Investissement immobilier immeuble

Immobilier
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Bonjour à tous,

J’aimerais avoir votre avis sur une stratégie d’investissement que j’envisage, car après de nombreuses simulations, je commence à m’interroger sur la pertinence de l’investissement locatif par rapport à un investissement boursier.

Ma situation

26 ans
38500 K brut annuel en revenu
charges de 400 loyer + 300 charges fixes

Mon patrimoine actuel

  • PEA : 40 000 € investis sur un ETF MSCI World.
  • Assurance-vie : 2 000 €, principalement orientée vers les marchés émergents.
  • PEE : 16 000 €, majoritairement investi en obligations.
  • Épargne de précaution :
    • LEP : 10 791 €
    • Livret A : 2 070 €
  • PEL : 18 254 €
  • LDDS : 2 600 €

Mon objectif est de diversifier mon patrimoine avec un investissement immobilier locatif plutôt qu’une résidence principale, car mon projet professionnel risque de m’amener à changer de région dans les prochaines années.

Je dispose d’un apport compris entre 30 000 € et 40 000 € .

Le bien repéré

Il s’agit d’un immeuble de rapport situé à Pernes (62550) , proposé à 202 500 € , composé de trois appartements déjà loués :

  • T2 – 60 m² : loué 450 €/mois , locataire en place depuis 6 ans .
  • T4 – 77 m² + garage : loué 425 €/mois , locataire en place depuis 29 ans .
  • T5 – 90 m² + garage : loué 650 €/mois , locataire en place depuis 15 ans .

L’ensemble génère 1 525 € de loyers mensuels .

Mes simulations

J’ai essayé d’être le plus réaliste possible en intégrant :

  • Prix d’achat : 202 500 €
  • Frais de notaire : 16 200 €
  • Investissement total : 218 700 €
  • Apport : 40 000 €
  • Emprunt : 178 700 € sur 25 ans
  • Taux : 4 % (hypothèse prudente)
  • Assurance : 0,30 %
  • Taxe foncière : 2 000 €
  • Assurance PNO : 450 €
  • GLI : 435 €
  • Provision entretien : 1 500 €/an
  • Vacance locative : 5 %

J’obtiens environ :

  • Rendement brut : 7,95 %
  • Rendement net (hors fiscalité) : 5,94 %
  • Cash-flow avant impôt : +95 €/mois

En revanche, une fois la fiscalité en location nue au régime réel prise en compte, mon cash-flow deviendrait négatif (environ -117 €/mois) .

L’idée serait donc de conserver les locataires actuels, puis de basculer progressivement les appartements en LMNP au régime réel au fur et à mesure des départs (probablement en commençant par le T2).

Mes interrogations

J’ai le sentiment qu’aujourd’hui il est très difficile de dégager un véritable cash-flow positif avec un investissement locatif « classique », surtout lorsque les loyers sont déjà en place et qu’ils ne peuvent pas être revalorisés immédiatement.

Je me pose donc plusieurs questions :

  • Trouvez-vous ce projet intéressant malgré un cash-flow négatif après impôt ?
  • Est-ce que vous investiriez dans ce type d’immeuble dans ces conditions ?
  • Selon vous, est-il préférable d’accepter un léger effort d’épargne aujourd’hui en misant sur la création de patrimoine à long terme ?
  • La stratégie consistant à passer progressivement les logements en LMNP au départ des locataires vous paraît-elle pertinente ?
  • À partir de quel niveau de cash-flow négatif considérez-vous qu’un projet n’est plus intéressant ?
  • Chercheriez-vous plutôt à négocier davantage le prix d’achat ou à attendre une meilleure opportunité ?

Enfin, c’est la réflexion qui me fait le plus hésiter : avec 35 à 40 k€ d’apport , ne vaudrait-il pas mieux continuer à investir sur mon PEA en ETF MSCI World ? J’ai le sentiment que je pourrais obtenir un rendement potentiellement supérieur sur le long terme, avec une gestion beaucoup plus simple, davantage de liquidité et sans les contraintes de l’immobilier (travaux, vacance, fiscalité, gestion des locataires…).

Je serais vraiment intéressé par vos retours d’expérience et vos avis, notamment si certains d’entre vous ont déjà hésité entre immobilier locatif et investissement en ETF.

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Bonjour Edwige,

Déjà, bravo pour avoir pris le temps de poser tout cela par écrit. Tu as déjà intégré une bonne partie des paramètres importants, et j’ai même l’impression que tu connais déjà la réponse à ta question.

