Avis achat RP

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je souhaiterais avoir votre avis quant à un potentiel achat de notre résidence principale.

Contexte : Couple (moi 35 ans, ma conjointe 33 ans) avec 1 enfant (3 ans) et projet deuxième enfant pour 2027.

Situation professionnelle : CDD à Nantes (sans CDI possible) je cherche un emploi à Angers pour 2027. Je gagne 2900 euros nets. Conjointe en CDI à 80% depuis 1 an (et souhaite pour le moment rester à 80%) avec un salaire net de 2000 euros.

Salaires actuels : 4900 euros nets + environ 200 euros nets SCPI

Cependant étant en CDD, l’ensemble de mes revenus ne sont pas pris en compte et avec un taux d’endettement de 33% nous pouvons rembourser jusqu’à 1600 euros max. Et j’espère avoir un salaire net de 2500 euros minimum sur Angers.

Actuellement : Locataire Maison Angers 110m2 1250 euros + 200 euros de charge.

Nous serions intéressés pour acheter un terrain et faire construire une maison dans une commune limitrophe (projet immobilier en cours).

A la suite d’un rdv avec le courtier, nous pourrions avoir un budget de 330K dans du neuf pour le terrain + maison + frais (notaire, dossier, courtier) avec un apport de 50K et un crédit de 25 ans à 3,45% et des mensualités de 1500 euros par mois (incluant assurance).

Soit apport 50K, prêt 280K, coût crédit 180K. Remboursement total 460K.

D’après ce que j’ai compris, un achat dans le neuf est généralement plus cher que l’ancien mais peut permettre de bénéficier de prêts plus intéressants. Dans notre cas/situation (revenu fiscal de référence) pas de prêt primo accédant ni PTZ possible.
Le constructeur de maison et le courtier suggèrent évidemment que l’on mette plus d’apport (environ 75K, ce qu’on pourrait éventuellement faire) afin d’avoir une maison plus à notre convenance ou des mensualités moins importantes.

Autres informations :

Pour le projet de construction, le terrain serait légèrement plus grand qu’actuellement, mais la maison plus petite (100 m2), ce qui est un peu le problème. D’où mettre plus d’apport pour construire plus grand.

Nous apprécions la commune et l’emplacement du terrain (transport, école, alentours). C’est une commune très recherchée qui aura toujours une bonne côte.

Voici mes questions/inquiétudes :

-Mensualités assez importantes pour un projet terrain/maison de taille modeste. Même si nous n’avons pas de grosses dépenses à côté, je trouve que les mensualités restent je trouve élevées pour la ville.

-Egalement, je me demande s’il y a-t-il une marge de manœuvre auprès du courtier et des banques pour le taux du prêt ?

-De plus, quels sont les prêts/aides pour achat dans le neuf indépendant du revenu fiscal de référence ou autres informations qui vous semblent importantes dont nous n’avons pas encore connaissance.

Également il y a la question sur le % de l’apport, car plus d’apport signifie soit moins de mensualités ou un plus gros projet mais cela signifie surtout moins d’argent investi et surtout une perte/diminution du capital sur du long terme.

Merci par avance pour vos réponses

**Au plaisir de vous lire,
**
Alex

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Bonjour,

Un vrai projet de vie.

Vous achetez neuf donc oui le prix et donc les mensualités paraissent élevées par rapport aux autres biens (anciens) existants. Il serait intéressant de comparer le prix du m2 demandé en neuf versus le prix du m2 demandé dans l’ancien pour un bien sensiblement équivalent.

Tout dépend du nombre d’année pendant lesquels vous serez dans cette maison. Il est fort probable que vous le revendiez avant la fin du remboursement. La marge de manœuvre c’est de négocier le différé partiel d’amortissement (accordé facilement voir proposé directement) avec la Banque et les frais de remboursement anticipés.

