Passage du nu vers lmnp ou SCI?

Immobilier 🏠
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Bonjour.

Je suis propriétaire d’un appartement acheté à credit en 2019.

Je suis également propriétaire de ma residence principale achetee en 2022, qui est aussi un appartement qui a vocation à être loué dès mon depart. Jai besoin de renover le 2nd appartement.

Ces deux appartements ont une rentabilité plutôt bonne, autour des 11%brut.

Problème : je loue actuellement en nu le premier. Jai un taux marginal à 30%, et cet investissements, en plus de me couter de l’argent, handicape avec ma résidence principale ma capacité d’emprunt.

Je ne pense pas qu’une banque me suive sur un 3e projet locatif, ou sur une nouvelle résidence principale.

Hors, ces deux biens, une fois passés en lmnp degageraient un cash flow positif.

Je pourrais simplement passer de la location nu du 1er vers un meublé en lmnp. Mais les credits restants à mon nom, je suppose que ma capacité d’emprunt restera handicapée par ces en-cours. Ce qui refroidirait un banquier à m’accompagner sur la suite

J’envisage deux solutions :

La plus évidente, racheter les 2 biens en sci à l IS. Payer des frais de notaires. Et perdre lavantage de mes credits à 1.6% et 2% pour un crédit unique à 3.8% voir 4%. Avantage : je ne serais plus endetté à titre perso. Jai une sci qui degage un cash flow nul. Avec un différé total ou partiel du crédit, je vais degager entre 5 et 15k de trésorerie gratuitement. Je peux faire financer des travaux sur ces appartements par la banque… mais je perd tout le bénéfice des 5 dernieres année.

L’autre cas que j’envisage serait d’apporter ces biens en apport cession dans la sci à l is. Je paierais des frais de notaires, certe, mais je garderai mes credits avantageux qui seraient récupéré par la sci. Dans cette situation, je degage un cash flow largement positif. Problème : je dois financer le notaire et moi même les travaux également.

Il existe un dernier cas oĂą je me contente de passer le premier bien en lmnp, et le second en sci pour financer les travaux.

J’ai du mal à choisir une solution…

L’idée finale est d’avoir un bilan à presenter à une banque pour qu’elle me suive sur un 3e investissement locatif, puis un 4e etc… grace à la sci.

Cela me permettra aussi si je le souhaite de ne plus avoir de credit immo à titre perso et envisager un projet de résidence principale en utilisant un maximum de ma capacité d’emprunt perso, sans impacter mon projet immo en sci.

Qu’en pensez vous?

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Tu comptes faire comment pour passer le nu en meublé? Tu loues en 3 6 9?

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Le bail de 3ans termine en septembre 2025.

Je vais faire signer un bail meublé et soit créer le lmnp ou la sci

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Pas si facile, il a des droits et si il veut pas , tu ne peux pas le forcer (et il n a aucun intérêt a dire oui) . A la fin des 3 ans, les causes pour lesquelles tu peux mettre fin au bail (avec préavis de 6 mois par lettre recommandée) sont restreintes. Si t as rien fait, sept 2025, deja t es reparti pour 3 ans.

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Je m’entend bien avec mon locataire. Je lui ai deja annoncé des potentiels travaux d’amélioration. Il sera ok.

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Je ne saurais te dire la bonne solution mais je vois des problèmes avec tes stratégie.

En fiscalité du particulier, tu as une décroissance de l’imposition sur les plues values avec le temps.
Tu as acheté l’appartement en 2019, il y a donc 6 ans et tu commences à avoir une imposition qui diminue.
Tu as aussi un crédit assez faible à 1,6% ou 2% et tu as une bonne rentabilité mais tu veux lâcher ces avantages.

Un point que tu n’as pas précisé est si tu es en plue value avec ce premier appartement ?
Si tu n’as pas d’espoir de grosse plue value, l’avantage de l’imposition décroissante n’est pas importante.
Mais n’importe quel investisseur achèterait quelque chose à 11% brut, donc à mon avis tu es en plue value.

Si tu fais les travaux et que tu loues en nu, tu peux faire du déficit foncier et ne pas être taxé sur tes revenus locatifs pendant 1,2,3…10 ans.

En SCI la banque va beaucoup moins faire attention à ton taux d’endettement.

