Conseil sur stratégie globale marié 2 enfants

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à tous,

Je souhaite svp avoir des avis extérieurs sur notre situation et nos choix de structuration patrimoniale.

:family_man_woman_girl_boy: Profil

Couple marié, 2 enfants (3 ans et 6 mois), projet d’un 3e enfant dans 2 ans.

Âges : 39 et 37 ans (donc ~47 et 45 ans dans 8 ans).

Revenus nets après impôt :

  • moi ~4 600 €/mois

  • épouse ~4 000 €/mois
    :right_arrow: ~8 600 €/mois net

:money_with_wings: Charges actuelles

  • Crédit RP : 2 100 €/mois

  • Autres dépenses : ~2 700 €/mois (crèche, ménage, nourriture, etc.)
    :right_arrow: Capacité d’épargne ≈ 3000–3500 €/mois

:house: Immobilier

  • Résidence principale Paris centre, 58 m²

  • Achetée 625k€ il y a 4 ans, valeur estimée ~700k€

  • Crédit initial 534k€ sur 25 ans à 0,89 %

  • Capital restant dû ~458k€

Dans 6 mois, départ pro en province → mise en location du bien (meublé longue durée envisagé, LMNP réel).

Retour Paris dans 2 ans, puis province à nouveau, puis installation définitive en région parisienne.

Projet à 8 ans : achat d’une grande maison familiale (budget possible ~1,0 à 1,3 M€) à Versailles , soit location résidence principale (bonification employeur environ 1500 pour 100m2) + achat grande maison secondaire (Sarthe)

:money_bag: Épargne et placements (ordre de grandeur)

  • 80k€ cash/livrets

  • ~160k€ investis (ETF PEA, actions Air Liquide, PEG, AV, etc.)

  • ~19k€ PER

  • ~5k€ crypto
    Patrimoine net global ≈ 500k€.

Mensuellement : 1400 sur pea etf sp500, 1200 sur pea etf world, 50 etf world AV, 200 Bitcoins

:red_question_mark: Questions ouvertes

  • Avis sur le fait de conserver l’appartement parisien en locatif long terme vs arbitrer plus tard.

  • Pertinence d’ajouter ou non un second bien locatif dès maintenant.

  • Retours d’expérience sur LMNP réel à Paris + gestion déléguée.

  • Cohérence globale de la stratégie compte tenu des projets familiaux et immobiliers.

Merci d’avance pour vos retours et regards critiques.

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Un ami me recommande notamment de laisser tomber le dca en etf sur pea pour basculer sur une AV en fonds euro afin de lisser le risque pour l’achat de cette RP dans 8 ans.

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salut Quentin,

tu as une situation intéressante.

Comme dans chaque situation, on va élaborer 2 plans : un axé sur le plan émotionnel, l’autre sur un plan strictement financier.

Sur le côté emotionnel, c’est très rapide : est ce que tu aimes ton appart, son quartier ? Sera t il assez grand pour tous vous accueillir dans le futur ? Si tu veux le garder, ainsi soit-il avec les conséquences financières que ça engendre. Tu payes ton credit, encaisse ton loyer (apparament autour de 2000€/mois), tu payes ta TF, les travaux, les assurances, et tu appliques la fiscalité que tu as choisi (nom propre ou lmnp). Donc tu déduis de ton loyer les interets, et les charges citées, et tu appliques sur ce qu’il reste ta fiscalité csg + tmi (ou lmnp), donc à la louche, de la garder te coûte qques centaines d’€ par mois (très grosse louche, on va dire 500€… ).

Ensuite, côté pur financier. Si tu revends ton appart, tu fais une PV d’environ 230/240k€ que tu peux placer, par exemple et de manière très simple, sur un cto, etf world à 8,5% de rendement historique. Tu augmentes ton pouvoir d’achat (car plus les charges et impôts cités+ haut), que tu peux réinvestir. En province, tu devrais également baisser ton coût de la vie (immo entre autre), et donc augmenter ta capacité d’épargne.

