Choix arbitrage bien immobilier

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Bonjour Ă  tous,

Mon locataire vient de donner son préavis concernant le bien qu’il louais depuis 4 ans 1/2. Il s’agit d’un bien que nous avions acheté en 2017 pour y habiter avec ma femme et que nous avons quitté 3 ans plus tard.
Le bien était loué nu pour 1 300€ hors charges et le loyer est passé à 1 418€ actuellement.

Mon idée première était à la fin du bail, de passer le bien en meublé car les impôts locatifs étaient trop élevés pour moi (408€ d’impôts + CSG/CRDS) mais avec la loi qui risque de passer et le fait qu’il s’agit d’un 3 pièces, je ne suis pas certain que cela soit intéressant à présent.

Etant donné que le bien est assez loin, je le fais gérer à distance et forcément cela a des conséquences sur la rentabilité.

Voici le cash flow actuel :

Loyer 1 418 €
Provision charges 100 €

Remboursement crédit + assurance -1 510 €
Taxe foncière -109 €
Charges -127 €
Honoraires agence -91 €
Assurance location -13 €
Assurance GLI -43 €
Impôts location nue -253 €
CSG CRDS -155 €

Cash flow mensuel 1 518€ - 2 301€ = -782 €

Dans les points positifs, je ne paie que très peu d’intérêts puisque le taux du prêt principal est de 0,65%. Je rembourse environ 1 375€ de principal et le crédit s’arrête en 2037.
Autre point positif, il s’agit d’un endroit où le grand paris express ligne 15 s’arrêtera à 300m dans un horizon 5 ans avec une hausse potentielle du prix du bien.

Donc si je résume bien pour 782€ par mois de charges, je gagne 1 375€…

Je suis dans l’idée de vendre ce bien environ 400K€ et rembourser mon emprunt même si cela fait mal aux fesses vu le taux de 0,65€, ce qui me ferait un net de 190K€ que j’utiliserai pour rembourser le crédit sur ma résidence principale (311K€ restant sur 24 ans 1/2 au taux de 3,39% soit 1605€/mois) => Si j’utilise les 190K€, je ne paierai plus que 625€/mois…

Pour résumer, mes charges mensuelles pourraient passer de 2 400€/mois à 625€/mois et ainsi pouvoir à nouveau investir autrement (SCPI type Européennes à crédit ce qui me prendrait moins de temps et de stress & maxer le PEA de madame et moi). Eventuellement dans le futur refaire un crédit immobilier pour autre chose mais ce n’est pas l’idée actuelle.

Qu’en pensez-vous et que feriez vous à ma place. Dois-je arbitrer le bien maintenant ou bien continuer mon plan initial d’attendre au moins 2030 pour vendre le bien avec potentielle plus value plus intéressante et marché moins compliqué qu’actuellement?

Merci pour vos réponses !

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Je n’ai pas fait le calcul de ta rentabilité, mais j’imagine mal qu’il ne soit pas intéressant de garder un crédit dont le taux est inférieur à l’inflation.

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Salut Thomas, Vendre ton bien permettrait de réduire ton crédit principal et d’alléger ton cash flow négatif. Tu pourrais ainsi réinvestir plus sereinement dans des placements diversifiés. Cependant, si tu peux absorber les coûts actuels, attendre une potentielle plus-value liée au Grand Paris Express pourrait être plus rentable. La décision dépendra de ton besoin immédiat de liquidités et de ton horizon d’investissement. Personnellement, je garde le bien jusqu’en 2030 en location vide pour surtout pas m’en occuper et je mise plutot sur une renta a la revente mais bon ça reste a toi decider en fonction de tes besoins et du temps que tu as, je trouve ca trop lourd de gérer un bien en + d’un boulot.++

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je suis assez d’accord avec @BrunEdgeFounds.

780 euros c’est pas cher payé pour gagner 1375 euros :wink:

une autre remarque : même si j’encaissais les 190keur post revente aujourd’hui, je ne suis pas sûr que je les employerais à rembourser une partie du crédit RP par anticipation (en tout cas pas tout).

