salut Oliverq,
l’immo est tout d’abord une passion. Tu rentres dans une surface, tu imagines les couleurs, la cuisine, casser une cloison… c’est un esprit créatif exaltant. Le côté « multi taches » est top, c’est presque un vrai métier, et ce dernier immeuble m’a un peu usé, car j’y vais casi tous les samedis faire des travaux (j’ai un ami qui me les fait, mais je mets la main à la patte). Je regarde pour mes prochains achats des T2, dans des villes moyennes, autour de 100k€ et loués environ 500/550€/mois, sans travaux (même si je regarde tout le reste, à l’affût de la bonne affaire cachée).
On nous apprend à tjrs avoir des biens dans le top qualité de ce que la commune propose. Si tu fais du pourri, tu as tout d’abord de la vacance locative (mon max de vacance locative, 3jours sur 10 apparts en 17 ans …), et tu attires les locataires qui se sont fait refoulés ailleurs, donc pas les meilleurs dossiers. Mon but n’est pas de concurrencer les hlm de France, l’État s’en charge très bien. Mes apparts etaient loués 430€, après travaux, je les ai passés à 550€, tous loués de suite. Et ma renta a bien-sûr explosée.
Sans connaissance boursière à l’époque, une pauvre AV bidon pour « mettre de côté », l’immo me semblait une évidence. Et bien fait, il n’y a pas plus puissant pour vecteur d’enrichissement, avec en +, une magie fiscale. Mais à nouveau, tous mes biens sont neufs, tjrs repeints entre chaque locataire pour donner cette image de serieux et de propre (je commence à etre doué d’ailleurs 
).
Tu fais du buisness sérieux, honnête, sans être une pourriture qui propose des logements aux enfants des autres, mais que tu ne voudrais pas que les tiens y vivent !! Lorsque j’ai fait visiter ma maman dans ma première maison locative, elle m’a avoué que c’etait mieux que chez moi !!
La formule magique aujourd’hui :
- des biens pourris que personne ne veut = marge de négo.
- des biens avec mauvaise note dpe = encore + de nego et crédit d’impôt (mais travaux financés par la banque).
- des travaux = deficit foncier (et financés par la banque).
- une fois tout neuf, tu relèves les loyers à leur juste valeur.
Pour se faire, il faut qd même un poil de temps et surtout un réseau qui peut gérer tout ça.
Et avoir toutes les composantes reunies n’est pas chose facile…
j’espère t’avoir aidé avec ces quelques pistes de réflexion
bon investissement