Je n’ai pas compris certaines phrases, tu as une rentabilité de 11% sur le 1er appartement mais tu perds de l’argent dessus ?

Il manque encore trop d’éléments pour donner une réponse.
Si ton appartement 1 est dans une bonne zone, il vaut mieux le rénover pour lui donner de la valeur.

Vu de loin tu fais des bêtises avec tes manœuvres.
En plus, il faut attendre de voir ce que ca va donner au niveau fiscalité sur le nu en 2026.

Concernant ta résidence principale, si je comprends bien, tu souhaites déménager.
Il faudrait voir ce que cela donnerait en le vendant en l’état. Tu y habites depuis seulement 3 ans et il faut amortir les frais de notaire, d’emprunt etc.

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Concernant la baisse de l’imposition sur les plus values, cela m’est egal car je ne compte pas m’en séparer dans ma stratégie. Si vous dites ca par rapport au rachat immédiat par la sci, je compte le racheter à mon prix d’achat pour éviter tout imposition sur les plus values.

Enfin, le 2nd est ma résidence principale : pas d’imposition sur les plus values.

Mais pour etre precis, je perd de l’argent car je suis en location nue.

Le premier appartement est sur un credit de 350€. Il est loué 730€. 100€ de provision pour le foncier. 120€ de provision pour les charges de copro. 30€ pour l’eau.

Le 2nd est sur un credit de 500€. Il est louable 850€ en l’état. 100€ de provision pour le foncier. 100€ de provision pour les charges de copropriété.

Les deux appart degagent +150€ brut de Cash flow chacun. Une fois enlevé les amortissements, les travaux, les frais de notaire, les intérêts du credit etc… jai une imposition nulle durant +15ans. Même en ajoutant tous les frais annexes liés au fonctionnement du projet, le cash flow demeure positif (la cfe, les frais de compta, les frais insoupçonnés, les hausses des charges etc…).

Pour le moment, je perd de l’argent car je loue en nu au réel sans travaux sur le premier. J’habite le 2nd. Je tombe les revenu foncier à plus ou moins 2800/4000€ par an. Je suis imposé à 17.3% sur ces revenus + 30% lié à mon TMI, soit 47.3%.

Il me faut donc payer 1500 à 2000€ d’impôts dessus par an, ce qui détruit sa rentabilité.

En passant en sci plutot qu’en nu, je passerais sur un credit à 430€/mois pour le premier appartement. Soit une perte seche de 130€. Compensée par l’annulation des impots pendant 15ans. Si je parviens à obtenir un différé d’emprunt total ou partiel, le bien entant loué, je vais pouvoir créer une trésorerie inestimable dans l’optique de me faire accompagner sur un 3e achat locatif.

Je compte passer aussi ma residence principale dans la sci pour la même logique. Louer l’appartement J1 à moi même. (Le credit passera à 675€. Les travaux seront financés par la banque et amortis plutot qu’avoir recours à de lepargne ou un credit perso). Le cash flow legerement negatif est compensé par la trésorerie créé avec le différé partiel ou total négocié à l’acquisition.

Je vais perdre 300€/mois sur mes crédits. Mais jaurais une sci rentable (cash flow nul ou legerement positif sur les 2 biens) avec une grosse trésorerie. Apres les 2 premiers bilans, j’aurais un boulevard pour aller voir une banque et financer aisément un 3e bien, puis un 4e, puis un 5e etc…

Entre temps, si je décide de lancer un projet perso sur ma residence principale, le choix du bien et le montant du projet n’impactera pas ma capacité d’emprunt au titre de la sci (du moins, je l’espère).

Je ne crois pas faire d’erreur dans ce projet, mais si un professionnel en doute, je risque d’avoir du mal à presenter cela à un banquier. Je ne sais meme pas si comme ici dans ce forum je dois etre transparent sur tout avec le banquier.

Mon interrogation portait sur le fait de passer le bien numéro 1 en lmnp et le garder à titre perso.

En faisant ca, je degage immédiatement du cash flow positif. Mais hors de la sci. Je considère qu’il m’handicape pour un projet à venir. Qu’il soit perso (nouvelle residence principale sans objet la location future) ou pro (faire du locatif).

De plus, si je laisse le bien numéro 1 hors de la sci, il apparaît etrange de decider de vendre ma RP à une sci pour degager un cash flow nul, si ce n’est le financement par la banque de mes travaux sur 25ans à un taux plus avantageux qu’un credit conso.