Le coût total du crédit n’a pas trop d’importance pour le moment. Le vrai paramètre c’est le coût total d’acquisition en € et au m2.(prix+frais courtier+frais notaire+frais bancaires). C’est votre prix d’achat réel à bien garder en mémoire.

Le seconde marge de manœuvre sera de faire une délégation d’assurance emprunteur une fois le crédit débuté. Sur 25 ans il y a moyen d’économiser plus de 20k rien qu’avec ça.

Mettre plus d’apport dans le neuf c’est prendre plus de risque, un bien neuf à tendance à se déprécier les premières années. En cas de revente anticipée pour quelque raison que ce soit c’est vous qui prenez le risque pas la Banque. D’autant que vous n’êtes pas à l’abri de certains frais supplémentaires à la livraison ou pour les extérieurs, les aménagements sont souvent négligés dans le coût total. Avoir un peu de cash disponible vous soulagera au moment de rentrer dans votre maison pour en profiter pleinement. Certes plus d’apport rassure la Banque mais ça vous bloque du capital qui aurait pu travailler autrement (mieux). D’autant que votre apport de 50k est déjà bien au dessus des 10% de base.

100m2 c’est déjà une belle surface, avec 3 chambres c’est large.

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Bonjour,

Tu soulèves un point important. Sauf erreur de ma part, ton calcul ne semble pas encore inclure le coût de l’ameublement (canapé, lit, cuisine) et de l’aménagement de la maison (électroménager, piscine, garage). À cela s’ajoutent l’arrivée de votre enfant, avec les dépenses que cela implique, ainsi que les charges courantes (eau, électricité, chauffage, etc.) et la taxe foncière. Ce sont des postes qui peuvent vite peser sur le budget, donc mieux vaut les anticiper avant de fixer le montant de l’apport.

Les frais annexes souvent sous-estimés

Dans le neuf, il faut prévoir notamment :

  • la cuisine équipée ;

  • les placards et rangements ;

  • les revêtements ou finitions éventuels ;

  • les luminaires ;

  • les aménagements extérieurs (terrasse, jardin, clôture) ;

  • le déménagement.

Les dépenses après l’emménagement

  • les abonnements (électricité, internet, eau) ;

    • l’assurance habitation ;

    • le mobilier ;

    • les équipements électroménagers ;

  • les petits imprévus.

Le courtier te coutera minimum 2K pour pas mieux que 3.65% sur 25 ans dans une banque tradi (avec les frais annexes liées)

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Salut Alexandre,

Puisque tu demandes un avis sur le projet lui-même, je vais te donner le mien.

À titre personnel, je ne le ferais pas.

Vous avez une trentaine d’années. C’est justement la période où l’on peut constituer une épargne importante, bien investie, qui dispose ensuite de plusieurs décennies pour produire des intérêts composés.

À mes yeux, c’est un avantage considérable.

En vous engageant sur un crédit de 25 ans pour votre résidence principale, une grande partie de votre capacité d’épargne va être mobilisée pour rembourser cette dette plutôt que pour construire un patrimoine financier.

Bien sûr, une résidence principale est avant tout un projet de vie. Si c’est votre rêve, les considérations financières ne sont pas les seules à prendre en compte.

En revanche, si votre objectif principal est de développer votre patrimoine sur le long terme, je me poserais sérieusement la question du coût d’opportunité avant de signer.

PS : Quand je parle de coût d’opportunité, je parle simplement de ce à quoi on renonce en faisant un choix. Ici, ce n’est pas seulement le coût de la maison, mais aussi ce que cette même capacité d’épargne aurait pu produire si elle avait été investie pendant 25 ans dans un patrimoine financier.

PS2 :
J’aurais une question, qui pour moi est déterminante : quelle est votre capacité d’épargne mensuelle aujourd’hui, et quelle serait-elle une fois le projet réalisé ?

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Merci à vous sincèrement pour vos réponses et les informations données.

