Bill
Mars 22, 2025, 3:33
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Bonjour Ă tous,
Ma compagne et moi sommes confrontés à une grande indécision depuis plusieurs semaines, et nous aimerions avoir vos avis éclairés. Nous venons de déménager de notre appartement T3 et hésitons entre le vendre ou le mettre en location. Actuellement, nous vivons en location dans une maison plus spacieuse, située dans un quartier qui nous plaît, en attendant de décider si nous achetons ou non notre résidence principale.
Voici les caractéristiques de notre T3 :
Acheté en 2021 avec un crédit sur 25 ans, apport minimal de 22 000 €, taux de prêt à 1,2 %.
Prix d’achat : 261 000 €.
Mensualité : 1 077 € (assurance comprise).
Situé quartier Gare Sud à Nantes.
Résidence récente (2010), classe énergie A, place de parking, balcon, traversant.
Possibilité de location : entre 1 000 € et 1 200 € charges comprises.
Valeur estimée de vente : environ 300 000 € (±10 %).
Reste à rembourser : 228 000 €, soit environ 35 000 € par personne si on le vend.
Arguments en faveur de la vente :
Éviter la gestion locative et les tracas associés.
J’ai peur qu’on dégrade le logement.
Crainte de l’augmentation de l’imposition et de son impact.
Légère perte mensuelle estimée entre 50 € et 100 €. + imposition plus forte.
Arguments en faveur de la location :
Effet de levier et taux de prĂŞt avantageux.
Constitution d’un capital pour la retraite.
Investissement immobilier déjà réalisé, ce qui pourrait éviter un achat coûteux d’une maison à Nantes (les prix sont un peu débiles).
Pour information, je suis fonctionnaire (stabilité de l’emploi et retraite assurée, j’ai pas mal de vacances, mais plus petit salaire en conséquence) et ma femme travaille dans l’informatique (meilleur salaire, mais moins stable et moins de temps pour gérer la location).
On a 30 ans, 20k€ de matelas de sécurité à deux (limite, on aimerait plutôt 30-40k€) et j’ai découvert la bourse il y a peu. J’ai donc 5k€ en pea full sp, 2k€ en crypto, et 13k€ sur linxea spirit 2 essentiellement en scpi et fond euros. Je vise mettre ma capacité d’épargne sur le pea et la crypto, et les vacances ;), sans rajouter sur l’av
Merci d’avance pour vos conseils et retours d’expérience !
M367
Mars 22, 2025, 5:08
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Tu parles pas dans les +/- du quartier du bien (et du marché locatif), à mon sens ça devrait être quasiment ton critère n°1…
Vu l’évolution de ton bien en 4 ans (+15% en gros), si la tendance se poursuit, je pense que de mon coté j’opterais plutôt pour la loc
Vous pouvez missionner une agence pour faire une bonne partie des trucs relou de la loc (contre com forcément, mais j’imagine que ça doit réduire aussi un peu la fiscalité sur les loyers ?)
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Hello,
Autre argument pour la vente l’absence de taxe sur la plus value si c’était votre RP. Par contre attention aux prix de ventes estimés.
La rentabilité n’est pas ouf : 12k/300k (j’ai pris la fourchette basse car seul le loyer réel compt, les charges sont neutres) = 4% brut
En général, on achète pas la même chose pour du RP que pour mettre en loc.
20k€ de matelas de sécurité à deux (limite, on aimerait plutôt 30-40k€)
La question à se poser est pourquoi avez vous besoin d’un matelas supérieur ? Projet à venir (changement de voiture / enfant ) ?
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Je suis nantais. Il y a gare Sud et gare Sud donc les prix peuvent vraiment varier en fonction du quartier. Une de mes collegues vient dessayer de vendre son appart dans cette zone (Beaulieu) sans succès, par contre aucune difficulté pour la location.
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Ils ont l’air de partir sur du très long terme puisqu ils parlent de capital à la retraite, donc dans ce cas y’a pas d’imposition à partir de 30 ans de détention de toute façon
Voir ici : Plus-values exonérées |impots.gouv.fr
Bill
Mars 22, 2025, 10:56
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DĂ©jĂ , merci Ă tous pour vos avis.
