Je me pose une question stratégique et j’aimerais avoir vos avis de terrain : un cashflow négatif est-il forcément synonyme de mauvaise décision ? Vaut-il mieux injecter beaucoup plus d’apport pour viser le cashflow neutre/positif, ou « subir » la différence chaque mois ?
Voici notre situation pour vous donner du contexte :
Notre projet actuel : Originaires du Sud, ma compagne et moi sommes en train d’acheter un T1 duplex en plein cœur d’Aix-en-Provence, entièrement refait à neuf, pour 144 000 € (hors frais).
Le point de blocage : La banque refuse un financement sur 25 ans. Nous sommes contraints de passer sur 20 ans, ce qui fait grimper la mensualité et nous fait basculer en cashflow négatif.
Notre RP actuelle : Nous venons d’acheter notre résidence principale à Annemasse, un studio au pied du train (à 5 min de la frontière suisse). À l’avenir, ce bien sera conservé pour devenir un investissement locatif. Potentiellement, il pourrait s’autofinancer, mais le marché y est très instable au niveau des prix (on voit des studios similaires loués de 850 € jusqu’à 1 400 € selon le profil des frontaliers). De plus, si une loi passe pour plafonner les loyers, l’autofinancement ne sera plus garanti.
Aix-en-Provence étant une zone très tendue avec une forte composante étudiante et une belle valorisation patrimoniale, le potentiel est là. Cependant, notre situation nous oblige à arbitrer entre deux visions :
Option 1 : Accepter le cashflow négatif à Aix (effort d’épargne mensuel) et assumer le risque de devoir potentiellement fournir un second effort d’épargne sur Annemasse à l’avenir (si les loyers y sont plafonnés ou bas), en misant à fond sur une stratégie patrimoniale et un amortissement plus rapide sur 20 ans.
Option 2 : Injecter un apport conséquent dès maintenant pour faire baisser la mensualité à Aix et équilibrer l’opération, quitte à bloquer du cash qui aurait pu servir de sécurité ou de levier ailleurs.
Qu’en pensez-vous ? Comment gérez-vous ce genre d’arbitrage (effort d’épargne cumulé vs gros apport) dans des villes à forte tension immobilière ?
Sur ~120k de crédit à 3.5%, l’écart entre 20 et 25 ans c’est autour de 100-130€/mois de mensualité. Bloquer 25-30k d’apport sup pour récupérer ça, ça fait pas de sens à ce taux, l’argent en réserve a plus de valeur.
Option 1 pour moi. Aix en zone tendue avec la demande étudiante, la vacance locative est quasi nulle et la valorisation long terme suit. Un effort mensuel raisonnable sur un bien neuf là-bas, ça s’absorbe.
Ce que je vérifierais avant tout : le loyer réel du marché sur ce type de surface à Aix, pour ne pas partir sur une hypothèse trop optimiste. Sur Lybox tu vois ce que ça loue vraiment sur les annonces actuelles dans le secteur.
Comptons 300€ avec les faux frais, ça fait 72keur.
Cela resrte pas cher payé pour un appart qui en vaut 144k aujourd’hui.
Partez sur 20 ans et regardez dans les petites lignes du contrat si à tout hasard, il n’y a pas possibilité par la suite de moduler les échéances de crédit.
Autre option : la SG à 3,10% d’après leur pub ? Peut-être était-ce une promo limitée au mois de juin….
Je les trouve très basse cela me donne l’impression qu’il n’y a que les charges courantes (assurance de l’immeuble, honoraire du syndic), pas de travaux prévus sur les 20 prochaines années ?
Loyer perçu 650 €
Attention à la fiscalité, revenus locatif = potentiellement des impôts, seul la partie « intérêt » est déductible sur l’emprunt et cela aura tendance à diminuer.
Vous posez une bonne question, mais le cashflow négatif est souvent mal interprété. En soi, ce n’est pas forcément un problème : c’est simplement une forme d’épargne contrainte qui construit du patrimoine dans le temps.
Et surtout, il faut distinguer deux choses : soit on cherche une opération qui s’autofinance immédiatement, soit on accepte un effort d’épargne mensuel pour viser un bien mieux situé ou avec un meilleur potentiel long terme. Les deux approches se défendent.
Dans votre cas, le point le plus important n’est pas tant le fait d’être en cashflow négatif, mais votre capacité à le supporter dans la durée.
