Dans les deux cas (bourse - immeuble), il y a des possibilités de gros gain / de perte et il est difficile de faire des projections 100% fiable.
Par contre, l’immobilier présente, de façon certaine, quelques spécificités qui en font un placement différent, ce qui explique pourquoi il y a des adeptes fervents des deux investissements sur ce forum. Je cite ceux qui seraient les plus importants pour moi (et qui sont à l’opposé de l’investissement boursier) :
nécessite beaucoup d’investissement en temps personnel
nécessite de devoir réinvestir au fil de l’eau des sommes potentiellement importantes, de façon non prévisible, pour des réparations ou des travaux
pas liquide, tout ou partiellement.
Ces points ne sont pas forcément des obstacles, mais il faut en être conscient(e). Je suis personnellement très reconnaissante à ceux qui se lancent dans ce type d’investissement (car j’ai des enfants qui auront un toit en location grâce à eux) et je leur souhaite de prospérer. Mais comme d’autres ici, je n’ai plus le courage de m’y plonger (j’ai déjà donné, dans un investissement immobilier neuf à l’opposé de celui d’Edwige, donc non comparable).
Mais je pense que l’immobilier est une bien meilleure piste lorsqu’on est jeune et que l’on a peu de capital.
A contrario, lorsqu’on est plus âgé, que l’on a des enfants à s’occuper, moins de temps dans la semaine mais aussi moins de temps dans le futur l’immobilier (version française) est plus problématique.
Par ailleurs, il faut aussi considérer la complexité à l’entrée de chaque choix. Il est beaucoup plus difficile d’obtenir des crédits immobiliers que d’ouvrir un PEA ou un compte titre. Donc à performance égale je préfèrerais l’immobilier.
Il m’est arrivé régulièrement d’avoir des hausses de revenus, il m’est facile d’injecter ce surplus immédiatement en bourse, mais il m’est plus difficile de le faire en immobilier.
Je ne fais pas disparaître 900 € : je reprends les chiffres donnés par Edwige, qui indique passer de 1 000 € à 100 € de versement mensuel sur son PEA avec le projet.
En revanche, je reconnais qu’il manque une information importante : si le cash-flow immobilier après impôt n’est négatif que de 117 €/mois, où passent les 783 € restants ?
Soit ils sont effectivement absorbés par le projet immobilier sous une forme qui n’apparaît pas dans la simulation, soit ils restent disponibles et devraient être ajoutés au scénario B.
Avant de refaire la comparaison, il faudrait donc qu’Edwige précise la destination exacte de ces 900 € mensuels.
Elle a 40k€ et tu utilises bien les 40k€ dans les deux scenarii
Par contre, elle place actuellement 1000€ sur son PEA tous les mois.
Dans ton scénario A tu respectes bien ces deux données
Par contre, dans le scénario B, elle utilise bien les 40k€ de départ, et sur les 1000€ qu’elle a l’habitude de placer en PEA, elle va en prendre 117€ pour combler son cash flow négatif. Mais il va lui en rester 1000-117=883€ qu’elle continuera à placer en PEA. Pour plus de simplicité on occulte la fiscalité immobilière dans un premier temps.
« Actuellement je place 1 000 € sur mon PEA. Si j’ai ce crédit, ma capacité d’épargne sur mon PEA baisserait à 100 €. »
Je l’ai donc interprété comme un passage de 1 000 €/mois à 100 €/mois.
Si Edwige voulait dire qu’elle continuerait à investir 900 €/mois, alors effectivement mon scénario B est à revoir. Mais ce n’est pas ce que je comprends de sa formulation. Attendons sa précision.
Edwige est une ultra minimaliste, elle ne nous l’a pas dit
Mais tu as tout à fait raison.
C’est d’ailleurs l’une des grosses erreur qui est faite dans les projections par DCA. Au bout d’un moment, la réalité te rattrapes et tu es “obligé” d’acheter un bien immobilier parce que la compagne le demande ou alors le petit restaurant passe de 1 x 20€ à 4 x 20€
Pour l’avoir vécu, l’investissement immobilier peut être source de grandes joies comme de grosses déceptions.
Mais pour ma part j’ai eu plus de mauvaises surprises que de bonnes.
Donc mon choix s’est porté vers les placements financiers ce qui n’exclut pas d’investir en actions de sociétés immobilières cotées dont la rentabilité est prévisible même si leurs cours de bourse est chaotique.
Un investissement “physique” dans un seul bien c’est un peu comme mettre tous ses œufs dans le même panier : pas assez diversifié, donc trop risqué de mon humble point de vue.
Il y a une courbe d’apprentissage en immobilier. Il y a beaucoup de domaines à traiter, travaux, financier, juridique.
En une opération, tu ne peux pas tout faire de bien, loin de là.
J’ai fait plusieurs opérations et j’ai toujours des choses à corriger / optimiser.
Les placements financiers permettent d’apprendre beaucoup plus vite. Tu fais des achats, des ventes et fait plusieurs cycles. Tandis qu’un cycle immobilier c’est 10/15/20 ans entre l’achat d’un bien, sa location et sa revente.