J’ai vu qu’il était aussi possible d’apporter un bien à une sci à l is. Il y aurait 5% de frais de notaire et la sci récupére le credit à titre perso. Cette solution est vraiment pas mal pour le 1er bien puisque je ne compte pas financer de gros travaux dessus contrairement au 2nd. Mais quen est t il de l’amortissement? Sera t’il fait sur 19ans, 25ans? Le montant total? Le montant restant à amortir année 6?

Cette solution permetrait de garder un cash flow positif + degager une trésorerie. Elle me couterai 5k€ de frais de notaires et me semble idéale. Mais je ne maitrise pas ce qui est amortissable et ce qui ne l’est pas dans ce cas. Je n’ai pas de vision sur le long terme pour ce cas précis. D’ou mon post dans ce forum. Toujours est t’il que garder le credit à 350€ plutot que 430€ est forcément plus intéressant… non?

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Je trouve quelques incohérences dans la réflexion surtout sur la partie comptable / échange avec les banques ;

Confusion entre situation personnelle et SCI à l’IS, en mettant les biens dans une SCI à l’IS, tu ne seras plus endetté à titre perso et que cela libérera totalement la capacité d’emprunt pour un projet perso.
→ En réalité, les banques tiennent souvent compte des emprunts de la SCI (surtout si elle est à majorité détenue par une personne et qu’il en est caution) dans l’analyse de la capacité d’endettement personnelle.

Hypothèse de rachat à prix d’achat pour éviter toute plus-value

Tu penses pouvoir revendre à sa SCI au prix d’achat pour éviter l’imposition sur la plus-value.
→ C’est une zone à risque : l’administration fiscale peut requalifier le prix de cession si la valeur réelle est supérieure, surtout en cas d’apport ou de vente à une société liée. Cela peut déclencher un redressement.

SCI à l’IS et amortissements, la totalité du bien n’est pas amortis
→ En pratique comptable : le terrain n’est pas amortissable( en fonction des villes on peut considérer entre 20 et 50% de la valeur du bien) la durée d’amortissement dépend de la nature du bien (souvent 25-40 ans pour du résidentiel sur le gros oeuvre, on distingue ensuite l’électricité, peinture, toiture etc sur des durées plus courtes.

Idée de mettre la résidence principale dans la SCI

→ Juridiquement et fiscalement, c’est délicat :
Risque de remise en cause des loyers versés à soi-même. Si trop faible

Pas d’avantage fiscal pour un usage personnel dans une SCI à l’IS (au contraire, ça peut créer un avantage en nature imposable dons soumis a imposition ou cotisation sociales (rare mais possible)

Perte définitive de l’exonération de plus-value sur la RP.

Surévaluation du rôle de la SCI pour obtenir un crédit futur
Lees banques regardent aussi l’endettement global, la nature des revenus (locatifs stables ou non), le ratio de couverture de la dette, et pas uniquement un bilan comptable positif.

Confusion sur l’apport à la SCI et reprise du crédit la SCI ne peut pas forcément « reprendre » ses crédits personnels automatiquement avec l’apport du bien.
→ En pratique, la banque doit accepter de transférer le crédit (novation ou substitution de débiteur), ce qui est rare et souvent implique de nouvelles conditions (taux plus élevé, garanties supplémentaires).

Je crois que tu parles de cfe pour les sci de tête si moins de 100k de CA ru n’as pas besoin d’en règler(de tête)

J’ai fait ça rapidement, je pense qu’il te reste quelques point a éclairer et poser les bonnes questions et te renseigner sur tes contrats d’emprunts actuel si tu peux les substituer facilement.
Bien différencier apport dans la sci avec frais de mutation de 5% et rachat avec frais de notaires proches des 9% voir 10% avec frais bancaires etc

Après tout dépend si tu te vois avec 10 biens ou 2/3 biens

Si tu as des questions plutôt comptable je pourrais répondre

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Je ne suis pas comptable, mais des sources concordent sur le fait que la CFE est due sur du meublé. Je me trompe?

Je vais devoir passer en meublé pour amortir mes biens et ne pas payer d’impôt. Donc j’ai considéré la CFE dans mes calculs. La redecance reste ridicule vu le CA. Mais ca fait tout de meme 300€/an.