Nous étions locataires de cet appartement puis le propriétaire nous a proposé de l’acheter. C’est pourquoi ce bien n’est pas optimal niveau rendement pour de la location, car à la base c’était notre RP. Maintenant qu’on a déménagé la question se pose.
La question de fond c’est est-ce que ça vaut le coup de garder cet appt bien que le rendement ne soit pas optimal, + que ça implique de la gestion ? L’intérêt c’est qu’en le louant on a notre capital immobilier qui grandit, mais on en verra la couleur qu’au moment où on vendra car dans les faits chaque mois on devra rajouter un peu de notre poche.
Concernant les autres questions : le matelas de sécurité supérieur à 20k, idéalement 30 ou 40 c’est si on souhaite acheter notre RP à terme sans revendre l’appartement. Il faut donc créer un apport. Et c’est plus pour de la tranquilité d’esprit, qu’une décision d’investissement rationnelle.
Pour le quartier, il est plutot du bon coté de gare sud, c’est sur le mail picasso assez moderne entouré de bureaux et logement sympas, avec toutes les commodités à proximité, et le centre ville accessible rapidement. Je pense qu’on peut le louer très facilement. La vente risque de prendre du temps et j’ai peur en effet qu’on soit déçu du prix étant donné le marché. Peut etre qu’il faut attendre qq mois que les taux à 2.5% 2% soit de retour…
Comme aucune solution me semble optimale, j’ai du mal à trancher ! Il n’y a pas d’urgence à avoir du cash rapidement pour nous. Par contre, payer un loyer + un prêt c’est pas top, mais on gère
La première question à se poser c’est quelle sera votre taux d’endettement si vous voulez acheter votre nouvelle RP? Est ce que vous avez assez de revenus ?
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Hello Bill,
Je serais Ă ta place (rappel les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Ta capacité d’endettement sera de nouveau OK pour les banques (même si les loyers comptent en partie dans les revenus)
Le scénario « catastrophe », ce serait que vous trouvez votre maison mais la banque ne veut pas vous suivre malgré ton apport car trop d’endettement et de soit :
renoncer à l’achat
vendre en urgence un bien avec un locataire dedans
La vente risque de prendre du temps et j’ai peur en effet qu’on soit déçu du prix étant donné le marché.
Tu déplaces le problème dans le temps : quelque soit le marché de l’immobilier une vente prend du temps.
Si le bien était plus rentable j’aurais peut être un autre avis. Attention par contre à l’estimation, si c’est un agent immobilier qui te l’a fait, son intérêt c’est d’obtenir un mandat.
Encore une fois ce n’est qu’un avis personnel et pas forcément sur que ce soit comptablement la meilleure chose à faire
Concernant les autres questions : le matelas de sécurité supérieur à 20k, idéalement 30 ou 40 c’est si on souhaite acheter notre RP à terme sans revendre l’appartement. Il faut donc créer un apport. Et c’est plus pour de la tranquilité d’esprit, qu’une décision d’investissement rationnelle.
D’ac j’ai moi même du mal à avoir seulement 6 mois de côté, vaut mieux avoir l’esprit tranquille pour éviter du stress en effet.
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Je te partage mon exp perso et mon calcul : j’ai acheté un T2 en tant que RP, j’y ai vécu 6 ans puis l’ai mis en location.
Renta brute actuelle un poil au dessus de 5%.après impôts négatif d’~1.5K / an.
Je vise la détention > 30 ans (ou une revente pour rachat de RP) donc 0 taxe sur la pv ; à partir de ça mon calcul a été : si l’appartement prend 1% de valeur par an, il ne me coûte rien et ne me rapporte rien (sa prise en valeur compense le CF négatif). Donc à l’inverse, toute prise de valeur > 1% c’est du gain net.