Pour répondre au premier commentaire, les prix au m2 dans cette commune et autour du bien sont élevés (3500/3700 euros du m2) mais il y a un détail à prendre en compte, les biens précédemment vendus sont des maisons individuelles avec un grand jardin (maisons anciennes), or ici cela serait une une maison mitoyenne (d’un seul côté) dans un nouveau lotissement. Cependant pour les points positifs, le lotissement sera quand même peu dense, proche de toutes commodités et entouré d’espaces verts et dans une commune prisée.

Donc pour un projet de 330K + 15K de frais d’aménagement (voire 20K) pour une maison de 100 m2, on serait sensiblement sur des tarifs au m2 similaires.

Concernant l’apport, on est d’accord que cela fait “perdre” de l’argent qui pourrait être mieux investi. C’est encore un point à réfléchir. D’où ma question sur les possibilités de prêts avantageux pour l’achat dans le neuf. Est-ce commun d’acheter dans le neuf sans bénéficier de prêts avantageux (PTZ ou autre) qui peuvent réduire les mensualités et rendre le projet financièrement plus abordable/acceptable ? Nous ne pouvons pas également avoir de prêts immobiliers via nos emplois respectifs..

Nous avons vraiment ce souhait de devenir propriétaire (projet de vie), afin de se sentir “chez nous” et surtout d’apporter de la stabilité à notre (future) famille. Je me dis que même si ce n’est pas idéal et cela serait une mauvaise opération financière, s’il y a le moindre problème on pourrait toujours revendre le bien..

Pour faire suite à ton message Rhololo, il est vrai que la question de l’aménagement de la maison n’a été que très peu abordée pour le moment. Le constructeur nous a bien informé que la maison serait livrée quasi nue, mais il faut que je pense aux frais d’aménagement qui ne sont pas compris dans l’enveloppe pour le moment..

D’un point de vue purement financier, ce n’est peut-être pas la meilleur opération, quoi que notre loyer actuel a déjà augmenté après un an et risque de continuer à le faire, et nos charges actuelles sont plus importantes. Il faut aussi que je prenne en compte des frais d’entretien de la maison et la taxe foncière pour la possible maison neuve. J’ai également fait des simulations sur le coût sur du long terme (25/35 ans) de devenir propriétaire ou de rester locataire et d’investir notamment ces 50K, mais ca reste très hypothétiques et il y a beaucoup de facteurs qui rentrent en jeu.

Pour finir, certes notre capacité d’épargne serait légèrement impactée car nos charges totales seraient plus élevées, mais n’étant pas très dépensier cela reste acceptable et nous permettrait quand même de continuer à épargner et d’investir (PEA / Assurance vie), voire de réfléchir à un autre petit projet d’emprunt si notre taux d’endettement n’atteint pas le plafond.

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Merci pour ton retour. Je comprends parfaitement que le projet de vie prime dans votre décision, et c’est un choix que je respecte. :+1:

En revanche, j’avoue que je reste curieux sur un point : quand tu dis que votre capacité d’épargne serait « légèrement impactée », de quel ordre de grandeur parle-t-on ?

C’est vraiment cette donnée qui permettrait d’estimer le coût d’opportunité du projet sur les 20 ou 25 prochaines années.

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Etant dans une situation “stable” depuis pas longtemps et ayant encore des frais de garde (ce qui pourrait être encore le cas mais je ne peux pas estimer les montants), je dirais qu’aujourd’hui j’épargne environ 1000 euros (dont 500 PEA) et que je devrais pouvoir continuer a investir au moins les 500e sur PEA (à voir la futur répartition).
Concernant ma conjointe, ayant un revenu moins important, l’épargne est limité (300e mensuel) et risque d’être plus impacté.

D’où l’intérêt je pense dans notre situation (et logiquement comme pour tout le monde) d’avoir un taux plus intéressant pour avoir des mensualités plus faibles. Personne ne peut savoir si repousser le projet serait plus favorable (taux plus bas, meilleurs salaires)..

