Achat 1er Appartement, couple d'Ă©tudiant

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Avec ma copine, on s’intéresse à l’investissement locatif depuis quelques mois et nous souhaitons activer ces recherches par du concret. En premier lieu, voici la description de notre profil d’investisseur :

Moi : environ 10K€ de patrimoine

  • 2600€ sur PEA
  • 6000€ sur LEP
  • 1600€ sur Livret Jeune
  • Plusieurs biens matĂ©riels (Appareil photo, MacBook … je ne compte pas dessus mais certains peuvent se vendre en cas de problème)

Ma copine : environ 13k€ de patrimoine

  • 1600€ Livret Jeune
  • 11000€ sur Livret A

Étant alternants, voici nos différents revenus :

Moi :

  • Alternant en Graphisme → 1350€ par mois,
  • Freelance → 100/200€ par mois
  • Aide → 100€ (mobilijeune)

Ma copine :

  • Alternante en Evenementiel → 1350€ par mois,
  • Aide → 100€ (mobilijeune)

Nous :

  • APL → 300€
  • Prime d’activitĂ© → 40€

Soit un total cumulé d’environ 3300€.

Nous avons cette envie d’investir grâce à nos recherches et à ses parents, qui possèdent déjà une SCI bien fournie et qui travaillent dans le bâtiment.

Concernant notre projet, voici les caractéristiques du type de bien que nous visons :

  • Appartement T2 voir T3
  • Nantes ou pĂ©riphĂ©rie
  • Entre 80k et 100k de prix d’achat
  • Travaux : entre 7k et 15k maximum (ça ne nous effraie pas car nous serons bien accompagnĂ©s, mais bien sĂ»r si on peut Ă©viter, on ne va pas se gĂŞner)
  • Location MeublĂ©e via LMNP
  • Loyer d’environ 500€/700€ selon les zones
  • Entre 10 et 12k€ d’apport

Pour cela, nous procédons étape par étape, mais nous ne sommes qu’au début de notre projet, nous avons rendez-vous avec la banque d’ici quelques semaines pour connaitre notre capacité d’emprunt, la faisabilité de notre projet…

Nos objectifs principaux Ă  travers ce premier investissement :

  • Apprendre Ă  gĂ©rer un bien
  • Cash flow positif ou neutre
  • CrĂ©ation de patrimoine long terme

Quelques questions :

  • Trouvez-vous que notre projet est adaptĂ© Ă  notre profil ? Ou trop ambitieux ?
  • Pensez-vous que les banques peuvent se sentir plus confiante Ă  l’idĂ©e de nous prĂŞter quand on est issue d’une famille dĂ©jĂ  cliente (sur de gros projets en plus) ?
  • Auriez-vous des optimisations Ă  faire sur nos choix ?

J’actualiserais ce post en fonction des avancées et de vos réponses,

Merci d’avance, Sam

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Bonjour.
Chez les banquiers, le credit immo est une des source majeur de nouveaux clients. Vous serez potentiellement mieux servis dans une banque qui ne vous connais pas.
Chez les banquiers la fidélité paye moyennement…
Allez voir un courtier (cafpi par exemple) votre dossier passera dans tous les établissements et vous aurez peut etre même un meilleur taux que par votre conseiller qui n’a plus aucun pouvoir en agence…
Mon humble avis de gérant de foncières :wink:

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Bonjour @damianus
Pensez-vous que ce serait plus rentable malgré les frais qu’un courtier peut couter ? (pas énorme au vu de notre projet mais tout de même)

Merci pour ce conseil, de toute manière on va comparer les offres de plusieurs banques !

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Bonjour, j’ai également essayé de faire un projet immobilier via sci avec un ami en étant en alternance mais aucun prêt n’a été possible durant cette période.

Renseignez-vous auprès des banques de la faisabilité mais à mon avais ça va être bien compliqué malheureusement pour vous

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Bonjour Leo,

Mince, peut etre que cela dépend du projet, du dossier et de la localisation ? On va pas se laisser abattre et on verra bien, merci pour votre retour !