Ça fait 9 ans que je l’ai acheté et il a pris 24% à date donc content de ne pas l’avoir vendu et d’avoir fait ce calcul pour me rendre compte que je ne perds pas juste 1,5K€ / an
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Bill
Mars 23, 2025, 1:34
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De ce que je comprends c’est avantageux si on souhaite le revendre dans longtemps car abattement sur les plu value et il prendra, si tout va bien, de la valeur à long terme.
Par contre le garder diminue notre capacité d’emprunt, ajoute de la gestion, et nous fait augmenter les impôts.
Egalement, il semble que ça n’a pas trop de sens de le garder 3-6 ans en le louant et le vendre ensuite.
D’un point de vue investissement pur, est ce que ça semble mieux de vendre, et quasi tout investir (bourse crypto scpi… ) ?
Salut !
Je suis +/- dans ton cas avec ma copine, mais si ça peut te rassurer nous on a acheté à un taux de 3.6% en juillet 2024 ! T3 sur Rennes, 235K.
Du coup je me mets Ă ta place, et je te donne mon raisonnement.
Si ma capacité d’endettement (35%) me permet d’acheter une maison qui nous convient : je garde le T3 et je le loue. Pour pas me faire chier, gestion locative par agence. Ils prennent une commission mais tant pis, je vise pas une rentabilité folle ni un cashflow positif, c’est juste à visée patrimonial pour la retraite.
À coté de ça je mets toute ma capacité d’épargne en ETF World et en crypto, donc avoir de la pierre ça me rassure aussi, en cas de correction/krash boursier je suis content de pas etre 100% all in dessus.
C’est une diversification patrimoniale mais sans pour autant devoir gérer du locatif, j’aurais pu faire de la pierre papier mais pour moi c’est pas les mêmes risques car là c’est du concret, c’est mon appart.
VoilĂ comment je vois les choses.
Donc je te conseille de le louer autant que possible, si un jour t’as besoin d’augmenter ta capacité d’endettement pour acheter plus grand tu le vendras et basta te prends pas la tête !
Bon dimanche
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Gabor
Mars 23, 2025, 3:07
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Salut Bill, désolé, ça ne répond pas à tes questions, mais ta situation m’intéresse car j’envisage de proposer mon appart à l’achat à mon locataire.
Bill
Mars 23, 2025, 3:55
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Merci pour le partage de ta situation. En effet c’est un cas très proche, dans une ville très proche !
Bill
Mars 23, 2025, 3:58
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On louait auprès d’une entreprise qui construit des résidences, loue les appartements 10 ans, et ensuite vend les appartements. On a été notifié par courrier, avec l’estimation qui était plutôt dans la fourchette basse. Etant donné les taux et notre situation on s’est dit pourquoi pas.
MĂŞme lorsque tu vends, tu ne dois pas attendre la fin du baille ?
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MĂŞme lorsque tu vends, tu ne dois pas attendre la fin du baille ?
Pas obligatoirement mais l’acheteur achète le bien avec le bail qu’il est obligé de garder. D’où une décôte si tu vend avec un locataire en place. Tu perds de potentels acheteur par ex.
Gabor
Mars 23, 2025, 6:06
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Merci pour ta réponse.
Non, mais c’est souvent moins intéressant pour l’acheteur d’acheter avec un locataire en place, il ne peut pas réévaluer les loyers par exemple. Or moi ça fait trois ans que je l’ai laissé au même prix… car ça me remboursait mon crédit ça me suffisait, mais pour qq qui va emprunter à 3% et payer ma plue value c’est - interessant.
Ca dépend aussi beaucoup de tes plans pour l’avenir non?
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Du coup l’acheteur qui reprend ton bien il doit l’augmenter en fonction de ton dernier loyer même si toi tu l’as délibérement pas augmenté pendant 3 ans ? Ou il peut augmenter directement à jour du marché ? Je sais pas si c’est clair
Bill
Mars 24, 2025, 9:21
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Effectivement, il est essentiel de commencer par là . Je me rends compte que la situation n’est pas encore très claire pour nous, d’où l’incertitude que tu as relevée.