Je pense que tu devrais aussi intégrer à ta simulation les coûts de sortie (frais de revente, éventuelle fiscalité sur la plus-value, etc.), ainsi que les dépenses exceptionnelles qui finissent toujours par arriver (gros travaux, toiture, chaudière, impayés, procédure, etc.).

Il faut aussi essayer de mettre une valeur sur le temps de gestion. Certains adorent ça, c’est presque un hobby. D’autres le vivent comme une contrainte permanente.

Pour ma part, j’ai toujours préféré rester liquide. Je voulais construire un patrimoine flexible, capable de me suivre facilement dans mes choix de vie.

Résultat : deux expatriations successives, sans avoir à me demander quoi faire d’un bien immobilier à plusieurs milliers de kilomètres, et aujourd’hui un projet FIRE qui devient très concret, car mon patrimoine est en train de devenir la principale source de nos futurs revenus.

En fait, tu te poses une question plus importante que « immobilier ou ETF ? ». Je crois que tu te demandes quel type de patrimoine tu veux construire : un patrimoine qui demande du temps et de la gestion, ou un patrimoine beaucoup plus passif et facilement mobilisable.

Allez, je termine par cette question :
Si je te donnais aujourd’hui 40 000 € sans condition, les investirais-tu spontanément dans un ETF mondial… ou les utiliserais-tu comme apport pour t’endetter pendant 25 ans afin d’acheter cet immeuble ?

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Pour être cohérent io faut comparer la rentabilité brut d un ETF et la rentabilité brut par rapport à la même valeur c est a dire ton apport

Un ETF te rapportera 8% et l immeuble ( a la louche ) 30%

A partir de la tu peux commencer à te poser les bonnes questions :slight_smile:

De mon point de vue l effort d épargne faible sera combler avec le temps et l inflation donc ce n est pas vraiment le sujet

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Justement @Wilfried9 , la question n’est pas le rendement brut de l’apport. C’est le patrimoine net créé au bout de 25 ans, pour un même effort financier.

Donc @Edwige1 , si tu ne réalises pas cet investissement immobilier, combien pourrais-tu investir chaque mois sur ton PEA ?
Et si tu achètes cet immeuble, pourras-tu continuer à alimenter ton PEA tous les mois ? Si oui, à quelle hauteur ? C’est une donnée essentielle pour comparer le patrimoine créé dans 25 ans.

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Je placerais sur mon PEA !

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Actuellement je place 1000€ sur mon PEA tous les mois.
Si j’ai ce crédit ma capacité d’épargne sur mon PEA baisserait à 100€.

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@Alexandre1258, on peut difficilement parlé de net dans 25 ans, sauf avoir une boule de cristal :sweat_smile:

Mais on peux parler de brut dans 25 ans

40k€ en PEA à 8% par an → 270 k€

40k€ d apport → un immeuble qui aura entre 30 et 100% de sa valeur Avec un léger cash flow positif et peut-être un peu de déficit foncier au départ

Je laisse @Edwige1 faire les calculs avec précision :grin:

Je pense qu il fait faire le calcul a 10 ans et avec différents apports le résultat sera bien différent

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Bonjour,

Effectivement, diversifier à 26 ans veut dire que vous faites le choix de sacrifier dès maintenant un peu de rendement.

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Dans 9 ans et deux mois, vous aurez rempli votre PEA (sans compter votre apport qui pourrait le remplir plus vite). Vous aurez 35 ans. Les autres enveloppes n’auront pas le même rendement qu’un PEA. C’est pourquoi ce moment me paraît plus adapté pour votre projet.

Ça vous laisserait aussi le temps de trouver une meilleure opportunité.

D’ici là votre situation personnelle peut radicalement changer. Vous lancer dans un tel projet jeune pourrait vous brider pour en réaliser un plus important.

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Sur le PEA, il faut compter la croissance du capital mais aussi la possibilité de continuer un DCA de 1 000€ / mois.

D’un autre côté, il faut effectivement faire le calcul car n’achetant pas de RP, le levier du crédit ne sera pas exploité par Edwige avant la concrétisation du projet. Mais d’un autre côté ça lui laisse le temps de trouver le bien qui coche toutes les cases.

