Bonjour à tous, c’est mon premier sujet. Désolé si cela peut faire redite. J’aimerais un petit conseil patrimonial de la part de la communauté.
Mon épouse et venons d’acquérir une maison (630 keuros). Pour financer le projet, cela nous fait un emprunt de 500 keuros donc des mensualités de 2500 euros (environs et assurance comprise) sur 25 ans pour un revenu de 7400 euros mensuels net (au total pour le couple). Après cette opération, il nous restera en gros autour de 20 k euros de cash (ce qui n’est pas énorme).
Nous nous posons la questions de revendre notre maison actuelle que nous pourrions revendre autour de 320 k euros et où nous un prêt encore de 220 keuros sur 19 ans (mensualités de 1200 euros) ou alors de la mettre en location. Nous pensons la louer autour de 1200 euros maximum en LMNP. Hors, avec les taxes foncières CFE, frais d’entretien… Nous avons peur de devoir remettre un peu de notre poche tous les mois… et que peut-être il serait plus intéressant de la vendre , prendre l’argent et investir autrement.
Je souhaiterais donc savoir si la communauté avait des conseils/avis à ce sujet.
Merci Ă tous
Salut.
J’ai eu a peu près les mêmes interrogations.
Ma maison en RP vaut à peu près comme toi, et j’ai eu l’occasion de racheter la maison voisine pour 330k avec les travaux. Le marché de l’immobilier dans ma ville fait que j’ai réalisé une plus value correcte sur cette résidence secondaire.
Pour le moment, j’ai décidé de ne pas vendre pour plusieurs raisons :
- je vais me faire assassiner en taxe sur la plus-value
- il y a des promoteurs qui rodent dans le quartier et rachètent tout pour y construire des immeubles et je ne veux pas de ça comme voisin.
- j’envisage de le démembrer et de le donner dès maintenant à mes 3 enfants en nue propriété, ce qui sera normalement globalement sans taxation sur la succession (100k tous les 15ans) et ce qui me laisse du temps pour faire d’autres donations (je n’ai pas encore 40 ans, j’espère pouvoir au moins faire encore 2 donations après celle là ).
Donc en fait, pour moi, ça dépend de ta stratégie patrimoniale, de tes velléités de succession et surtout aussi de la ville où tu habites : si le marché dans ta ville est très dynamique, je ne me précipiterai pas à vendre. Si au contraire, le marché est un peu atone, je me méfierai.
Ensuite, rien ne t’empêche de le mettre en location, et en vente en même temps.
De mon côté, cette maison secondaire, on l’a mis en Air BNB. Ça nous rapporte plus que du LMNP non touristique, mais on ne rentre pas tout à fait dans nos frais. Et en même temps, c’est un peu plus d’emmerdes. Mais ça nous permet aussi de déduire pas mal de trucs. Ça se calcule… Et puis, comme je suis dans une ville assez dynamique avec un bien assez demandé (maison avec jardin), le jour où je n’ai plus le temps ou que ça m’emmerde, je vend !
1 « J'aime »
Bonjour
- je vais me faire assassiner en taxe sur la plus-value
Je n’ai pas compris si c’était ta RP ou pas ? Si j’ai bien compris David a acheté une nouvelle maison et veut savoir que faire de l’ancienne (exonéré pour le moment au titre que c’était la RP.
Nous pensons la louer autour de 1200 euros maximum en LMNP.
Perso je prendrai le parti de revendre surtout si tu as l’exonération de PV au titre de la RP
Sur le papier le LMNP c’est séduisant mais tu risques d’avoir une forte vacances locatives : je vois bien ton profil de locataire comme des cadres qui reviennent dans leur région d’origine qui chercheront à acheter une RP dans le coin.
Après y a pas de secret il faut essayer de faire un excel précis pour estimer le rendement du bien avec des hypothèses et en jouant sur les scénarii
De plus (mais cela n’engage que moi) tu es très exposé à l’immobilier de ta zone géographique et cela pourrait être bien de diversifier ton patrimoine à d’autres type d’actifs.
Personnellement, vu le matraquage impôts/taxes et les déboires qu’un mauvais locataires (surprotégé) peut engendrer je ne prendrais pas de risque. Je revendrais l’actuelle tout de suite la maison actuelle.
Cela permet d’éviter les impôts sur les PV (puisque résidence principale).
Remboursement du prêt (très probablement obligatoire) et avec le restant, pour rester dans de l’immobilier, j’investirais plutôt dans des SCPI (Iroko Zen, Remake Live, Corum…)
Bonjour Ă tous,
Merci déjà à tous pour vos retours. C’est super sympa. Effectivement, comme c’est actuellement ma RP, je serais exonéré de plus value sur la résidence principale (mais la plus value ne serait pas forcément énorme peut être 30 k euros). Comme ce serait notre premier bien à louer, effectivement on n’est pas encore rôdé gestion « emmerde » et j’ai un peu peur de faire défonce niveau taxes + imprévu et que ça nous mette en difficulté financièrement. J’étais pas mal investi en bourse et un petit peu crypto, ce qui a permis de faire l’apport notamment du nouveau bien. Nous allons continuer à réfléchier. Merci pour vos piste de réflexions. J’ai quand même l’impression que pour être bien rentable en LMNP faut qu’il y ait quand même un delta de 20-30% entre le loyer et le prêt à rembourser.
bonjour Marc,
Merci pour ton retour sur l’aspect vacation locative. tu penses du coup que les gens risquent de rester seulement quelques mois avant d’acheter un bien ? Comme on est proche de métro tramway une possible solution serait de louer à 3 étudiants pour maximiser le montant mais risque de vacation l’été et également de dégradation du bien peut-être.
De ce que je comprend c’est une maison donc c’est relativement cher en loc et ce sont des gens qui ont les « moyens » (CSP+).
Les gens qui ont les moyens ont tendance Ă vouloir acheter (surtout en france) donc tu auras des cadres en mutation pro par ex
=> ce sont de très beaux profil hein, par contre prendre en compte que ce type de profil voudront à un moment « se poser ».
Le propos c’est surtout de dire : c’est pas parce que c’est une belle maison que tu n’auras pas de vacances locatives
A l’endroit ou je travaille, les cadres qui louent leur bien ont tous le même profil : il viennent d’arriver dans le coin et cherchent un bien à acheter
A noter que je n’ai aucune étude pour appuyer mon propos doc potentiellement ce n’est pas le cas dans ton coin. Tu peux très bien tomber sur un couple qui va vouloir rester 3/4 ans mais comme c’est un meublé plus facile de partir, les couples aiment bien avoir des projets ensemble et l’achat d’un bien ensemble en fait partie.
3 étudiants pour maximiser le montant mais risque de vacation l’été et également de dégradation du bien
C’est généralement plus rentable mais plus chronophage aussi