Devrais-je revendre ma résidence locative?

[PaulB]

Bonjour à tous,

Ma femme et moi sommes expatriés depuis bientôt 5 ans. Avant de partir à l’étranger nous habitions dans un appartement à Villejuif (RP) dont nous étions propriétaires, acheté en 2017 à crédit 330K€. A l’époque, nous avions quitté un peu précipitamment la France et décidé à ce moment là de le mettre en location, géré par une agence, sans vraiment avoir étudié la rentabilité de l’opération.
Maintenant que nous avons un peu de recul (presque 5 ans) j’ai pu calculer ce que nous coûte réellement l’appartement et au vu des résultats nous songeons sérieusement à le revendre car cela ne nous semble pas du tout être un bon investissement.

Un peu plus de détail sur l’appartement:
Situé à Villejuif en plein centre ville. A 100m du métro ligne 7 (Paul Vaillant couturier). La ligne 14 passe maintenant aussi à Villejuif, la ligne 15 dans quelques mois (fin 2025 a priori). Entièrement financé par la banque avec un taux d’intérêt de 1.15%. Il est loué 1440€ charges comprises par mois.

Nous avons déjà eu 3 différents locataires. Même si l’appartement ne reste jamais vite très longtemps, on perd à chaque fois au minimum 1 mois de loyer + on paie pour la rédaction du nouveau bail (environ 1000€).

Nous avons effectué de petits travaux ces dernières années et actuellement nous payons pour le ravalement de façade qui a été voté récemment.

Le prêt + assurance nous coûte 1550€ par mois. Il sera intégralement payé en 2037.

Voici donc le cash flow (négatif) de l’appartement par année en prenant en compte tous les frais + les impôts + taxe foncière:

2022: -11516€
2023: -9500€
2024 (prévision fiable a 95%): -14000€

Ma question est donc la suivante: pensez vous que nous devrions le vendre au plus vite au vue de la grosse pression financière qu’il nous impose ou le garder en espérant pouvoir faire une « belle » plus value dans quelques années, sachant que nous ne sommes pas sûr de pouvoir assumer son coût très longtemps ?

[Woghero]

1000€ la rédaction d’un bail ? Eh ben

[Funjuju]

Je pense qu’on manque d’info
C’est quoi le tri donné par finary ?
Qu’est ce qui explique 45K de surcouts en 3 ans
Ça me paraît énorme

[Thomas1990]

@PaulB

Situé à Villejuif en plein centre ville. A 100m du métro ligne 7 (Paul Vaillant couturier). La ligne 14 passe maintenant aussi à Villejuif, la ligne 15 dans quelques mois (fin 2025 a priori). Entièrement financé par la banque avec un taux d’intérêt de 0.95%. Il est loué 1440€ hors charges par mois.

Salut,
J’ai le même soucis que toi, appartement acheté en 2017, loué en 2020 suite à déménagement province et qui sera remboursé en 2037. Loué nu car 3 pièces et impôts qui font mal forcément. Chez moi la ligne 15 arrive plutôt en 2030 donc j’estime que la plus value se fera un peu plus tard. Les montants sont plus ou moins les mêmes choses et mon cash flow négatif est d’environ 9K€/an

Choix arbitrage bien immobilier

Bonjour thomas, pour commencer, je trouve que le plan de louer sa résidence principale en nu n’était pas forcément la bonne idée car tu n’as pas pu profiter de l’exonération de PV sur RP (s’il y en avait une) Ensuite, tu te fais vraiment trop taxer. Tu n’as qu’un bien en location et tu donnes déjà la moitié à l’état, c’est bien trop a mon sens. Pour faire du nu, il faut absolument du déficit afin de baisser au max ton imposition. Pour moi, deux solutions s’offrent a toi: tu gardes mais tu …

J’ai fait un tableau du TRI du bien. Les points positifs sont les mêmes que toi, un taux très faible, un métro pas loin et un enrichissement long terme important avec un fort capital amorti.

Pour l’instant je n’arbitre pas le bien mais j’ai eu la chance de tomber sur des locataires qui sont restés 4 ans 1/2… Forcément ça aide aussi.

[Rewol]

Déjà, l’agence est trop chère, c’est certain
Après, cet argent te sert à être bientôt proproétaire, avec un taux vraiment canon.
Tu es en loc nue ou meublée ? (ca change vachement la fiscalité…)
Essaye de baisser des coûts variables pour te rapprocher d’un moindre effort d’épargne; mais la vente en ce moment est pas toptop…

[Thomas106]

Je ne sais pas ce qu’il convient de faire mais il y’a quand même une lecture à avoir :

dans les 1500 euros d’échéance, il y a quoi… 1200 euros de remboursement et 300 euros d’intérêts?
Alors certes les ravalements etc. vous ont coûté un peu ces dernières années mais dans l’ensemble n’est pas 1200 euros de patrimoine que vous vous faites tous les mois à moindre coût ?

que donne le cash flow si vous retirez la partie remboursement du capital ?

[PaulB]

A peu prêt 300 euros d intérêts oui.

que donne le cash flow si vous retirez la partie remboursement du capital ?

Sans le remboursement du prêt, c’est forcement plus intéressant. Le cash flow est de 6500€ (2022), 8500€ (2023), 4000€ (2024)

[PaulB]

Merci @Thomas1990. Je vois que tu comptes attendre finalement un peu et laisser les choses comme elles sont. Pour l’instant, je commencer par le faire estimer par différentes agences de manière a pouvoir avoir une idée plus précise de ce que pourrait me rapporter la vente.

[PaulB]

Location nue car on s’était dit qu’un T3 en meuble de se louerait pas ou mal (nous souhaitons uniquement faire de la location longue durée) et que nous aurions plus de turn-over…

[Thomas1990]

C’est le principal en effet
Tu peux regarder aussi sur l’historique des transactions
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/