Bonjour,
Militaire de 28ans et propriétaire d’un T2bis de 56m2 d’une valeur de 150 000/160 000€ (construit en 2020). J’ai une mutation cet été et je me demande si le plus intéressant est de vendre ou louer mon appartement en non-meublé uniquement(pour des raisons personnelles).
Les chiffres
Crédits restants : - 25 000€ à 1,35% et 54 000€ à 0% sur 13 ans
Assurance : environ 200€/ans
Loyer possible de 800€ cc (copro et ordures)
TF : 2000/2050€
Frais de gestion loc+ALI : 9,3% du loyer (trop loin pour m’en occuper)
Charge copro 850€ annuel dont 350€ récupérable.
Pas de travaux à prévoir.
Merci d’avance pour vos avis/conseils!
max0
2
Bonjour,
La taxe foncière autour de 2 000 € est plutôt élevée.
Si vous entrez vos chiffres dans une IA et que vous lui demandez de calculer la rentabilité brute et nette après impôt selon plusieurs scénarios (location nue, location meublée, ou revente immédiate avec placement en ETF type MSCI World par exemple), vous aurez déjà une vision assez claire et chiffrée ! N’oubliez pas de demander les cash-flows avant et après impôts pour avoir une idée de votre effort personnelle de trésorerie chaque mois !
Vous pouvez aussi lui demander de calculer la VAN (valeur actuelle nette, combien d’argent dans ma poche) et le TRI (taux de rendement interne, la rentabilité de ton capital) sur 10 ans pour comparer les options de manière plus rigoureuse.
Dans votre cas, plusieurs éléments jouent en faveur de la conservation du bien :
-
La rentabilité brute est correcte.
-
Le crédit restant est faible et à très bon taux (1,35 % et une partie à 0 %).
-
Le locataire rembourse une partie du capital, ce qui constitue une forme d’épargne forcée.
-
L’effet de levier du crédit augmente fortement le rendement réel du capital que vous avez réellement immobilisé.
Si l’on raisonne uniquement en cash-flow après impôt, la rentabilité peut paraître modérée, surtout en location nue. Vous aurez sûrement un effort d’épargne tous les mois en location. Mais si l’on raisonne en rendement économique global (cash-flow + remboursement du capital + valorisation éventuelle), le TRI est souvent nettement supérieur, parfois proche ou au-dessus de ce qu’on peut attendre d’un placement passif en bourse. Le tout avec une volatilité inférieure.
En pratique, beaucoup de propriétaires sous-estiment cet aspect : le rendement réel de l’immobilier vient souvent davantage du levier du crédit et du remboursement du capital que du loyer lui-même.
Sauf contrainte personnelle ou forte aversion à la gestion locative, la location est souvent plus intéressante financièrement que la vente immédiate pour placer en bourse, surtout avec un crédit aussi avantageux.
La vraie question devient surtout :
-
location nue vs meublée (la fiscalité du meublé est souvent bien plus favorable en micro-BIC ou LMNP réel),
-
et votre tolérance à la gestion locative sur la durée.
(RĂ©ponse mi-humaine mi-IA, bonne continuation)
1 « J'aime »