Je saisi la différence en situation perso et sci. Passer en lmnp est plus rentable c’est evident.

Je parle de passer en sci pour clarifier ma situation aupres de la banque.

Aujourd’hui, je n’ai rencontré aucun banquier, mais aucun simulateur ne prête plus de 50k€.

Je suis salarié à 3k€net. Jai deux appartements rentables. Et je suis contraint de les vendre pour debloquer ma capacité d’emprunt. C’est ridicule.

Créer un sci à l is permet d’avoir un dossier solide si sur 2 bilans elle degage 10k de trésorerie sans remettre la main à la poche.

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Tu poses des questions ici, mais tu as une « stratĂ©gie Â» dĂ©jĂ  arrĂŞtĂ©e. Tu cherches juste Ă  faire confirmer ce que tu as en tĂŞte.

La baisse de l’imposition sur les plues values ce n’est pas pour maintenant mais pour plus tard.
Tous les ans à partir de la 6eme année tu as -6% d’imposition sur ta plue value donc plus le temps passe, moins tu seras imposé.
A contrario, en SCI à l’IS, plus le temps passe plus tu te rapprocheras d’une imposition à 28% (à l’IS pour la société, puis au PLF de 30%)
Tu as acheté l’appartement en 2019, soit il y a 6 ans, tu as fait le plus dur en ce qui concerne l’imposition sur les plues values.

Ton problème est que tu ne résonnes qu’en termes de cash flow.
Le cash flow ca ne veut rien dire !
N’importe qui peut faire du cash flow positif en faisant un gros apport et une longue durée de crédit ou au contraire avoir un cash flow négatif avec un apport faible et une durée courte de crédit.

En fait, vas-y poursuis tes idées, et fais un compte rendu dans 5 ans.

C’est bien tu donnes les chiffres, mais je pense qu’il faut les mettre sous excel et faire un comparatif de différentes options, y compris l’option que tu n’aimes pas.

Je n’ai pas compris tes objectifs, enfin, j’ai compris que tu voulais faire d’autres projets immobiliers et que tu penses être bloqué.
En relisant tes chiffres, je ne pense pas qu’il y ait de problème du point de vue de la banque. Quand tu parles d’endettement, tu penses peut être au HCSF qui est imposé aux banques.
Et bien, dans ce cas, pour ton 3eme projet il faut monter une SCI (à l’IR ou à l’IS) tu ne seras pas soumis au HCSF.

Sur l’aspect stratégie je réponds au doigt mouillé, donc oui il est probable que je me trompe.
Mais je fais du nu à l’IR exclusivement, et faisant beaucoup de travaux je m’appuie sur le déficit foncier et ne paie pas d’impôts sur les revenus locatifs.
En plus, j’achète mes biens à prix cassés et donne beaucoup de valeur en faisant de gros travaux (valeur de revente finale du bien x4, x5 ou x6 - je n’intègre pas les travaux dans ce coefficient multiplicateur -)
Et donc, vu de ma fenêtre, tu es déjà en bonne position.

Il y a ensuite une période où tu es en train de rembourser tes crédits qui est assez longue (il doit te rester 15 ans) mais pendant cette période il y a deux étapes:

  • L’étape oĂą la valeur de ton bien est supĂ©rieur Ă  ce que tu dois Ă  la banque.
    A ce moment, la banque se dit que le risque pour elle est nul puisque si elle te saisis le bien, elle rembourse le crédit (elle va appliquer une décôte certes)
  • L’étape oĂą tu n’as plus de crĂ©dit et Ă  ce moment tu peux apporter ton bien en garantie.

Dans 15/17 ans, tu pourras vendre tes biens et tu seras faiblement imposé.
Dans 15/17 ans, en SCI à l’IS tu vendras tes biens et tu seras imposé à l’IS et si tu veux sortir l’argent de ta SCI à l’IS tu te reprends une imposition. Globalement tu seras imposé à 50% de la valeur des biens.

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Merci pour ta réponse. J’ai besoin de conseils. Ma stratégie n’est pas arrêtée. J’explique quel concept je matrise et lequel je ne matrise pas.

Je ne voulais pas ecrire un pavé pour préciser que je maîtrise, entre autres, la difference d’imposition à la revente entre un bien en nom propre et un bien à l IS en sci.