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bonjour,

devenir propriétaire de sa maison n’est pas le placement le plus rentable puisqu’il va mobiliser une part significative de vos revenus dans un bien qui ne rapporte rien. voir coûte entre les taxes et les frais d’entretien important.

maintenant c’est une assise patrimoniale très sécurisante.

veillez juste a pas trop surpayer le bien car un bien neuf devient vite un bien ancien dont le prix de revente peut rester inférieur au prix d’acquisition pendant plusieurs années.

assurez-vous que vous souhaitez conserver cette maison pendant au moins 10 ans en dessous il vaut mieux rester locataire car sinon les frais de notaire et les intérêts rendent l’opération financièrement ruineuse.

si c’est important pour vous d’être réellement propriétaire envisager de rembourser votre prêt plus vite. regarder dans le contrat de prêt si vous pouvez faire des remboursements partiels sans frais si vous pouvez augmenter les mensualités régulièrement pour réduire la durée d’emprunt et donc réduire le coût total d’acquisition.

l’économie de loyer sera votre récompense.

si 100 m2 c’est un peu juste voyez si c’est simple de faire une extension plus tard.

faite l’impasse sur le garage pour avoir une pièce de plus. votre voiture peut dormir dehors votre futur enfant plus difficilement.

regardez si le réseau de transport en commun est réellement performant car sinon quand vos enfants grandiront vous allez passer votre vie à jouer les taxis.

d’ailleurs ne négliger pas le budget transport si vous vous éloigner de votre travail les frais vont eux s accroitre.

garder une réserve pour les coups durs et les coups de cœur. quand on achète sa première maison on a tendance à craquer plus facilement surtout si vous la voyez comme un élément structurant de votre vie de famille.

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Tu m’as donné les chiffres qui me manquaient, merci Alexandre !

À très gros traits (avec toutes les hypothèses que cela implique), je vois deux trajectoires possibles.

Scénario A – Vous restez locataires et continuez à investir environ 1 300 €/mois pendant 25 ans.

À long terme, on obtient un patrimoine financier qui s’approche de 1 M€ (avec les hypothèses habituelles de rendement des actions sur le long terme).

Scénario B – Vous achetez la maison.

Vous devenez propriétaires, mais une partie de votre capacité d’épargne est redirigée vers le remboursement du crédit. Si l’investissement financier descend autour de 500 €/mois, on obtient plutôt un patrimoine financier d’environ 400 k€, auquel s’ajoute bien sûr une maison entièrement payée.

C’est exactement ce que j’appelle le coût d’opportunité : pendant 25 ans, une partie de votre capacité d’épargne ne travaille plus sur les marchés financiers.

Et après ? (26 ème année et au-delà…)

Voici l’argument qui revient souvent :

« Oui, mais une fois la maison remboursée, nous n’aurons plus cette mensualité à payer. »

C’est tout à fait vrai.

À partir de ce moment-là, vous pourrez probablement investir davantage chaque mois.

En revanche, le scénario A ne s’arrête pas non plus à la 25ᵉ année.

Le patrimoine financier constitué pendant ces 25 années continue lui aussi à produire des intérêts composés. Autrement dit, vous partez avec un patrimoine financier beaucoup plus important, qui continue de croître pendant que le scénario « maison » (B) commence seulement à accélérer son effort d’investissement.

C’est précisément pour cette raison que les premières décennies d’investissement sont si puissantes : les euros investis tôt disposent de plusieurs dizaines d’années pour travailler.

Je ne dis pas que l’un des deux choix est universellement meilleur que l’autre. Si votre priorité est de devenir propriétaires et d’offrir cette stabilité à votre famille, je comprends parfaitement ce choix.

Je voulais simplement illustrer que le véritable arbitrage n’est pas uniquement entre « acheter » ou « rester locataire ». Il est aussi entre deux trajectoires patrimoniales qui vont ensuite évoluer pendant plusieurs décennies. :chart_increasing:

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