Quand tu rentres à Paris, tu loues avec apparemment une prise en charge de 1500€ par ton employeur. Pas de TF, pas de travaux… à Versailles, un grand appart (100/120m2) te coûte à la louche entre 2500 et 3000€/mois, donc il te restera à ta charge 1000 à 1500€/mois. Tu augmentes donc ta capacité d’epargne. Si tu achètes dans 8 ans, disons à 1,2M€, avec environ 500k€ d’apport, tu empruntes environ 750k€ (FN et frais divers), au taux actuel, sur 25 ans à 3,5%, soit 4000€/mois de credit (ça pique…), à cela, la TF, l’entretien, les assurances, le jardin, le chauffage … donc disons que ta baraque te coûte 5000€/mois. Avec vos revenus actuels, tu pars plus en vacances, dans 8 ans et des augmentations, ça passe mais c’est pas la folie, car avec 10k€/mois de revenus, l’IR commence à taper (même avec 3 gosses), 3 gosses à nourrir, probablement 2 voitures… tu pars en vacances 2 semaines au camping à Etampes…

Si tu restes locataire, ton coût immo sera bien + faible, donc :desert_island::beach_with_umbrella:. Tu augmentes considérablement ta capacité d’épargne pour faire face + tard à la retraite.

Donc mon avis pour résumer, vends ton appart, place intelligemment, epargne les 20 prochaines années (d’après calculette des intérêts composés, 2k€ par mois pdt 20 ans à 8% donne 1,1M…3k€ donne 1,65M…), reste locataire puisque le coût est dérisoire et lutte contre les gens sui te diront :"faut acheter pour ta retraite !!”. Le but est d’avoir un toit gratuit pour la retraite, pas forcément le tien !! A la retraite, tu paieras ton loyer avec les interets, et tjrs sans la TF, les travaux…

C’est un point de vue, non la solution parfaite (comptablement presque…), mais dans toutes nos décisions, on doit faire avec envies/desirs/emotions/croyances limitantes/education…

Bonne suite à toi

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Bonjour Dan, merci beaucoup pour ton temps et la qualité de ta réponse.

  • Pas d’attachement particulier à ce bien, il sera trop petit pour notre retour dans 2 ans. En revanche je pense qu’il peut effectivement quasi s’autorembourser (je n’ai pas encore fait mon calcul avec imposition et TF cependant). L’effet levier du crédit me paraît important. Mais tes réflexions sont intéressantes et m’amènent à réfléchir différemment. 620 000€ est mon prix d’achat, jai oublié de mentionner les 44 400€ de frais notariaux.
  • Quand j’indique avec participation employeur 1500€ je ne suis pas clair. On peut me loger dans Paris centre ou à Versailles dans un appartement correct mais sans plus pour 1500€.
  • Intéressant ce point de vue sur la location à la retraite. Le seul bémol que je vois pour l’heure c’est que le genre de maison où j’aimerais passer ma retraite (maison de maître ancienne, petit manoir, avec parc) je ne suis pas certain que cela se loue.

Bien à toi,

Quentin

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bjr,

en effet, le problème d’etre locataire, c’est que certains produits ne sont pas dispo, donc à la retraite, déménage !!

Je vis dans le centre, une belle maison en pierre de près de 200m2 avec 3 hectares de terrain, pour 200k !!! Qd j’ai lu tes revenus et que tu vis dans 58m2 avec 2 gosses… va dans la Sarthe…

C’est surtout qu’il faut lutter contre nos croyances limitantes qui nous induisent depuis tjrs le fait absolu d’être proprio. Non, ce n’est pas une fin en soi !! Le but est d’avoir un logement gratuit sans toutes les charges inhérentes, et avec notre Etat, les proprio n’en ont pas fini…

C’est d’ailleurs notre prochaine étape avec ma femme, vendre cette grande maison, placer, demenager, probablement Portugal et s’arreter de bosser….

j’espère t’avoir aidé avec ces quelques pistes de réflexion