Je peux publier mes fichiers excels si besoin. Je pense que preciser qu’un bien a une renta à 11%brut suffit…

Ma question repose sur un facteur que je ne matrise pas : quelles seraient les charges deductible si je fait un apport cession, plutot qu’un rachat. (Et pardon si j’emploi le mot frais de notaire à la place de frais de mutation, je maitrise aussi le concept)

Je ne sais pas si je peux amortir 50% de la valeur du bien, 80%? Est ce que je vais devoir enlever les 6ans d’amortissement non utilisé à l’achat en nu?

Si l’opération comptable (apport cession) permet de faire comme lors d’une acquisition, il n’y a pas photo, il est inutile de vendre l’appartement 1 à la sci et me taper un credit à 4%. Je l’apporte en bien lors de la création, et transfert mon 1er crédit.

Plus globalement, je voulais un avis sur la stratégie. Ni plus ni moins. Elle n’est pas arrêtée. J’explique juste que je n’ai aucun intérêt à vendre ni a faire de l’argent à court terme. Je n’ai pas d’argent à investir, pas d’heritage, pas de grosse epargne. Je cherche à beneficier de l’effet de levier des credit immo. Jai un bon salaire qui permet de me constituer gratuitement un patrimoine immo. Jai effectué 2 financements à 110%. Et je compte faire de même pour les projets à venir.

Je veux du cash flow positif avec de long crédit pour cumuler des projets et contourner les limites du taux d’endettement particulier.

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Je pense que si tu poses les chiffres sur des business plan excel un certain nombre de réponses vont apparaitre.

Comme tu le sais, la fiscalité en SCI à l’IS se paie à la fin. Et j’entends souvent dire qu’un investissement à l’IS c’est une durée de conservation aux alentours de 10 ans.
Ensuite, ca dépend si tu mets tout dans une seule SCI ou dans plusieurs.

De mon côté, au doigt mouillé, comme ça, je resterai comme tu l’es actuellement ET je créerais une SCI à l’IS pour les nouveaux projets. Les banques demandent 20% d’apport.
A l’IS de toute façon, les banques ne financent pas en 100% ou 110% sans « combines Â» particulières et elles aiment bien que tu ais une rĂ©sidence principal en nom propre.

Tu mentionnes aussi les transferts de crédit. Je suis étonné. Qui t’a dit que tu pouvais transférer le crédit ?!?
Est-ce que tu as demandé cette clause dans ton contrat de crédit à l’époque ?

Par contre tu Ă©cris « je n’ai pas d’argent Ă  investir Â», c’est pas un super bon signe ça.

Bon courage

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Il y a une stratégie permettant de faire un apport en immobilier à ta SCI mais qu’elle contracte un prêt assimilé aux particuliers, 110% + 25 ans.

Je ne maitrise absolument pas le sujet.

Je crois qu’il faut chercher le terme aliénation d’un bien immobilier ou alors portage immobilier.

Je ne peux pas t’en dire plus.

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Jai de l’épargne.
Je refuse de la dilapider dans un apport immo. C’était déjà ma maniere de presenter les choses à mon banquier pour les 2 premiers projets. J’entendais déjà que cetait impossible de financer les frais de notaires, de courtier ou d’agence etc à l’époque. La seule chose qui a changé est que j’ai 3x plus d’épargne qu’à l’époque. J’ai les mêmes convictions. Ceci dit je ne connais pas les us et coutumes pour les credits en sci. Peut etre aurais je moins de marge de manœuvre…

Pour le reste mon choix reste supsendu à une zone obscure : l’apport cession. Dois je le privilégier au lmnp ou à la sci. Rester comme actuellement en nu et payer 2k€ d’impôt par an n’est pas une option.

C’est un client spécialisé dans l’immobilier qui m’a parlé du concept d’apport cession.

J’étais jusqualors convaincu de devoir vendre et perdre l’avantage de mes crédits a taux faible pour passer en sci.

Apres m’être renseigné sur le sujet, j’ai lu qu’il etait possible que la sci recupere le credit en cas dapport du bien (generant des frais de mutation), avec accord de la banque. Que la clause soit inscrite ou pas au crédit, cest possible avec accord. En cas de désaccord, je ne sais pas si cela annule l’opération dapport cession? Est ce que je garde le credit et les intérêts ne seraient plus deductibles dans la sci?

