Contexte : j’envisage depuis l’année dernière de renouveler ma RP et j’ai déjà engagé un architecte (Bâtiments de France et tout ce qui va avec). Entre temps, et c’était pas prévu, j’ai signé une RCC, arrêté de travailler (pour le moment) et faudra tôt ou tard que je trouve un autre emploi qui pourrait ne pas être dans la même ville.
Imaginons que je m’installe dans une autre ville et que je décide de louer mon actuelle RP, serait-il plus avantageux d’obtenir un statut de LMNP pour défiscaliser sur les travaux?
Tout lien qui puisse m’éclairer (je ne m’attends pas à qu’on puisse m’expliquer tous les pros/contre de tous les différents cas) sera le bienvenu.
J’ai eu le cas à titre perso lors d’une rénovation d’un bien pour une mise en location en LMNP (au réel) et voici le conseil que j’ai eu de la part de mon comptable (spécialisé en LMNP) :
Pour intégrer les travaux dans l’amortissement il faut que l’activité/SIRET soit enregistrée avant = non compatible dans ton cas car tu as déjà le bien en tant que RP aujourd’hui et les travaux sont à venir
Lors d’une mise à l’actif d’un bien sous le régime réel en LMNP, le comptable amortira la valeur du bien = la moyenne de 3 estimations d’agents immo peut servir de preuve
Perso, j’ai acheté une maison à 100k€ délabrée puis j’ai lancé une réno de 45K€ qui à mis 8 mois. J’ai fait la déclaration d’actif (INPI, and co) dernièrement (au moment du début du bail meublé) et après 3 estimations, le bien est valorisé à 154k€ = le montant de mes travaux est donc pris en compte en soit.
Attention en revanche si tu fais des travaux de rénovation avec une aide de l’état comme MaPrimeRenov ou un financement avec une banque comme un Eco-PTZ. Il y a un certainement un risque que ça soit retoqué en cas de contrôle car tu profites des mesures sous la casquette RP pour ensuite faire du locatif.
Avant la mise en location. Enfin dans les 15j après la mise en location (début du bail).
=> Source : impots.gouv.fr
Dans les faits, pas grand monde est au courant de cette obligation.
Si pas clair: j’ai rien signé, pas eu de dévis
Dans ce cas : RAS. On intègre dans les charges/amortissements des factures (pas des devis).
« il y a certainement un risque » ? « Il est possible que » De la doc de référence?
Alors sur ce cas je n’ai pas de source en ligne car cela est un mélange de bon sens et de conseil que j’ai eu via mon EX Comptable. Du moment que ton comptable, qui va déclarer et te remettre une liasse fiscale, considère la chose comme ça = c’est sa responsabilité qui entre en jeu en cas de contrôle #plustonproblème…
Spécifiquement pour les travaux de rénovation énergétique, tu profites d’aides comme MaPrimeRénov et il est « normal » d’avoir des obligations en « échange » des aides.
Source : MPR + Article PAP.
Et sur ces sujets, il y a des contrpoles et il va y en avoir pas mal… (source : mon activité pro…)
Citation
ouvrir LMNP, puis faire le travaux facturés à la LMNP
Alors à te lire je comprends que quand tu parles de faire du LMNP tu l’envisages sous une société ?
L’activité en LMNP est faite aussi en Nom propre. C’est mon cas. C’est à dire que j’ai des factures à mon nom, en nom propre avec l’adresse de mon activité de LMNP. Libre à moi ensuite de déclarer ces factures auprès de mon comptable si je souhaite que ça soit comptabilisé.
Tu t’enregistres en statut de LMNP, tu fais des travaux, tu as des factures et tu comptabilises ces frais dans ton bilan d’activité (toi ou un comptable)
Au final, après enregistrement ou avant, tu décides de conserver ton bien et de ne pas le louer. Tu auras eu des factures de tes travaux, rien de plus et pas de démarche à faire.
Déjà merci pour le temps que t’as pris pour répondre jusqu’à ici.
pas nécessairement : j’explore les possibilités mais je n’ai aucune idée ni des possibles formes ni des critères dans lesquels les choisir. Comme je l’explique dans un autre post, j’ai quitté mon job avec une bonne indemnité et j’ai donc une panoplie de possibilités/paramètres qui se présentent :
Exemples :
Je pourrais trouver du job ou je vis/full remote et continuer à vivre dans ma RP (avec option location quand je pars)
Je pourrais être à nouveau en full remote et bosser en mode nomade en louant ma RP pour une bonne partie de l’année
Je pourrais trouver du boulot ailleurs et déménager (changement RP) et louer l’ancienne RP
Je pourrais aussi vivre ailleurs (étranger et sans changement de RP) et louer ma RP.
Là je suis entrain de me renseigner un peu, je laisse les liens ici si jamais ça intéresse quelqu’un d’autre. Si quelqu’un on a des autres : merci!
bon, j’ai passé la journée à lire de la doc mais quelque point ne m’est pas clair.
Bien entendu je ne peux pas acheter le bien en LMNP car je le possède déjà. Je lis par contre que pour amortir les coûts des travaux, faut avoir son SIRET avant la date de facturation des travaux. Ok. Je lis aussi qu’il faut déclarer le début d’activité quand on commence la location. Puis-je en déduire que dans mon cas il faut le faire avant facturation des travaux et que si la 1ère location se vérifie 6 moins ou plus après c’est bon comme ça?
Si j’ai bien compris niveau fiscalité le plus avantageux serait de faire de la location saisonnière (max 120j/an dans ma ville) en LMNP quand je ne suis pas là et, selon mes estimations, cela reste aussi plus rentable que j’aie besoin d’occuper l’appartement les 245 qui restent ou pas (appt en cœur de centre-ville avec forte demande, on peut se faire payer plus avec 8 semaines de saisonnier qu’avec un an de loyers).
J’ai assez bon niveau de base pour aller demander à un pro ou d’autres choses m’échappent? Merci!
À mon avis tu es opérationnel pour aller prendre un conseil d’un expert comptable spécialisé en LMNP et affiner tes sujets de SIRET, travaux, délais etc.
Pour revenir sur le sujet des travaux, il y a une méthode simple :
Si tu as appart à 100k€ et que tu fais 20k€ de travaux/équipements, par exemple : cuisine, clim, double vitrage, électricité, SDB (sans facture, toi même, etc.)
= Lors de l’estimation pour déterminer sa valeur et donc le montant à amortir en LMNP tu devrais avoir une estimation du logement à 120k€
Si après, tes 20k€ de travaux ne se retrouvent pas dans la valeur du bien… C’est que tu as pas fait des travaux pertinents pour un investissement immobilier et fait peut être des travaux plaisir (pas de jugement).
Dans ton analyse tu as raison de comparer 120j de LCD (location courte durée) de ta RP VS location meublée à l’année car c’est peut être le bon compromis temps, gain et simplicité. Seul toi es en mesure de le dire !