Au plafond des 35% → comment continuer à investir en immo via une société ? SCI, SAS, SCI à l'IS…

[Nat2]

Bonjour à tous,
Je viens chercher vos lumières et expériences concrètes sur un sujet qui me bloque en ce moment.
Ma situation actuelle :
31 ans, marié
Résidence principale créditée
4 appartements en locatif
Revenus total : environ 4800 €/mois
Mensualités de crédits totales : 1750 € (sur les 4 + RP)
J’arrive vraiment au plafond des 35 % d’endettement selon les critères HCSF (et les banques sont très strictes en 2026, marge de flexibilité quasi impossible pour de l’investissement locatif pur).
Je ne peux plus emprunter en nom propre sans exploser le ratio, même avec un bon reste à vivre et des loyers qui couvrent largement les mensualités.
Du coup, je me pose la question du passage par une société pour continuer à acquérir : l’idée est que l’endettement soit porté par la personne morale et non par moi perso (même si je cautionne souvent quand même).
Les options que j’ai en tête :
SCI à l’IR (classique, familiale) → mais je crois que les banques regardent quand même l’endettement des associés/caution, donc pas sûr que ça change grand-chose ? + limité pour de la location meublée (max 10 % du CA sinon bascule IS forcée).
SCI à l’IS → amortissement des biens (super pour réduire le bénéfice imposable), IS à 15 % puis 25 %, possibilité de capitaliser les bénéfices dans la société pour réinvestir, mais double imposition à la sortie (dividendes flat tax 30 %).
SASU ou SAS (immobilière) → plus souple, activité commerciale ok (LMNP/LMP possible sans limite), mais compta lourde, charges sociales sur rémunération, banques plus frileuses d’après ce que j’ai lu.
Autres ? SARL de famille ? (mais je crois que c’est rare maintenant).
Mes questions principales pour vous qui avez déjà sauté le pas ou étudié le sujet :

Précision je veux mettre le moins d’apport possible voir 0 pour faire du placement ailleurs

Est-ce que passer par une société permet vraiment de “contourner” ou au moins de déconnecter l’endettement perso des 35 % ? Ou les banques demandent systématiquement ma caution solidaire et recalculent mon endettement perso ?
Pour ceux qui ont monté une SCI à l’IS : vous regrettez ou c’est le feu ? (surtout sur la revente long terme avec la plus-value à l’IS)
SASU/SAS immobilière : quelqu’un l’a fait en vrai ? Les banques suivent plus facilement qu’une SCI ? Ou au contraire c’est mission impossible ?
Quel type de location préconisez-vous dans la société ? (nue → SCI IR, meublée → SCI IS ou SAS ?)
Coûts réels de création + compta annuelle + formalités : vous mettez combien par an ?
Autres astuces/montages pour continuer à grossir le patrimoine quand on est au plafond perso ? (holding ? club deal ? autre ?)
N’hésitez pas à me dire si je pars complètement à côté, ou à me partager vos simulations chiffrées / écueils rencontrés. Je suis prêt à creuser avec un notaire / expert-comptable mais j’aimerais d’abord avoir des retours terrain de la communauté.
Merci d’avance pour vos retours bienveillants et détaillés, ça m’aidera énormément !
Bonne journée

[Tristan.c]

SCI IR => Transparence fiscale : ils vont donc regarder qui détient les parts et sa capacité de remboursement / profil du détenteur. Les organismes de caution de crédit vont aussi regarder ton endettement perso.

SCI IS => Société civile commerciale dans les faits. Si tu as un capital faible, les banques regardent ta capacité de remboursement perso. En cas de défaut de règlement, la banque va chercher à récupérer son argent et te fera signer une caution personnelle sur le prêt ou une garantie.

SAS IS => Le problème ici est que les premières années, il va y avoir du déficit. Dès qu’il est supérieur à la moitié du capital social, il va falloir faire des démarches juridiques pour abandonner du compte courant d’associé ou augmenter le capital, donc des frais importants. C’est adapté pour les grosses boîtes qui vont avoir du gros capital et, théoriquement, pas de pertes, afin de maintenir le capital du bilan au niveau du capital social.

SARL IR => Un peu le même souci qu’avec une SCI à l’IR : c’est la transparence fiscale entre le détenteur de la société et celle-ci.

J’ai moi-même une SCI à l’IS : avec l’amortissement et les frais d’achat mis en charges la première année, j’ai un report de résultat négatif entre 8 et 10 ans. Donc pas d’IS pendant 8 ans. Puis, le jour de la vente, j’aurai : valeur de vente - VNC - report de résultat négatif (s’il en reste) * taux d’IS. La SCI à l’IS, pour moi, n’est pas faite si tu veux vendre à court terme, mais pour créer une stratégie long terme. En fonction de ton résultat, tu peux vendre au bout de 7/12 ans selon comment tu amortis. Si tu vends au 1er janvier, tu as 1 an pour racheter un appart et demander à ton comptable, sur ta clôture, d’imputer tes frais d’acquisition sur ton résultat au lieu de les immobiliser, et tu peux limiter la casse impôt, par exemple. Je suis expert-comptable mémorialiste : le coût pour ma SCI à l’IS est faussé, je suis à 50 euros/an pour les frais de greffe et je fais la compta moi-même.

Avec le juridique, en moyenne, avec la partie juridique faite par un cabinet pour une SCI, tu vas être vers 800/1 000 € d’honoraires (500-600 € pour la compta et 400/500 € juridique). Ça dépend des cabinets, mais prends un cabinet de province.

Pour une SAS, tu vas être sur un package à 1 500/1 800 € par an je pense, mais il va falloir sortir du résultat comptable chaque année pour limiter les frais juridiques en cas de perte de la moitié du capital social, donc pas facile au début.

En société, tu veux profiter de la stabilité des règles comptables et fiscales, donc tu vas être à l’IS pour profiter de l’amortissement et du taux d’IS. Donc privilégier le meublé ou le bail commercial.

Pour la création SCI LMNP, passe en ligne ou trouve pas trop cher : les avocats se rincent, les experts-comptables un peu, ça dépend de la flexibilité dont tu as besoin dans les statuts et du second associé (oui, les SCI, c’est 2 minimum).

Pour continuer de grossir, si tu as remboursé pas mal de capital, tu peux avoir l’hypothèque sur tes biens en tant que garantie. La garantie, en cas d’impayés, ne sera donc pas sur vous (personne morale) mais sur le bien que vous mettez en caution/garantie. Montage souvent plus long et il faut avoir fini de posséder un bien quasiment à 100 %.

J’espère avoir répondu à une partie des questions, et que ça peut t’aider dans tes recherches.