Je ne sais rien de la possibilité de realiser cette opération, ni de sa supposée rentabilité. Je ne peux pas la rentrer dans mes tableurs excel puisque je ne sais rien de ce cas precis.

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Bonjour,
de ma compréhension, lors de l’apport du bien à la SCI, le crédit ne change pas (donc pas besoin d’accord de la banque), c’est juste que la SCI s’engage à rembourser les mensualités. Je ne l’ai pas pratiqué moi même

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Il me faut donc apporter le bien à la sci, m’acquitter des droits de mutations, et soucrire un crédit travaux.

Cette solution est préférable à moyen terme. Je resterai en cash flow positif avec un credit travaux sur 2 à 5ans selon son montant.

Dans cette hypothèse, puis je amortir la totalité du bien sur les 19ans restant? Pour sa totalité?

Je l’ai acheté 75k en 2019.

Quel est l’amortissement à pratiquer?

Puis je déduire les nouveau travaux exécutés? Même si le crédit est à titre perso? Facture à titre perso?

J’en demande peut etre trop et devrais demander conseil à un notaire/comptable directement?

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Bonjour, plusieurs points me viennent en tĂŞte Ă  la lecture de votre message:

  • Pour un bien Ă  75K€, les coĂ»ts de frottement (DMTO, frais bancaires, de crĂ©ation de sociĂ©tĂ©, comptable) sont trop important. Mieux vaut ĂŞtre sur un petit LMNP avec auto-dĂ©claration en ligne.
  • un crĂ©dit travaux sur 2 Ă  5 ans me semble malvenu: c’est un crĂ©dit Ă  la consommation.
  • les règles d’amortissement sont indiquĂ©s rapidement sur une recherche google, mais peuvent ĂŞtre amĂ©nagĂ©es.
  • Tout frais (dĂ©plcement, travaux, mĂ©nage) payĂ© Ă  titre perso peut ĂŞtre remboursĂ© par la sociĂ©tĂ©. C’est un point important de la compta
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Sur le meublé en LMNP, oui c’est possible sous conditions (que je n’ai plus exactement en tête, mais qui dépendent notamment du type de location et du montant annuel des loyers).
Pour la SCI à l’IS, en dessous de 100 k€ de chiffre d’affaires, pqs de cfe

Je suis bien d’accord avec vous : c’est totalement incohérent.
De mon côté je suis aussi limité alors que j’ai une SCI et ma résidence principale. Si je veux lancer un nouveau projet, il me faut 50 % d’apport même sur des biens avec une rentabilité de 10 %. Et encore, il faut que l’organisme de caution accepte…

Avec leur idée de plafond d’endettement à 35 %, c’est censé nous protéger mais en réalité ça nous empêche aussi de nous enrichir.

Pour nous, le dossier paraît solide, mais pour les banquiers ce n’est pas du tout la même logique.
Ils ne raisonnent pas comme nous : ils se contentent de cocher des cases dans leur logiciel. Si on ne rentre pas dans les normes, c’est “trop de dettes, trop de risques en cas d’impayés” → ils ne prêtent pas, pour limiter leur exposition.

Concernant l’amortissement :

ce n’est pas 19 ans ou 25 ans (ça, c’est la durée de remboursement du prêt, pas l’amortissement comptable).

En comptabilité, il faut raisonner par composants du bien immobilier.

Exemple de ventilation pour un bien acquis à 75 k€ :
Après déduction de la parts terrain

Gros Ĺ“uvre : environ 40 % (amorti sur 30-50 ans).
Toiture : 15 % (20-30 ans).
Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage…) : 20 % (10-15 ans).
Aménagements intérieurs : 25 % (7-10 ans).

Enfin, pour les factures personnelles mais en lien direct avec la SCI ou le LMNP, tu peux effectivement les passer en charge (sous réserve qu’elles soient bien justifiées et rattachables à l’activité).

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il faudra « dilapider Â» une partie de cette Ă©pargne pour rĂ©gler les droits de mutation (certes 8% de 75 Ă  90 keur - car il faudra retenir une valeur de marchĂ© pour ne pas vous faire redresser par les impĂ´ts).

pas sûr moi non plus de comprendre l’intérêt de l’opération.

