Bonjour Ă tous,
J’ai vue un appartement à vendre proche de chez mes parents.
Je gagne relativement bien ma vie, je suis intérimaire depuis 2021, je tourne aux alentours de 2800€/m.
Je suis multi employeurs, environ 20 fiche de paie par mois.
J’ai un studio déjà en LMNP REEL qui dégage 100€/m de cash flow.
L’appartement que j’ai vue est un studio de 18m2 proche de fac en Saône et Loire vendu peu cher (38k€ hors nego) peut de travaux à prévoir cuisine salle de bain, meuble.
Nous sommes locataire (en concubinage) avec un loyer à 780€/m pensez vous que cela sois financable ?
(50k€ de placement) apport de 8k€ et financement travaux meuble sur fond propre.
Salut Pierre,
Je te réponds cash : pour moi c’est finançable, mais ça se joue au dossier.
Tu gagnes 2 800 €/mois en intérim multi-employeurs donc la banque va regarder la moyenne des 12/24 derniers mois, pas tes meilleurs mois. 20 fiches de paie/mois, c’est le bazar : je ferais un tableau récap clair (mois → total net, heures, employeurs) + attestations d’ancienneté depuis 2021 + relevés propres. Ils vont aussi “raboter” tes loyers LMNP (souvent 60/70 % retenus), ils ne prendront pas “100 €/mois de CF” tel quel.
Le bien : 18 m² proche fac, 38k affiché. Notaire sur ce ticket d’environ 3,5 à 4,5k. Travaux/meubles “light” j’estime 8–12k si tu restes sobre.
Si tu mets 8k d’apport et que tu payes travaux/meubles cash → crédit ~34-38k ;
Mensu à la louche sur 20 ans autour de 4–4,5 % (assu incluse) : 34k soit environ 210-220 €/mois ; 38k soit environ 230-240 €/mois.
Loyers réalistes pour 18 m² près d’une fac en 71 : j’irais sur 320-380 € HC selon l’état et le quartier.
Charges récurrentes à prévoir (copro + TF + PNO + entretien courant) : 70–100 €/mois, facile.
Point mort (mensu + charges) : 280–330 €/mois. À 340–360 € HC tu grattes un petit plus. Pas la folie, mais ça tourne si la vacance est faible.
Les checks que je ferais avant de bouger :
- DPE et étiquette exacte. Si c’est G, c’est problème pour louer aujourd’hui ; F ça va se durcir. Si F/G, chiffre le coût pour remonter d’une classe, sinon ton loyer part à la baisse ou vacance.
- Vraie taxe foncière (montant exact), vraies charges de copro, derniers PV d’AG (pas de gros travaux à venir planqués).
- Demande locative réelle : appelle 2-3 agences, regarde les loyers signés dans la rue/l’immeuble, pas juste les annonces.
- LMNP réel : garde toutes les factures (travaux/meubles ça s’amortit) et pense déjà à la sortie (depuis 2025 la revente après amortissements est moins sympa, fais une simu avec ton comptable).
Côté banque : ton loyer perso 780 € ne rentre pas dans les 35 % (ils regardent surtout les crédits), mais ça impacte ton reste à vivre, donc montre que tu gardes du cash. T’as 50k de placements, laisse un matelas (6–9 mois de mensualités mini). Si ta banque chipote sur l’intérim, je passerais par un courtier qui connaît les établissements qui financent les profils multi-missions.
Mon avis perso : à 38k hors négo, si le DPE n’est pas dégueu (E ou mieux idéalement) et que tu peux louer ≥ 340–360 € HC, je le tente. Si DPE pourri ou TF salée, le prix doit baisser, sinon ton rendement se fait rincer.
En espérant avoir pu répondre à tes interrogations !
Super je te remercie de tes conseils retours.
Je pense qu’un appartement refait à 9.
Ça pourrait je pense se louer 400€ car il y en a quelques-uns qui se loue à ce prix. Mais à voir.
Je verrais j’attend le retour d’un courtier.
J’ai un tableau Excel avec toutes mes rentrées d’argents etc.
D’après les infos que j’ai c’est en D.
J’ai déjà un LMNP RÉEL donc pas de soucis, pour garder les factures etc. La taxe foncière c’est environ 350€/an d’après ce que j’ai compris. Les charges environ 400€/an. J’ai refais mon studio pour 4k€ en faisant tout faire et acheter des meubles.
La PNO si il faut faire plaisir à la banque je prendrais quelques années.
Mais Ă voir.
Je te remercie beaucoup de ton retour.
J’ai pas mal de placement dit à risque (PEA/CTO/crypto)
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