3,39 sur 25 ans c’est pas si mal → avec 190 keur à investir, vous pourriez très vite maximiser les 2 PEA (en tout cas plus vite que si vous le faites à coup de petit versements réguliers)

là où vous avez raison c’est qu’un T3 risque de moins intéresser pour du meublé : 2 potes en coloc ? 1 famille avec 1 enfant mais pas de meuble ?
Pas une bonne idée du fait des rotations plus fréquentes qu’en nu puisque vous faites gérer par une agence car c’est souvent un ticket à 400/500 eur par changement de locataire, ce qui vous plombera davantage la renta…

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Merci à tous pour vos retours. Oui c’est sur que la situation n’est pas idéale pour vendre maintenant.
Je pense que nous en reparlerons dans 5 ans pour voir s’il est opportun de revendre le bien si plus value il y a.
L’arrivée d’un second enfant sur 2025 fera certainement baisser notre TMI mais je ne vois pas pour l’instant d’autres optimisations possibles malheureusement…

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enfin tout ça mérite un tableau de tri

car ta scpi tu espère quoi dessus ?

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L’idée serait de s’exposer de manière plus passive à l’immobilier et plus diversifiée sans avoir de trous de loyers entre deux locataires notamment. L’intérêt de les loger dans une SCI serait de ne pas ou peu payer d’IS puisque SCPI Européenne + intérêts et de capitaliser jusqu’à la retraite d’ici 30 ans ou éventuellement penser déjà à la transmission pour nos enfants.

J’habite à 5h du lieu de cet appartement malheureusement donc j’hésite à garder uniquement la partie mise en location et état de sortie des lieux + GLI via l’agence et de me débrouiller pour le reste qui ne semble pas être d’une complexité extrême et qui nous coûte 90€ par mois ce qui améliorerait notre cash flow mais augmenterai les impôts vu que nous sommes prélevés à hauteur de 47,8% en comptant la TMI + CSG/CRDS. Donc au final le gain ne serait que de 45/50€ par mois maximum.

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Ok mais d’ici 30 ans, tu te versera en dividende qui seront imposés à 30% de flat taxe, donc tu aura eu 15% d’impôts sur les sociétés + 30%.

Versus intégration à ta tmi aujourd’hui…

Alors certes tu as part imposé qui composera des intérêt sur ce point tu gagnes.

Le cas transmission est un point mais je ne sais pas comment tu l’abordes, dans ma Société civile, mes enfants on déjà 20% des parts chacun (j’en ai 3)

Mais fait donc un TRI ^^

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Bon du coup j’ai fait un TRI comme recommandé et c’est pas si mal.

J’ai inclus un loyer sur les 3 premières années avec le loyer que j’aurai payé.
J’ai pris des hypothèses de revalorisation du prix et du loyer mais aussi des charges de travaux potentielles et autres.

J’ai considéré 1 changement de locataire tous les 3 ans ce qui me semble cohérent pour un 3 pièces non meublé avec 1 mois de vacance locative & des charges de l’agence pour retrouver un locataire (mon locataire d’avant est resté + de 4 ans 1/2)

J’arrive à un TRI de 8,1% actuellement & 7,1% en 2030 (date potentielle de revente) jusqu’à 6,1% à la fin du remboursement de prêt.

Voici mon fichier excel, n’hésitez pas si vous trouvez ça cohérent :wink:

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Bonjour thomas,

pour commencer, je trouve que le plan de louer sa résidence principale en nu n’était pas forcément la bonne idée car tu n’as pas pu profiter de l’exonération de PV sur RP (s’il y en avait une)
Ensuite, tu te fais vraiment trop taxer. Tu n’as qu’un bien en location et tu donnes déjà la moitié à l’état, c’est bien trop a mon sens.
Pour faire du nu, il faut absolument du déficit afin de baisser au max ton imposition.

Pour moi, deux solutions s’offrent a toi:

  • tu gardes mais tu passes absolument en LMNP, ce qui abaissera ton imposition de manière considĂ©rable.
  • tu vends et tu reprends une stratĂ©gie d’investissement avec tes 190k€ qui sont un excellent point de dĂ©part. Par exemple, crĂ©er une SCI pour investir Ă  cĂ´tĂ© de chez toi et enchaĂ®ner les biens ou mĂŞme en nom propre pour un premier bien. Les tarifs seront certainement moins importants qu’à paris…

Pour moi il faut bien distinguer la RP et les investissements car la RP n’est pas un investissement, c’est du confort de vie. Si tu es capable de payer ton crédit RP, gardes le.

