Hello,
La meilleure manière de savoir c’est de faire le tour des banques, en commençant par celle qui te connaît le mieux. Chaque banque va avoir ses propres critères pour l’octroi de prêts immobilier. Il faut aussi que l’interlocuteur que tu auras en face de toi comprenne ta situation qui ne correspond pas à la majorité des dossiers qu’ils voient passer.
La capacité d’emprunt est calculée en tenant compte de l’ensemble de tes revenus déclarés (fiches de paie et déclaration d’impôts notamment) ainsi que tes charges fixes (tes loyers si tu es locataire, test échéances de crédit en cours, les éventuelles pensions que tu verses, etc).
C’est la raison pour laquelle il vaut mieux avoir des fiches de paie à présenter en prenant un salaire ainsi que tout autre élément qui sert à améliorer ton profil d’emprunteur :
- Se verser des salaires réguliers sans interruption, fiches de paie à l’appui,
- Avoir de l’apport suffisant pour pouvoir financer au moins tous les frais annexes à l’achat (frais de notaire, frais d’agence, frais de dossier bancaires, prorata de la taxe foncière, prorata des charges de copropriété, etc.),
- Etre capable de prouver que tu arrives à épargner tous les mois,
- Avoir des relevés de compte « propres » sur au moins 3 mois d’antériorité (attention aux dépenses telles que les paris en ligne, les jeux d’argent, etc.),
- Eviter les multiples lignes de crédits à la consommation,
- Présenter le patrimoine dont tu disposes actuellement (PEA, compte titre, assurance vie, etc.).
En tant que président de SASU, il te sera probablement demander de présenter au moins 2, voire 3 bilans d’activité afin que la banque puisse avoir un aperçu de la santé financière de ta société : croissance du chiffre d’affaire, résultat net positif, marge, endettement, trésorerie disponible, conformité fiscale, etc. Elle peut aussi te questionner sur la nature de tes clients en fonction de ton domaine d’activité afin de savoir s’ils sont sérieux, solvables et s’ils n’œuvrent pas dans des domaines qui sont bannis par la banque.
Présenter moins de deux bilans risque de ne pas suffire pour démontrer la solidité et la pérenité de ton activité, surtout si tu ne te paies pas en salaire mais seulement en dividende. Par définition, le dividende se prend s’il y a eu un bénéfice dégagé. Dans le cas malheureux où tu ferais une année sans bénéfice, comment pourras-tu justifier à la banque que tu auras les moyens financiers de subvenir à tes besoins personnels, à ceux de la société (frais généraux de fonctionnement) et bien évidemment aux échéances de remboursement du prêt immobilier.
On peut facilement imaginer un(e) président(e) de SASU qui vient de se lancer et qui perçoit des indemnités de chômage pendant un ou deux ans. Il ne se verse pas de salaire pendant cette période, donc logiquement son/ses premiers bilans seront sans doute très positifs et dégageront un bénéfice distribuable sous la forme d’un dividende. A la fin de la période d’indemnisation du chômage, l’entrepreneur(e) décide de se rémunérer en salaire. A chiffre d’affaire constant avec les années précédentes, le résultat net du prochain bilan sera donc moins « sexy » que le/les précédents du fait de la forte augmentation des charges dûe à la masse salariale. Le bénéfice dégagé sera plus faible et donc le dividende sorti risque de l’être tout autant. C’est juste un exemple réel qui montre que la banque ne peut pas se fier en totalité sur la base d’un seul bilan et c’est pourquoi elles demandent généralement d’en présenter au moins deux, voire trois.
Pour un investissement locatif en septembre 2023 en SCI, les banques m’ont demandé de leur présenter les 2 derniers bilans de ma SASU sachant que j’allais clôturer le 3e au 31 décembre de la même année. Elles m’ont aussi demandé de leur présenter un état des comptes des la SASU à date avec une estimation du prochain bilan et la présentation des devis validés de mes clients pour les mois à venir. J’ai pu leur prouver avec mes fiches de paie que je me verse un salaire fixe mensuel régulier avec la SASU en plus du dividende que je sors en bonus.
Bon courage 