Il faut intégrer une marge de sécurité suffisante pour absorber les aléas : baisse de loyer, vacance locative, impayés, travaux imprévus, ou même une évolution de vos revenus personnels. Un cashflow négatif “sur le papier” peut vite devenir plus lourd dans la réalité. Donc la vraie question, c’est : est-ce que vous restez à l’aise même en cas de scénario moins favorable ?
Sur l’arbitrage avec l’apport, l’idée est la même. Injecter plus de cash pour réduire la mensualité peut être rassurant, mais il faut aussi se demander ce que vous faites en contrepartie de cet argent.
Est-ce qu’il ne serait pas plus utile comme :
matelas de sécurité,
ou investissement long terme ( assurance-vie, PEA, etc.) ?
Autrement dit, la bonne question à se poser est : cet argent est-il plus efficace immobilisé dans l’apport, ou placé ailleurs avec plus de flexibilité et de rendement potentiel ?
Selon la réponse, vous aurez naturellement votre arbitrage.
Sur la fiscalité, important de préciser : @Marc61 et @Hadrien44 raisonnent en régime foncier, mais si tu fais du LMNP réel tu n’es pas dans ce cas. En LMNP réel t’as l’amortissement du bien en plus des charges et des intérêts. Sur un bien à 144k (disons 120k de bâti amortissable), c’est 3 500 à 4 000€/an d’amortissement, soit environ 300€/mois. Résultat : tes loyers sont quasi défiscalisés pendant 15-20 ans. Le cashflow négatif de 200€/mois c’est ton effort réel de tréso, sans imposition par-dessus.
@Hadrien44 t’as oublié les intérêts du prêt dans ton calcul. En LMNP réel, ils sont aussi déductibles. Sur 120k à 3.5%, c’est ~350€/mois en début de crédit. Amortissement 300 + intérêts 350 + TF 33 + charges 40, face à 650€ de loyer : BIC négatif les premières années, zéro impôt. Et le loyer dans ce dossier c’est 650€, pas 1000€.
Comment évaluer le montant max d’un cashflow negatif? et quel est la moyenne ?
Mon salaire sera amener a baisser a l’avenir et j’ai peur de prendre de mauvaise decision..
Il n’y a pas de seuil universel, mais personnellement je ne serais pas très à l’aise si l’effort d’épargne représentait plus de 10 à 15 % de mes revenus nets. Au-delà, le moindre imprévu peut commencer à peser lourd sur le budget.
Dans votre cas, le point le plus important est que vous savez déjà que vos revenus vont diminuer. Je ne ferais donc pas les calculs avec vos revenus actuels, mais avec ceux que vous anticipez dans quelques années. Le projet doit rester confortable même avec ce niveau de revenus.
Enfin, je conserverais un vrai matelas de sécurité. Idéalement, de quoi absorber au moins six mois de vacance locative (ou plusieurs mois de mensualités), ainsi que les autres aléas : travaux, impayés, baisse temporaire des loyers, etc.
Si, avec vos revenus futurs, votre cashflow négatif reste supportable et que vous disposez toujours de cette réserve de sécurité, alors ce n’est pas forcément un mauvais investissement. En revanche, si le projet vous laisse sans marge de manœuvre, je serais plus prudent.
Le sujet de l’apport ou non selon moi doit s’apprécier par rapport au rendement brut de l’investissement locatif. S’il est supérieur au TAEG de la banque, alors financièrement c’est plus intéressant d’emprunter un maximum.
J’ai cliqué sur ce post parce que j’ai fait cette opération : intégrer plus de cash pour éviter le CF négatif. Et même si c’est mon bien immobilier le moins performant, je me bénis d’avoir fait ça.
Un cash flow négatif va te prendre la tête. Essayer a chaque fois de savoir de combien il va être, chaque travaux supplémentaires c’est de l’argent qui part, tu n’a aucune marge. Et surtout si tu veux continuer à investir ca te fait un poids énorme !
C’est mon avis, pour l’avoir fait. Chaque projet est différent et chaque personne aussi.
Mais clairement, je n’hésite pas a forcer l’apport pour ne pas avoir de CF négatif. C’est mieux de commencer sur des bases saines !
Si la renta du projet est de 4% par exemple, c’est toujours du cash qui travaille à 4%.
Je répète que j’ai fait ça pour des raisons qui me sont propres, mais même si je remet en doute l’achat après 6 ans, je ne remet pas en doute le fait d’avoir forcé le CF.