Pour moi, ton TRI est encore bien trop faible actuellement. Avec un levier tu dois pouvoir atteindre minimum 10%, 15% c’est bien.

Quel est ton taux d’endettement et ton revenu fiscal de référence ? Pour savoir ce que tu pourrais lever comme nouveaux crédits avec tes 190k€.

Voilà ce que j’en pense, en toute humilité.
Bonne continuation Ă  toi :+1:t2:

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Devrais-je revendre ma résidence locative?
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Bonjour,

En effet, l’arbitrage n’est pas simple étant donné la part d’imposition qui touche vos revenus locatifs. En faisant de la location nue, et pour autant que votre TMI est élevée, alors la fiscalité est inévitablement rédhibitoire… Le gros point fort que vous avez en revanche sur ce bien c’est le taux d’emprunt proche de 0%.

Etant donnée la situation que vous décrivez, j’aurais plutôt tendance à conserver le bien pour plusieurs raisons :

  • Taux d’emprunt faible dessus
  • Emplacement favorable avec future ligne de mĂ©tro Ă  proximitĂ©
  • L’IDF est un marchĂ© locatif tendu avec une forte demande

Lorsque le prêt sera intégralement remboursé dans une dizaine d’années, les loyers perçus seront une source de revenus complémentaires non négligeables. L’objectif serait plutôt de chercher à optimiser les coûts sur ce bien pour améliorer sa rentabilité : passage en LMNP, gestion locative totale ou partielle par vous même avec Rentila, rénégociation de l’assurance du prêt, etc. Vous aurez sans doute toujours un cash flow négatif mais à défaut vous continuez de capitaliser. Avec un taux d’emprunt, votre locataire vous permet de capitaliser un maximum tous les mois. Ca vaut le coût de faire l’effort d’épargne.

En revendant ce bien aujourd’hui, vous perdrez ces avantages à court, moyen et long terme. Vous serez aussi soumis à l’imposition sur la plus-value réalisée puisqu’il ne s’agit plus de votre résidence principale mais d’une résidence locative.

En revendant le bien, vous aurez une poche de cash disponible immédiatement que vous pourrez réallouer :

  • Pour rembourser une partie du prĂŞt immobilier de votre RP
  • Placer dans votre PEA / CTO / Assurance Vie / PER, etc.

Pour votre arbitrage, il faut prendre en compte l’aspect non financier mais celui des émotions et de la tranquilité d’esprit :

  • Est-ce que vous vous sentirez mieux de ne plus avoir un bien immobilier locatif Ă  devoir gĂ©rer ?
  • Est-ce que vous vous sentirez mieux si vous apportez plus de cash dans le remboursement de votre RP pour rĂ©duire la mensualitĂ© ?
  • Est-ce que vous arriverez Ă  dormir sur vos deux oreilles si le cash de la vente est placĂ© sur le PEA et que sa valorisation subit des soubressauts Ă  la baisse ?
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Bonjour et merci pour vos réponses.

En effet, le bien n’est pas parfait sur le point de la fiscalité c’est indéniable et nous le gardons uniquement pour les raison de potentielles plus values à venir ainsi que la faiblesse des charges de travaux à venir étant donné l’état du bien et me taux d’emprunt étant aussi extrêmement intéressant.

J’avais en effet dans l’idée de le mettre en meublé mais l’évolution du régime LMNP qui se décide en ce moment et le changement de locataire actuel ne me donne pas envie de passer le pas. J’espère voir l’évolution en 2027 en fonction du climat politique et économique pour le passer définitivement en meublé avec le prochain locataire.

Dans tous les cas, il me sera intéressant de prendre une décision de vente dans 5 ans lorsque la ligne de métro sera terminée ou sur le point d’être terminée.

Pour l’instant, ma femme n’est pas prête à passer une grosse partie sur PEA avec l’aversion au risque qu’elle a et un second bien en gestion ne serait, selon moi, pas forcément la bonne solution à très court terme car nous avons deux enfants en bas âge ce qui nous demande déjà beaucoup de temps (d’où l’intérêt pour les SCPI à crédit). Mais pourquoi pas sur le moyen terme réinvestir au plus proche de chez nous dans des plus petites surfaces type studio ou 2 pièces en effet.