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Oui il y a sûrement plusieurs facteur qui jouent, c’était un appartement locataire en place, T2 sur Le Mans pour à peine 100k, et mon salaire était plus élevé que le vôtre mais qui ne tente rien n’a rien comme on dit :wink:

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Vous avez réussi à le faire au final ? Après la période d’alternance de votre ami ?

Merci pour les infos, on va se battre Ă  la banque

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Par sur cet appartement du coup le temps de finir mon alternance et depuis nous en recherchons un autre mais avec 2 cdi ça devrait passer tranquillement

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Hello,
Ca dépend uniquement du logiciel interne sur lequel ton conseiller va rentrer ton profil, quand il va cliquer sur “continuer” il va avoir un bouton rouge à cause du contrat “précaire” (cad pas un cdi).
Les règles d’octroie d’un crédit se sont durcit, l’état nous bichonne pour qu’on prenne aucun risque dans la vie :slight_smile:

Ta seule solution si tu ne veux pas perdre plus de temps : Voit un courtier, il te dira s’il peut le faire.
S’il hésite ou qu’il te dit “on peux essayer”, très sincèrement, ça pue.
Quand aux frais, vaut mieux lacher 2k€ et obtenir un crédit que les épargner et ne pas en avoir (ou y passer tout son temps libre pour enchainer les rdv dans différentes banques et enchainer les refus, le tout avec un compromis qui tourne).

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Hello Jblm,

Merci pour ton retour, je vois, c’est dommage, surtout qu’on ne cherche pas à financer une RP mais un bien locatif qui devrait s’autofinancer… Il y a moins de risque de ne pas rembourser, normalement…

Dans ce cas, est-ce qu’il y a une différence de tarif entre un courtier physique et un courtier en ligne ?

On avisera en fonction de nos rendez-vous en banque, mais merci pour le conseil, c’est bon à prendre !

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Bonjour Samuel,
Le plus gros problème c’est que vous êtes en alternance et donc rien ne dit au banquier que vous allez avoir un job après vos études, même une promesse d’embauche je pense que avec l’économie actuel cela ne passera pas.
Votre patrimoine peut faire peur aussi, car cumuler vous n’avez que 23K de patrimoine (sans CDI - apport de 10k) ce qui peut faire peur au banquier aussi et en cas de coups dur vous pouvez très vite vous retrouvé sans rien. (impayé, travaux plus long que prévus, réparation pas prévus, vacances).
Pourquoi partir sur un T2 / T3 pour commencer ? Il faut prendre en compte que plus grande surface = plus cher à l’achat mais aussi plus cher à entretenir. Par exemple si le score énergie est trop bas et vous devez changer les fenêtres cela vous couteras plus cher que si vous étiez partir sur un studio. De plus T3 = peut être collocation donc plus dur à gérer aussi.

Je pense que si vous voulez mettre tout vos chances de votre coté arrivé avec 3 / 4 projets concret. Voici des appartements qui sont sur le marché, voici aujourd’hui dans la meme rue ou le meme quartier à combien son les loyés pour le même genre de bien et voici une projection que nous avons faites.

Bonne chance dans votre projet et même si cela ne marche pas aujourd’hui vous pourrez retenter quand vous aurez des CDI et vous aurez en plus surement encore plus de patrimoine donc encore un meilleur dossier.

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Bonjour Alan,

Merci pour votre retour, c’est sur que l’alternance n’améliore pas notre profil, au fur et à mesure des rendez-vous avec les banques, je pense que notre projet s’affinera et nous serons peut etre (sans doute) amené à réduire à un studio. Nous avons accès à quelques biens en off-market également, à suivre…

Nous sommes en train de construire notre dossier et nos projets, certains sont fictifs mais vont servir à montrer notre intérêt, est-ce que vous auriez des recommandations / astuces pour ces rendez-vous là ?

Merci beaucoup, affaire Ă  suivre !