Au départ, nous envisagions de faire comme beaucoup : acheter notre résidence principale à crédit, rembourser un prêt, et éventuellement revendre la maison à la fin de notre vie. Parallèlement, nous pensions investir en bourse pour diversifier nos placements.
Maintenant que nous sommes locataires dans une maison et un quartier que nous apprécions, nous réalisons que cette situation a ses avantages. Ne pas avoir à gérer les frais d’entretien, le ravalement, etc., est un réel confort. De plus, nous ne savons pas ce que l’avenir réserve aux maisons individuelles à Nantes dans 25 ans. Avec la loi sur l’artificialisation des sols, il est probable que ces maisons soient rachetées pour construire des résidences. C’est déjà une tendance observable. Acheter une maison à crédit à un prix élevé en intra-périphérie, pour finalement se retrouver entouré de tours ou devoir revendre à un promoteur immobilier, ne nous semble pas très attrayant.
Donc louer notre appartement, bien que le rendement ne soit pas optimal, nous permet de cocher la case « immobilier » dans notre stratégie patrimoniale. Cela implique d’accepter de rester locataire de notre résidence principale, mais cela offre aussi la flexibilité de déménager facilement à la retraite et de partir dans une autre région.
Si ta question portait davantage sur nos ambitions patrimoniales, nous n’envisageons pas d’acquérir plusieurs appartements à louer. Je pense plutôt me tourner vers des SCPI à crédit à terme, tout en continuant à alimenter le PEA.
Encore merci pour vos retours et questionnement qui permettent d’orienter nos réflexions.
hhamon
Mars 24, 2025, 10:08
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Hello,
La décision est en effet assez délicate à prendre dans la mesure où vous avez acheté le bien il y a seulement 4 ans à peine. Par conséquent, si vous revendez aujourd’hui, la maigre plus-value que vous ferez absorbera peu ou prou les frais que vous avez injecté dans le bien (frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier bancaire, etc.). Comme vous dites que vous avez emménagé dans une maison en location qui fait désormais office de nouvelle résidence principale, si vous revendez l’appartement, arriverez-vous à justifier qu’il tombe encore dans le cadre de la RP d’un point de vue fiscalité ? Il faudrait poser la question à votre notaire pour avoir un avis net et précis sur la question.
Le point fort que vous avez c’est le taux de 1.2% qui vous permet d’amortir chaque mois une importante part de capital. Vous faites donc une épargne forcée. Plus le temps passera et plus la part de capital amorti sera grande au regard des intérêts payés. Si, comme vous le dites, le bien pourrait se louer autour de 1000 à 1200€ par mois, cela permettrait déjà de couvrir une grande partie des frais. Il ne vous resterait principalement qu’à payer la taxe foncière et de l’imposition personnelle en plus. On ne peut pas tout avoir… A mesure que vous detenez le bien, au fil des ans, l’imposition de la plus-value sera réduite en cas de revente, voire nulle après 30 ans. Si vous conservez le bien jusqu’à la retraite, cela vous permettra soit de le conserver un temps et d’obtenir une rente mensuelle grâce à la location, soit de le revendre si nécessaire pour financer vos vieux jours dans un EHPAD et éviter que vos enfants doivent payer à votre place.
Si vous vendez aujourd’hui pour acheter une résidence principale, vous perdrerez le taux que vous avez (à moins d’avoir une clause de transferrabilité dans votre prêt immobilier ?) pour obtenir un taux moins favorable aujourd’hui autour des 3% avec, de nouveau, des frais de mutation à payer. Sans compter le coût annuel qu’il faut prendre en compte pour l’entretien d’une maison individuelle en pleine propriété…
D’après moi (et ce n’est que mon ressenti personnel et non un conseil), garder le bien pour le louer jouerait davantage entre votre faveur, malgré l’augmentation de votre charge fiscale que vous pourrez sans doute optimiser plus tard par d’autres moyens. Vous vous constituez une épargne forcée à moindre frais grâce au taux d’emprunt qui vous permet de capitaliser un maximum tous les mois. Les loyers perçus couvriront quasiment l’ensemble des coûts du crédit.
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