Conseil immobilier

Immobilier 🏠
1

Salut la communauté

Homme de 24 ans

J’ai pour projet d’acheter un bien locatif et de le mettre en lmnp, je me retrouve un peu bloqué. J’apporte 25% du projet. Entre les mensualités du crédit et le prix du loyer je serais cash flow neutre. Cependant en voulant faire du lmnp j’ajoute l’assurance PNO, le comptable, la taxe foncière ect… je me retrouve donc avec un effort d’épargne à ~200€/mois. Ce qu’il est élever, j’aimerais avoir deux trois conseil pour tenter de négocier au près de ma banque. Actuellement j’ai chez eux PEL, livret A , LDD, assurance vie, PER … ils ne sont pas plein mais sont bien remplis. J’ai aussi le crédit de ma résidence principale chez eux.

Je suis ouvert Ă  tout conseil merci :grin:

2

Bonsoir

Quel est le montant du crédit et le prix du bien ?

Vous voulez essayer de négocier avec la banque pour faire baisser la mensualité de 200 euros ? Même si les taux sont élevés c’est ÉNORME.

Pour bien se rendre compte : une baisse de 1% du taux du prêt, c’est 1000 euros par an pour 100k empruntés, tout juste 80 euros par mois. Donc une dizaine d’euros par mois si vous grattez 0,10%, 0,15% (ce qui sera sans doute le max que la banque vous proposerait, et encore… en règle générale les conseillers se mettent toujours au taquet de ce qu’ils peuvent faire, voire de ce que peuvent faire leur boss du premier coup)

A mon sens vous vous trompez de bataille : c’est le prix du bien qu’il faut faire descendre si vous ne voulez pas consentir un effort d’épargne. Ou alors trouver une astuce pour démultiplier le montant du loyer (genre transformation du bien)…

200 eur / mois, c’est 30keur sur 20 ans…

2 « J'aime »
3

Bonjour, effectivement 200€/mois d effort peut paraître énorme mais cela depend aussi du bien que vous achetez. Est ce qu’il va prendre de la valeur? Est ce qu’il y a une forte attractivité locative?

En soit ces 200€ ca se corrige… Rien ne vous empeche de renegocier le pret dans 2-3 ans, le reetaler, diminuer les mensualités. Avec l augmentation du loyer annuelle en parallèle.

4

Comme l’a dit @Thomas106 c’est pas possible.
Faudrait éventuellement jouer sur la souplesse de certains crédits… par exemple on peut augmenter ou diminuer les mensualités jusqu’à 30% je crois que c’est chez Crédit Agricole que j’avais vu ça… en contre partie d’un allongement ou d’une réduction de la durée d’emprunt. Qui plus est, la négo. c’est avant de signer, pas apres !

Comme dit autre solution transformer le LMNP en courte durée avec des trucs à la mode (sexodrome genre donjon des plaisirs :rofl: , maison d’hote originale qui crée une vraie plus value)

5

Merci de votre réponse :+1:t3:

6

Sinon mettre plus d’apport.

7

Le montant tout compris est de 115k€ avec 20k€ d’apport.j’ai prevu un loyer du bien meublé à 630€ Ce qui fait des mensualités à 675€, en choisissant le lmnp l’effort d’épargne serait d’environ 200€

Cela me semble beaucoup trop… l’effort d’épargne sur 10 ans plus l’apport sa fait 44k€ c’est énorme…

8

Où est situé votre bien?

Quel est le prix au mètre carré ?

Voyez le sujet dans le sens inverse : 44k c’est peut-être pas cher payé pour avoir un appart qu en vaut 115 (attention, selon l’emplacement le 115 d’aujourd’hui sera peut-être un 100 ou un 130 dans 20 ans).

Raisonnez sinon par arbitrage :

Si vous ne faites pas ce projet, que comptez vous faire des 20k eur d’apport et des 200 euros d’épargne mensuelle ?

Pouvez vous trouver un autre bien (auquel cas le pb c’est juste l’appart que vous avez ciblé)?

Combien vous rapporteraient ces 20k + 200 eur/ mois investis en bourse / sur un fond euros….

Si vous augmentez votre apport / capacité d’épargne en quelques années, est-ce que ça vous ouvre la porte a des placements beaucoup plus rentables ?

La plupart des investisseurs immobiliers consentent au moins un effort d’épargne + un petit apport pour les frais (je sais, ce forum grouille de personnes qui ont réussi à faire sans et j’aimerais bien qu’ils nous racontent leur technique mais ils ne le font pas assez, dommage).

L’intérêt, c’est que c’est un locataire qui paye une bonne partie du projet. Typiquement dans votre cas, vous vous raquez 44k, mais il y a bien quelqu’un d’autre qui paye la différence sur la valeur du bien + les impôts, les charges.

En parlant de charges : n’oubliez pas qu’en vingt ans vous aurez toujours des charges de travaux que vous n’aviez pas anticipées. Comptez plutôt sur 55-60keur dans votre calcul. Il n’y a pas de travaux sur d’autres placements (fonds, scpi, actions, obligations), dans la comparaison, cela peut vous aider à choisir.