui a fait ses travaux, car c’est plutôt correct à vrai dire pour l’époque.
Si vous connaissez le quartier, il y a peu de chances que vous vous trompiez sur le potentiel locatif. Une petite question de mise en garde, “ancien HLm des années 60” c’est pas forcément hyper sexe. Votre appartement risque t’il d’être choisi en dernier par les locataires sur l’offre locale ? Les abords de l’immeuble peuvent ils limiter l’attrait pour des jeunes étudiants, notamment jeunes étudiantes ? Ce serait vous priver de 50% de vos potentiels locataires.
Sinon, bon plan, souvent un peu moins cher que le même bien dans une copro standard au même endroit. Si la demande est soutenue, ça vaut le coup et c’est être plus malin que ceux qui voient l’offre depuis quelques temps sans passer à l’acte
Justement, dans le cadre d’une offre locative et encore plus dans le cas d’une offre locative meublée, le caractère “sexe” (ou sexy ?) de l’immeuble n’est pas très important.
Le principe d’une location est d’y habiter pendant une durée de 1 à 5 ans, on a pas ce blocage mental en se disant “je me sens pas vivre ici pendant 20 ans” mais surtout “je prends et dès que j’en aurai marre je partirai”. Et encore plus dans le cas du meublé. C’est mon avis.
Par contre, je pense que l’aspect intérieur et insonorisation de l’appartement est important. L’aspect aussi environnement, c’est à dire pas de vols, casse, violences.
Même l’aspect isolation ou consommation électrique est pas si important.
L’appartement est clairement optimisé pour une colocation étudiante / très jeunes actifs. En comptant : 10% de frais de notaire et frais divers, une location au loyer moyen du quartier, 1 mois de vacance et 15k€ de prévision travaux, on serait sur du 8%.
C’est vrai que les taux forts limitent les acheteurs, et on aura toujours espoir de renégocier.
J’avais visité l’un des 2 apparts, c’était le proprio en vente directe (qui vend pour d’autres projets). Je pense que ce ne sont pas des ventes de bailleurs sociaux. C’est aussi ça qui me questionne un peu, est-ce vraiment rentable de lâcher un bien avec une rentabilité de 8%, quitte à prendre un crédit hypothécaire non ? (mais après gérer plusieurs locataires qui restent généraement 1 an ou 2 c’est du boulot aussi c’est vrai).
Je garde en tête de bien décortiquer les PV, merci !
A mon avis c’était un HLM, c’était clairement un quartier populaire à l’époque, et les immeubles liassent peu de doutes à mon avis : tour de 15 étages en béton gris, tout le quartier est un peu de la même esthétique.
Peut-être une SEM alors, c’est sûr qu’après 60 ans en fonction de l’entretien et des travaux beaucoup de choses peuvent varier.
Le potentiel locatif je reste plutôt confiant, le quartier est très connu, il y a énormément d’étudiants et il n’y a pas une insécurité de type “cité”. Mais merci pour la mise en garde et les conseils !
Salut, sur du 60 demande systematiquement le DTG s’il existe et le montant du fonds travaux ALUR. Un fonds vide ou un DTG qui annonce 50k par lot dans 3 ans, ca change ton calcul direct. Sur ces immeubles, ravalement + ITE c’est souvent la grosse facture qui arrive. 8% en colocation etudiante ca tient, mais compte 1,5 a 2 mois de vacance par an plutot qu’1, le turnover est costaud.