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La banque n’est pas ton ami, mais un partenaire commerciale.
Donc je vais être franc (n’y vois que du factuel, aucune méchanceté) :
Vous n’êtes pas “riche” : Risque de défaut
Vous ĂŞtes un couple : risque de rupture
Vous êtes jeune : risque d’inexpérience / d’irresponsabilité
Vous êtes en alternance : Risque de précarité + Risque de chomage

Je dis pas que c’est impossible, mais les banques sont “vieux jeu” et ne vous connaissent pas, elles analysent leur risque à intégrer ce partenariat. Et il n’est momentanément pas en votre faveur.

Concernant le courtier, deux choses :

  1. Tu préfères acheter l’invest que tu as ciblé ou le voir filer ?
    Le cout du courtier est au même titre que les honos des mandataires (agent immo, chasseur d’appart etc..) un mal pour un bien (pas dans 100% des cas mais dans le tiens il a une nette valeur ajoutée). Et un cout qui s’intègre dans ton business plan. Seul le TRI compte sur un invest immo, et 2K€ c’est absorbé très rapidement.
  2. Tu es jeune, j’imagine sans réseau, encore inexpérimenté (même si vos parents pourront vous apporter leurs conseils), donc tu préfères avoir un humain en face, avec son carnet d’adresse, ses conseils, et lui poser des questions, ou un gars au bout du fil de temps en temps qui te tiendras au courant ?
    Et dans ton cas c’est un courtier qui parlera au banque, donc tu bénéficieras de son “autorité” auprès des conseillers.
    S’il connait un gars au CIC, qu’il te vends comme un client sérieux, comme Mr Michu qui a fait son crédit hier, ca aura surement plus de poids que si tu arrives avec tes dossiers sous le bras pour lui jurer que tu sais ce que tu fais.

J’espère pas avoir été trop brut dans mes explications, l’idée c’est d’être réaliste et pas te démotiver :wink:

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Ahah non c’est bien, un peu de franchise ne fera jamais de mal a quelqu’un qui veut apprendre. Merci pour cela,

Merci pour vos conseils, nous allons contacter un courtier à la suite de notre rdv avec une de nos banques, dans l’espoir d’arriver par n’importe quel moyen à avoir ce qu’on souhaite !

Bonne continuation

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Pour enfoncer le clou sur le côté “précaire” de votre dossier : en 2019, mon fils a essayé de faire un crédit immo pour sa RP alors qu’il était au milieu de la période d’essai de son CDI d’ingénieur. Les deux courtiers que nous avons contactés ont refusé d’office le dossier, qui était impossible à faire passer auprès d’une banque d’après eux (“revenez quand la période d’essai sera terminée”). Alors des alternants…

C’est le banquier (de réseau) de la famille qui a finalement accepté de faire le prêt sans attendre, en ajoutant la garantie des deux parents -en plus d’une hypothèque- et en proposant un taux supérieur à ceux pratiqués à l’époque (bon, c’était 1.5%, ça fait rigoler maintenant…). C’est vrai que le risque était “énorme” : remboursement mensuel inférieur à 600 € par mois (en Ile de France) ! Nous sommes contents que ça soit passé, malgré le côté un peu ridicule “ceinture et bretelles” des garanties pour un risque aussi faible, car le prêt à taux 0 qui a complété l’opération n’aurait plus été accessible quelques mois plus tard.

Soit dit en passant, bien que beaucoup (de jeunes ?) soient tentés de quitter les banques traditionnelles et que je vois parfois des avis très négatifs sur ce forum, je vous conseille de pratiquer la multibancarisation : les banques en ligne ont de gros atouts, certes, mais les banques traditionnelles aussi (prêts, CAT, possibilité de virements avec de gros montants… autant de moments où Fortuneo aurait été une source de blocage dans notre cas). A plusieurs moments, j’ai été contente de ne pas avoir placé tous mes oeufs dans le même panier bancaire et de continuer à entretenir de bonnes relations avec notre conseiller de l’agence d’à côté.

Pour revenir à votre projet, je vous conseille d’attendre, d’étoffer vos patrimoines et de relancer, peut-être, votre projet immobilier locatif quand vous aurez des emplois stables. Vous aurez d’ici là d’autres objectifs, qui sait ?