Le bien est optimisé au niveau des coûts type assurance, assurance emprunteur… et je n’ai malheureusement pas de personnes à proximité immédiate de l’appartement qui puisse m’aider en cas de travaux donc je vais rester sur le modèle actuel pour l’instant mais je garde en tête vos remarques pour la suite.

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100% d’accord avec ce que dit @Victor89 plus haut. Concernant ton inquiétude sur l’évolution du régime LMNP, tant que ce n’est pas acté, il faut y aller. Ils en parlent depuis des années et pour l’instant 1. la loi n’est pas passée et 2. même si elle passe, elle ne sera probablement pas rétroactive - même si bon, les politiques ont tendance à péter des cables mais on verra. Le fait est qu’aujourd’hui, la niche est toujours là.
Si tu le passes en LMNP, tu peux aussi faire quelques travaux (pas superflu) de type isolation ou autre pour déduire des charges.

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Le soucis c’est que l’appartement est assez récent avec un dpe C donc à part des travaux de copropriété et éventuellement changer le chauffe eau et les volets roulants je n’aurai pas beaucoup de travaux à réaliser dans les années à venir.
Sur le régime LMNP le soucis provient d’abord du fait que je préfère avoir un bien loué longtemps plutôt qu’un gros turnover. Je vois mal l’intérêt de louer meublé un 3 pièces et comme je ne suis plus dans la région, je préfère déléguer la gestion…
Je croise juste les doigts pour que la loi évolue positivement sur les locations nues mais j’ai peu d’espoir.

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Loué en meublé un F3 ? Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de monde qui soit intéressé ou alors ça cible des marché de niches comme le coliving chez les étudiants ou jeunes actifs… Est-ce qu’une location nue avec arrangement possible pour officiellement le déclarer en meublé est envisageable ou alors ce genre de pratique est dangereuse (genre le locataire peut faire du chantage par la suite)
Pour le reste je suis d’accord y a trop de pression fiscale sur ce bien.
Je serai plutôt d’avis de tout vendre et repartir sur un investissement en SCI à l’IS pour de l’immobilier ou alors en bourse Assurance vie, SCPI, CTO.

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J’avais envisagé le cas où on faisait croire que le bien était loué meublé contre une petite réduction de loyer mais pas envie de prendre de risque car en effet, les locataires ont beaucoup plus de droits que les propriétaires donc pas envie d’avoir un soucis à postériori.
Je vais garder ma location actuelle avant de l’arbitrer dans quelques années quand le marché me semblera plus favorable.

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Bonjour @Thomas1990 !

En complément des réponses, un élément à prendre en compte : l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour les résidences secondaires, une exonération totale est obtenue … au bout de 30 ans (a partir de la 6ème année, tu as une décôte annuelle). Dans ton cas, une revente après 8 ans n’est pas idéale (tu peux effectuer une simulation, la note est salée !) : https://www.pap.fr/vendeur/calcul-plus-value-immobiliere

Tu sembles être dans une zone demandée (facilité à trouver un locataire), en développement (ligne 15), avec un emprunt quasi gratuit. Tant que le cashflow est supportable pour vous, je conseillerais de conserver ce bien. Toutefois, tu pourrais peut être trouver des pistes d’économies ? (assurance emprunteur, as-tu mise celle de la banque en concurrence ? - le gain peut se compter en milliers d’euros ; honoraires agence ? sont-ils proportionnés aux services ?)

En espérant que cela puisse t’aider dans ta décision :slight_smile:

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Merci pour ton conseil.
J’ai vérifié plusieurs fois et je n’ai pas (encore), de plus value. Le bien a été acheté 340 000€ + 25 000 € de frais de notaire et 17 000€ de frais d’agence. Le prix de vente étant d’environ 400 000€ actuellement après la petite baisse des prix depuis 2022, ce ne serait pas mon plus gros problème.

Oui l’assurance emprunteur a été bien renégociée. Je vais certainement changer l’agence donc à voir pour renégocier les frais mais ils me semblaient être dans la moyenne.

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