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Ce qui me frappe dans les chiffres, c’est les loyers vraiment sous-valorisés. Un T4+garage de 77m² à 425€ avec un locataire depuis 29 ans, c’est clairement sous le marché. Même dans une petite ville du 62, ce type de bien doit tourner à 550-600€ au moins. Le T5+garage à 650€ avec 15 ans de présence aussi.

Ça veut dire que le vrai potentiel locatif de l’immeuble n’est pas exprimé dans tes simulations. Si/quand ces locataires partent, les loyers peuvent potentiellement monter de 30-40%, ce qui change complètement le rendement à terme.

Le revers : des locataires aussi installés ont peu de raisons de partir. Tu peux attendre très longtemps avant de revaloriser. Et quand ils partent, c’est souvent pour cause de décès ou départ en maison de retraite, donc le bien va nécessiter des travaux de remise en état après des années sans investissement.

Sur l’arbitrage ETF vs immeuble, Alexandre a bien cerné le vrai sujet : si tu perds 900€/mois de capacité d’épargne PEA, l’équation change totalement.

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Bonjour à tous

Pour le coup, la stabilité dans une si petite ville se monnaye.

Moi j’aurais peur de ne pas retrouver de locataire au départ des occupants actuels. Seul un loyer bas pourrait à nouveau intéresser quelqu’un. Je serais donc ravis de laisser les locataires en place.

Par contre cela signifie renoncer au LMNP (y a t’il un marché pour du LMNP à Pernes ? Vraiment ?)

Ce qui m’amène a une question subsidiaire pour @Edwige1 : avez-vous envisagé de faire une SCI à l’IS pour ce bien ? Vous pouvez déduire comme en LMNP, même en nu…

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Au vu de ton âge je privilégierais l’investissement immobilier. Tu entres dans une très bonne tranche d’âge pour investir en immobilier.

Je ne suis pas d’accord avec ceux qui te disent de préférer la bourse sauf si tu souhaites une gestion passive ou relativement et une liquidité.

De mon point de vue, l’immobilier c’est pas seulement un investissement mais un deuxième travail. As-tu le goût pour cela ?

Souhaites-tu partir vivre à l’étranger ? (avantage bourse d’une certaine manière)

117€/mois de cash flow négatif c’est très peu, surtout sur 1500€ de loyers. Tu peux d’ailleurs jouer un décalé d’intérêts suite à ton obtention de prêt pour récupérer un peu de trésorerie pour ton cash flow négatif sur les prochaines années.

Cash flow négatif ne veut pas dire mauvais investissement et l’inverse est vrai aussi. Si tu augmentes ton apport, tu peux atteindre le cash flow neutre.

L’une des choses qui me pose problème c’est le LMNP, et d’ailleurs je ne maitrise pas le sujet. Mais ça va rentrer dans ton taux d’endettement. A la grosse louche tu vas être aux 35% directement. Donc si tu refais un projet ou un achat RP ça va coincer.

Vis à vis des chiffres, je n’ai pas pris le temps d’analyser et de réfléchir mais un achat à 218k€ pour 1525€ de loyers ça me parait tout à fait bien.

Le problème c’est qu’à ce prix là, c’est intéressant et il y a anguille sous roche en quelques sortes. C’est à dire que tu vas avoir des travaux.

Tu nous dis que tu budgettes 1500€ s’entretient par an. Mes toitures je les paie entre 30k et 35k, soit 20 années à 1500€. Tu penses pas que tu auras une toiture à refaire dans les 20 prochaines années ?

Il y a l’histoire de la canicule avec les volets, les pares soleil, la clim. Ton immeuble a des volets, des clims ? Peut être que tu auras des travaux sur ce poste.

Tu loues en meublé, donc tu dois réparer les meubles, en racheter quand c’est cassé.

Bref, 1500€ d’entretien en moyenne, je n’y crois pas du tout mais pas du tout.

Il y a peut être des parties communes avec du ménage et un compteur électrique, non ?

Achat à 218k€ pour 1525€ de loyer, avec un bien qui tourne tout seul, je ne fais tous les jours. C’est bon, je prends 120k€ et j’achète 3 immeubles comme cela. Même 10 !

A ton age, il faut viser très long terme (pas de cash flow → cash flow neutre), il faut aussi viser reproductibilité d’une méthodologie.

Il y a aussi un autre problème c’est le N de LMNP. Si tu quittes ton emploi ou que tes revenus passent en dessous de 18k€ tu ne seras plus LMNP (je crois). J’ai l’impression que ce n’est pas un bon statut pour faire de l’immeuble mais plutôt pour faire ça et là des investissements en copro. C’est juste un avis au doigt mouillé.