Quelques commentaires cependant :

  • l’accord de la banque sur le transfert du bien ne sera pas automatique. Quel est leur intĂ©rĂŞt Ă  le faire ? En terme de gap de marge, vous demander le remboursement anticipĂ© du crĂ©dit en cours et vous faire souscrire un nouveau crĂ©dit sera beaucoup plus rentable. Si c’était automatique, la martingale serait connue, a minima par les banques privĂ©es. Au passage, les banques n’aiment pas du tout financer une vente Ă  soi-mĂŞme : j’espère que votre Ă©pargne est intĂ©gralement investie avec votre banque pour qu’elle voit l’intĂ©rĂŞt manifeste de faire une exception (avec 3 keur de revenus vous ĂŞtes sans doute « premium Â» voire « patrimonial Â» selon l’établissement, mais pas au-delĂ )
  • pour avoir rĂ©cemment fait le tour des banques pour un financement de RP, je peux vous dire que seule la SG et le CIC n’ont pas tenu compte de la SCI Ă  l’IS que je possède pour le calcul de mon taux d’endettement. les autres ont regardĂ© mon taux d’endettement « consolidĂ© Â»
  • vous dites gagner 3keur. nets ? Auquel s’ajoute 11% de rendement sur un bien Ă  75 k + frais soit quelque chose comme 9keur de loyers. imaginons la mĂŞme chose pour votre RP actuelle. Disons que vos revenus sont nets avant impots de 58 keur, soit 20k environ de capacitĂ© d’emprunt, ou encore 1700 euros par mois environ. Je ne sais pas Ă  combien est votre mensualitĂ© sur votre prĂŞt RP actuel mais Ă  mon sens le premier projet doit vous coĂ»ter 350 eur / mois de mensualitĂ©. Regardez combien il vous reste en capacitĂ© d’emprunt. l’astuce de la SCI ne vous permettra pas dans tous les cas d’acheter un bien Ă  1 MEUR si votre budget c’est 300 keur… quel emprunt comptiez vous lever pour votre RP ? aux taux actuels, 100k sur 25 ans vous coĂ»tent un peu moins de 500 eur / mois
  • Avez-vous Ă©tudiĂ© l’option de rallonger les crĂ©dits existants (souvent contractuellement possible jusqu’à 2 ans Ă  taux identique) pour redonner de la capacitĂ© d’emprunt immĂ©diatement sans passer par la case apport Ă  la SCI ?
    -parlez de votre projet à votre banquier. Avec un peu de chance, votre interlocuteur est compétent (il en reste), connaît les pratiques de son établissement et saura vous faire part de bonnes idées…
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Bonjour,

Je suis dans un cas semblable

Nous avons avec ma mère et ma soeur créé une SARL à l IS

Dans le quel nous avons un hangars avec production photovoltaĂŻque qui nous oblige Ă  avoir
Une structure juridique

Et dans lequel nous faisons racheter un premier bien immo et j espère en faire racheter un aute en début d année les de biens étant déjà détenu en indivision

Ce que je peux en dire

faire une société à l IS pour deux bien immo seul sans autres intérêts commercial
est de mon point de vue un peu limité, les frais limitent la rentabilité

Faire racheté à soit même des bien immos détenu en perso, demande au moins 20% d apport, valeur qui avait déjà été remboursé par les loyers, donc finalement pas d’apport prélevé sur mes réserves persos

Je pense que nous soyons 3 dans la société nous aide beaucoup sur ce genre de projet,

Oubliez l idée de faire racheter sa résidence perso par une société détenu par sois même
Ca ne passera pas

Quel est l intérêt réel d’apporter des biens immobiliers dans une société à l’IS sans rachat ?
Je veux dire d un point rentabilité ?
Cela va créé du cash dans une structure plus lourde en terme de frais et de fiscalité

La limite des 35% n est pas un plafond de verre
Je suis au crédit agricole et je lai dépassé, je suis monté à 42%
Je pense que vous devriez tenter de faire un projet supplémentaires en nue, se mettre en indivision si besoin , et mettre un appartement en LMNP ce qui limitera les impôts fonciers

Et faire un montage avec OBO avec une société à l IS dans quelques années
Ce qui vous permettra de faire un apport conséquent pour permettre d être à zéro sur la société, tout en vous retirant un peu de cash pour racheter d’ autres bien si vous le souhaitez