Besoins de conseils - Investissement locatif - Jeune actif

[Quentin352]

Bonjour à tous,

Je me permets de poster aujourd’hui afin de solliciter vos avis et conseils concernant une situation préalable à un investissement immobilier, ainsi que sur le statut actuel de mes finances.

Situation personnelle et financière

• Âge : 23 ans

• Patrimoine net : ~35 000 €, réparti comme suit :

  • ~7 800 € sur PEA
  • ~20 700 € sur livrets
  • ~4 000 € en crypto
  • ~1 800 € en PEE / PER

Je vais démarrer un CDI en janvier 2026 dans le Doubs, avec un salaire d’environ 2 600 € net par mois. Après m’être renseigné sur la région, je pense que c’est un secteur pertinent pour reprendre mon projet d’investissement locatif.

Contexte

Certains d’entre vous m’avaient déjà conseillé plus tôt cette année sur un précédent projet que j’ai finalement dû abandonner en raison d’une situation professionnelle instable (contrat de professionnalisation).
J’étais toutefois allé jusqu’à la signature d’une promesse d’achat, ce qui m’a permis d’acquérir une première expérience concrète sur le sujet.

Ne connaissant personne dans la région, j’ai choisi de me mettre en colocation à mon arrivée afin de rencontrer du monde et réduire mes charges, ce qui me laisse davantage de marge pour investir.

Projet d’investissement

À 23 ans, mon objectif est avant tout de réaliser un premier investissement “formateur”, avec une vision long terme mais flexible.
Compte tenu de la conjoncture actuelle autour du LMNP, je m’oriente plutôt vers un investissement locatif en nu au réel, avec la possibilité d’évoluer vers un autre régime à l’avenir selon les changements réglementaires.

L’objectif principal est :

• d’apprendre
• de structurer un premier projet solide
• et d’envisager une revente à horizon 5 à 10 ans, en fonction de l’évolution de ma situation personnelle, professionnelle et des opportunités du marché.

Bien recherché

Je vise :

• Un appartement d’au moins 40 m²
• Prix d’achat : 45 000 à 60 000 €
• Travaux : 10 000 à 15 000 €, idéalement du rafraîchissement
• Loyer nu estimé : 500 à 600 €
• En essayant d’éviter les passoires énergétiques

Les chiffres me semblent plutôt cohérents pour la zone, mais j’aimerais tout de même avoir vos remarques, retours d’expérience et conseils, notamment sur :

• la pertinence des hypothèses
• la stratégie nu au réel dans mon cas
• la cohérence d’un projet avec revente à 5–10 ans
• les points de vigilance pour un premier investissement

J’ai réalisé plusieurs calculs et simulations que je partage via une capture d’écran de mon Excel afin d’avoir des avis plus éclairés.

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de me lire et de me répondre
Tous vos retours seront les bienvenus.

[Neuvidor]

Salut @Quentin352,

Je suis également du Doubs, un peu plus âgé (37 ans). Je suis en train de réaliser mon premier investissement locatif (compromis en cours) : un petit immeuble de rapport comprenant deux appartements (T2 et T3), loués 1 080 € par mois au total (500 € et 580 €).

Je ne sais pas d’où tu es exactement et si tu n’es pas trop loin, on pourrait échanger de vive voix autour d’une bière sur nos analyses respectives et partager ce début d’expérience.

Mon objectif est de tester ce premier projet sur une année fiscale complète pour me faire la main et ensuite acheter 1x lot par an pendant 10 à 15ans pour me construire un patrimoine immobilier correcte pour la retraire.

@+

[Quentin352]

Salut @Baptiste45 ! Merci pour ta réponse ça serait avec plaisir oui ça m’intéresserai beaucoup de savoir sur quoi tu t’es basé avant de te lancer. Je vais arriver dans la région début janvier ! Voici mon mail pour se tenir au courant (je crois pas que je puisse laissé mon numéro ici) : [email protected].

[Neuvidor]

Concrètement, ce qui m’a fait franchir le pas, c’est le bon vieux dicton : « Qui ne tente rien n’a rien », mais aussi le fait de me dire qu’avec l’immobilier, les loyers peuvent contribuer à rembourser une partie (voire la majorité) du crédit pour financer un bien qui m’appartiendra à la fin. Et surtout, ça permet d’utiliser l’effet de levier du crédit : au lieu d’attendre d’avoir tout le capital, on investit avec l’argent de la banque, à condition évidemment que le projet tienne la route (charges, vacance, travaux, etc.).

Cela fait 5 ans que j’essaie différents placements, mais je n’ai rien trouvé de vraiment convaincant, n’ayant pas une grande base en finance au départ.

Du coup, avec ma compagne, on s’est dit qu’on devrait essayer l’immobilier. On a donc posé nos critères (qui ne sont pas forcément les meilleurs, mais qui nous correspondent). On voulait un lot complet pour être décisionnaires des travaux : idéalement un immeuble de 2 à 4 logements, avec peu de frais de copropriété, une classe énergétique D minimum, des places de parking pour chaque appartement, et aussi un extérieur exploitable pour les locataires (grande terrasse ou jardin). On voulait également que le bien soit proche de chez nous et correctement situé par rapport au bassin d’emplois (proche de l’autoroute, dans notre cas).

Une fois ces bases posées, on a trouvé une annonce sur LBC. On a fait une offre à 110 k€, avec une enveloppe travaux de 15 k€ (prix initial : 117 k€). Après un premier refus et une contre-proposition que nous avons refusée, le propriétaire a finalement accepté notre prix.

Suite à ça, on a monté un dossier bancaire pour confirmer que la banque pouvait nous suivre. On a également consulté un courtier, qui pense pouvoir faire mieux. Ça nous a permis d’y voir plus clair sur l’aspect cash-flow mensuel.

On est maintenant dans la phase de consolidation des devis pour valider l’enveloppe travaux nécessaire à la rédaction du compromis. Celui-ci est actuellement en cours de rédaction, ce qui nous permettra ensuite d’obtenir de vraies propositions de financement.

En gros, aucun courtier / aucune banque n’a voulu nous faire une proposition ferme (avec engagement) avant la signature du compromis de vente contenant toutes les informations. Ils peuvent donner des estimations et un “accord de principe”, mais pas une offre de prêt réelle tant que le dossier n’est pas complet.