Bref, sur le papier l’immeuble semble bien mais j’ai un gros doute sur les travaux cachés.

Ensuite, pour ton cash flow et vis à vis des banques, il ne faut pas compter le cash flow réel mais utiliser leur méthode de calcul (cas où tu souhaites faire d’autres investissements).

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Super réponse, je n’avais pas lu ton commentaire avant de faire la mienne mais j’adhère à ce que tu as écrit sur la quasi totalité des points.

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Ton calcul me semble faux.

Elle va mettre 40k€ d’apport et sera à 117€ de cash flow négatif. Donc il faut mettre épargne mensuelle 117€ au lieu de 1000€ dans ton calcul.

Sinon tu compares des torchons et des serviettes. :face_with_hand_over_mouth:

Moi, je te dis qu’elle peut acheter cet immeuble avec ses 40k€, remettre 117€/moi pour son cash flow négatif et mettre sur son PEA 1000-117=833€ tous les mois.

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Rien a voir avec le projet immobilier, ce que vous voyez est l’illustration de ce qui est écrit en dessous pour évaluer en combien de temps elle rempli son PEA si elle continue son DCA actuel.

Sont encours actuel sur PEA et son apport immobilier sont tous les deux à 40k. C’est ce qui a du vous tromper.

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Oui, je me rends compte si ma capacité d’épargne devient moindre je devrais me lancer dans un projet plus petit, ce qui me permettrait en parallèle de continuer à faire du DCA.

Effectuèrent mais c’est toujours la loterie sur le temps de location…

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Non je n’avais effectivement pas envisagé ce cas !

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J’ai toujours voulu me lancer dans ce projet mais je ne suis jamais passée à l’action.

Donc oui j’ai une appétence pour ca, sachant que les locataires sont dans l’immeuble depuis un certain temps je n’avais pas fait mes calculs sur du LMNP mais bien location nue régime réel.

Car je n’ai aucun certitude de leur départ, en revanche ça me semblait être une potentiel stratégie surtout pour le T2, pour réduire la charge fiscale.

Je visite la semaine prochaine je vais voir ce qu’il peur y avoir.

Mais avant tout mon interrogation portait sur la rentabilité de l’opération et la pertinence de celle-ci mobilisant un gros apport de mon côté. Et parfois même avec un cash flow négatif me semblait peu pertinent.

Bêtement je me dis, j’ai bien conscience que ça va me demander de l’investissement, du temps pour un cash-flow négatif ? Est-ce que c’est pertinent ?

Merci à toi pour ce retour complet !

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Côté apport tu es à 20%, il n’y a rien d’anormal.

Si tu mets 55k€ tu seras à 25% et un cash flow globalement à l’équilibre. Rien d’anormal non plus.

1525€ de loyers pour un achat à c’est toujours bon, pas de problème.

Tu me parles de cash flow, rentabilité etc. mais je te réponds que tout tourne autour du risque travaux. Il y en a forcément.

Donc impossible d’avoir un avis définitif si ce point n’est pas traité.

La semaine dernière j’ai téléphoné pour une très belle maison à 110k€ pour 200m2 proche d’une gare TGV.

Je peux donc avoir un bien similaire à presque 2 fois moins cher que toi.

Sauf que…il y a la mérule, une infiltration dans le toit, une partie de la maison est ruinée à cause de ça et globalement tout est à refaire. Budget travaux un 250k€ vu que ça ressemble à des projets similaires que j’ai fait.

Je ne connais pas ton bien, mais à l’aveugle rajoute un billet de 50k€ pour des travaux dans ton business plan.

PS: Je viens de voir les photos. Je m’interroge sur le mot copropriété. C’est pas un immeuble en propre ? C’est une copro ? Le texte de l’annonce se contredit.

Et le système de chauffage, c’est quoi ? On dirait qu’il y a une chaudière.

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Merci pour cette précision. Donc, la vraie comparaison est plutôt celle-ci :

Scénario A : 40 k€ + 1 000 €/mois sur un ETF mondial pendant 25 ans → ≈ 1,04 M€

Scénario B : 40 k€ d’apport dans l’immeuble + seulement 100 €/mois sur le PEA pendant 25 ans + valeur nette de l’immeuble au bout de 25 ans.

C’est cette comparaison qui permet de juger si l’effet de levier est réellement intéressant.