Bonjour Ă tous,
Je me permets de solliciter vos conseils suite Ă une situation qui commence Ă me peser.
J’ai réalisé mon premier investissement locatif via le dispositif Pinel à Marseille, dans le 14ème arrondissement (quartiers nord). Il s’agit d’un T2 en rez-de-chaussée (en restanque), 51 m², DPE classé A, avec parking en sous-sol et balcon de 10 m².
Le logement a été livré fin octobre, soit il y a environ 5 mois. Depuis la mise en commercialisation, une quinzaine de visites ont eu lieu sans qu’aucune n’aboutisse, les candidats se tournant souvent vers des biens similaires en étage (bon là il ne vas pas en rester beaucoup sur le programme). Je rembourse le crédit depuis la livraison, sans aucune rentrée locative (760€ + les charges chaque mois..)..
J’habite Paris, j’ai donc confié la gestion à une agence locale, avec souscription d’une assurance GLI. Le bien est actuellement affiché à 635 € + 125 € de charges (760 € CC). L’agence cible des dossiers représentant au moins 2,7x le montant du loyer et a du mal à trouver.
Au-delà de la charge financière immédiate, la vacance locative a une autre conséquence importante : sans locataire en place, je ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Pinel. Ce sera le cas sur T4 2025, et maintenant le T1 2026 aussi.. Si je me souviens bien, le dispositif impose une mise en location dans les 12 mois suivant la livraison, délai que je vais potentiellement atteindre début novembre.
Je commence Ă envisager plusieurs pistes pour sortir de cette impasse :
- Nouvelle baisse du loyer
- Suspension temporaire des échéances de crédit auprès de ma banque (à voir si c’est possible)
- Revente du bien
Avez-vous déjà vécu une situation similaire ? Je suis preneur de tout retour d’expérience ou conseil pratique.
Bonsoir,
Les RDC sont à double tranchants : souvent il y a un extérieur, mais les gens préfèrent souvent un étage effectivement.
En règle générale, la contrepartie c’est que le prix (achat ou loyer) est légèrement inférieur à celui du même bien au même endroit.
Essayez de vous souvenir de votre achat : si votre bien était X% en dessous du même au R+1, ce X% est peut-être à appliquer au loyer lui aussi…
Que dit votre agence, qui doit bien connaître le lieu?
Hello,
5 mois, ça fait long. Ton bien ne séduit pas à ce niveau de loyer. L’offre en abondance ne t’a sûrement pas aidé si le programme immobilier est arrivé d’un coup sur le marché et que le secteur locatif n’est pas tendu.
Revendre, c’est la pire des solutions. Tu vas le revendre bien moins cher que le prix d’achat (le neuf est surcoté) et tu n’auras même pas amorti les frais d’acquisition.
Certains prêts te permettent de moduler tes échéances et de faire une pause. Renseigne toi auprès de ta banque.
Dans ta situation d’urgence vu ton échéance (contraintes de défiscalisation), il faut accepter de perdre et baisser ton loyer pour le rendre attractif.
Ce sera sûrement une déception pour toi, mais cet échec sera probablement formateur et t’emmènera vers d’autres solutions d’investissement auxquelles tu n’avais pas pensé avant (dans l’ancien notamment).
On s’est tous plantés au moins une fois. Ce n’est pas grave, il faut tenir bon et poursuivre pour devenir meilleur.
Pour la suite, tu es ton meilleur conseiller. Essaie d’apprendre par toi même plutôt que de faire confiance aux discours séduisants des CGP ou des banquiers. Si on vient te vendre un bien, il y a un loup. Les bons investissements s’arrachent sur le marché et n’ont pas besoin d’être vendus par des commerciaux.
Bonne poursuite !
MJ