Stratégie Pinel

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je me permets de solliciter vos conseils suite Ă  une situation qui commence Ă  me peser.

J’ai réalisé mon premier investissement locatif via le dispositif Pinel à Marseille, dans le 14ème arrondissement (quartiers nord). Il s’agit d’un T2 en rez-de-chaussée (en restanque), 51 m², DPE classé A, avec parking en sous-sol et balcon de 10 m².

Le logement a été livré fin octobre, soit il y a environ 5 mois. Depuis la mise en commercialisation, une quinzaine de visites ont eu lieu sans qu’aucune n’aboutisse, les candidats se tournant souvent vers des biens similaires en étage (bon là il ne vas pas en rester beaucoup sur le programme). Je rembourse le crédit depuis la livraison, sans aucune rentrée locative (760€ + les charges chaque mois..)..

J’habite Paris, j’ai donc confié la gestion à une agence locale, avec souscription d’une assurance GLI. Le bien est actuellement affiché à 635 € + 125 € de charges (760 € CC). L’agence cible des dossiers représentant au moins 2,7x le montant du loyer et a du mal à trouver.

Au-delà de la charge financière immédiate, la vacance locative a une autre conséquence importante : sans locataire en place, je ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Pinel. Ce sera le cas sur T4 2025, et maintenant le T1 2026 aussi.. Si je me souviens bien, le dispositif impose une mise en location dans les 12 mois suivant la livraison, délai que je vais potentiellement atteindre début novembre.

Je commence Ă  envisager plusieurs pistes pour sortir de cette impasse :

  • Nouvelle baisse du loyer
  • Suspension temporaire des Ă©chĂ©ances de crĂ©dit auprès de ma banque (Ă  voir si c’est possible)
  • Revente du bien

Avez-vous déjà vécu une situation similaire ? Je suis preneur de tout retour d’expérience ou conseil pratique.

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Bonsoir,

Les RDC sont à double tranchants : souvent il y a un extérieur, mais les gens préfèrent souvent un étage effectivement.

En règle générale, la contrepartie c’est que le prix (achat ou loyer) est légèrement inférieur à celui du même bien au même endroit.

Essayez de vous souvenir de votre achat : si votre bien était X% en dessous du même au R+1, ce X% est peut-être à appliquer au loyer lui aussi…

Que dit votre agence, qui doit bien connaître le lieu?

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Hello,

5 mois, ça fait long. Ton bien ne séduit pas à ce niveau de loyer. L’offre en abondance ne t’a sûrement pas aidé si le programme immobilier est arrivé d’un coup sur le marché et que le secteur locatif n’est pas tendu.

Revendre, c’est la pire des solutions. Tu vas le revendre bien moins cher que le prix d’achat (le neuf est surcoté) et tu n’auras même pas amorti les frais d’acquisition.

Certains prêts te permettent de moduler tes échéances et de faire une pause. Renseigne toi auprès de ta banque.

Dans ta situation d’urgence vu ton échéance (contraintes de défiscalisation), il faut accepter de perdre et baisser ton loyer pour le rendre attractif.

Ce sera sûrement une déception pour toi, mais cet échec sera probablement formateur et t’emmènera vers d’autres solutions d’investissement auxquelles tu n’avais pas pensé avant (dans l’ancien notamment).

On s’est tous plantés au moins une fois. Ce n’est pas grave, il faut tenir bon et poursuivre pour devenir meilleur.

Pour la suite, tu es ton meilleur conseiller. Essaie d’apprendre par toi même plutôt que de faire confiance aux discours séduisants des CGP ou des banquiers. Si on vient te vendre un bien, il y a un loup. Les bons investissements s’arrachent sur le marché et n’ont pas besoin d’être vendus par des commerciaux.

Bonne poursuite !

MJ

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C’est l’un des gros pièges du Pinel : on te vend la défisc sans t’informer de la tension locative réelle. Le 14ème Marseille c’est pas le marché le plus tendu, et en RDC ça complique encore plus. À court terme t’as pas le choix, faut baisser pour remplir avant tes 12 mois, même douloureux. Et pour la suite, avant de te relancer, vérifie la tension locative et les loyers du secteur en amont, des outils comme Lybox permettent de scanner des annonces réelles avant de s’engager.

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Mes qq conseils sur la base de ma petite expérience en investissement locatif sur du neuf avec un plan de défiscalisation. J’étais à peu près dans la même situation avec un appart acheté en RDC vers 2010 dans le sud de la France, dispositif Scellier, avec une gestion complètement sous-traitée à une agence.
Déjà, on ne m’y reprendra pas avec ces plans de défiscalisation sur du neuf, ces plans servent (selon moi) avant tout les promoteurs, les sociétés vendeuses de rêves et les banques. C’est plus compliqué pour les investisseurs.

Maintenant que tu as acquis le bien, il me semble inenvisageable de le revendre. Je me trompe peut-être, mais j’imagine que la moins value serait trop violente. Dans mon cas, je suis toujours à -25% de la valeur d’achat après 15 ans de détention (et je n’ai pas acheté dans une petite ville !). Avec le temps, je retombe à peu près sur mes pieds grâce aux loyers, à la renégo de l’emprunt et aux avantages fiscaux, mais la perf n’est vraiment pas dingue, même avec l’effet de levier de l’emprunt.

Le souci avec les appartements en gestion sous-traitées est que tu te fais allumer en frais à chaque changement de locataire, tu peux rapidement perdre 1 voir 2 mois de loyer en frais, sans compter l’éventuelle vacance locative si l’agence galère pour trouver un remplaçant. J’ai donc toujours essayé de minimiser les changements de locataires en maintenant un loyer attractif, un peu en dessous du marché.

Maintenant sur le profil du locataire, j’ai eu aussi le même problème: une agence qui recommande une assurance loyer anti impayé et donc un salaire minimum a toucher pour le locataire. Dans mon cas, il y avait également un plafond de ressources très contraignant à respecter par rapport au dispositif Scellier, ce qui ne laissait aucune marge sur les revenus du locataires. Il m’est arrivé de laisser tomber l’assurance loyer anti impayés. De toute façon en France, il est très compliquer de se débarrasser d’un mauvais payeur, et il me semble que la plupart des assurances ne couvrent les loyers que pendant une petite période (3 mois ?). Essaie peut-être de remplacer cette assurance par une demande de caution solidaire.
En tout cas, je pense que la clé est sans doute de commencer par accepter de baisser le loyer.

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Merci Ă  tous pour vos retours !

J’ai réussi à trouver un locataire la semaine dernière qui est rentré dans la foulée, me voila rassuré.

On verra comment ça se passe avec la gestion Foncia (+ assurance GLI) et leur 10,08%..

La prochaine étape maintenant c’est la déclaration d’impôt, même si je n’ai pas eu de loyer en 2025, je vais déclarer les intérêts 2023, 2024, 2025 et toutes les charges.