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Bonsoir Agnes,

Merci pour votre retour, au fur et à mesure des réponses et de ce que l’on lit ici, la plupart nous voient assez défaitiste ahah, la réalité nous rattrapera surement mais on va se laisser le mérite d’y croire encore un peu !

On fera ce projet tot ou tard, merci pour votre avis sincère et sans doute réaliste !

Bonne continuation

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Hey ! Je ne sais pas si cela pourra vous aider, mais j’ai tenté… et j’ai réussi (ma situation est un poil différente).

William, 20 ans, célibataire (situation actuelle pendant et après l’achat).

Revenus :

  • Alternance : 950 €

  • CDI Ă©tudiant (24 h/mois) : 250 €

  • Prime d’activitĂ© : 200 €

Épargne personnelle : environ 30 000 € (Livret A / PEL / Livret Jeune).

Je ne suis pas hyper dépensier et je suis logé gratuitement par de la famille.
Je suis étudiant en deuxième année de BUT et je cherchais à utiliser l’épargne que mes parents et moi avons mise de côté.

J’ai voulu me lancer dans l’immobilier pour avoir quelque chose de concret et surtout apprendre des choses (rénovation) avec mon père.

Les premiers problèmes :

  • CapacitĂ© d’emprunt faible car peu de revenus

  • Pas de CDI

Pour pallier cela, j’ai pris le premier job étudiant qui proposait un CDI avec le moins d’heures possible.
Cela m’a permis d’ajouter 250 € de revenus pour 24 h par mois et surtout de cocher la fameuse case du CDI.

Ensuite, j’ai défini mon projet :
Studio de 20 à 30 m² sur la ville d’Angers, avec une enveloppe globale de 110 000 € tout compris (notaire + agence + travaux), avec un apport entre 0 et 20 000 €.
Loyer estimé : environ 500 €.

J’ai ensuite été voir ma banquière en agence (que j’ai depuis tout petit). C’était la première fois que je la voyais et c’était pour acheter un appartement locatif.
Honnêtement, je ne savais pas vraiment comment m’y prendre. Je me suis un peu laissé guider par elle, tout en étant honnête et en exprimant mon réel souhait : allier montée en compétences via les travaux et réaliser en même temps un investissement pour mon patrimoine.

Au vu des actions mises en place (CDI + augmentation des revenus), la banquière a été ouverte directement sur mon projet.
J’ai obtenu une proposition à 3,15 % sur 20 ans.

J’ai essayé d’aller voir une autre banque pour “tester”, mais je n’ai pas eu de retour concluant.
Je dirais donc qu’au vu de la complexité d’un dossier d’alternant, il faut faire confiance à sa banque physique et accepter si la proposition n’est pas déconnante.

RĂ©sultat :

  • Appartement de 20 m² en hypercentre d’Angers

  • Prix : 80 000 € (frais de notaire inclus)

  • 7 000 € de travaux

  • CrĂ©dit sur 20 ans Ă  3,15 %

  • 15 000 € d’apport

  • Caution d’un parent mais caution de la banque dĂ©s la signature d’un CDI

Je suis ravi d’être passé par ma banque et je mise là-dessus pour le début.
Oui, ce n’est peut-être pas le plus optimisé, mais au départ, je considère qu’on fait ce qu’on peut avec ce qu’on a.

Je reste dispo pour Ă©changer si vous voulez ! :blush:

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@William153 : on est d’accord que votre banquière est aussi celle de vos parents ?

Parce que le “contexte familial” peut aider aussi à faire passer le projet votre projet, @Samuel165….

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Uniquement ma mère est dans cette banque. Mais oui étant caution je pense que cela a joué.

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Votre projet paraît réfléchi et le budget reste raisonnable pour un premier investissement. Le fait de viser un bien à 80–100k limite quand même le risque.

Le point clé, à mon avis, ce sera surtout votre marge de sécurité : garder assez d’épargne après l’apport, anticiper les imprévus (travaux un peu plus chers, vacance locative, charges sous-estimées). Le cash-flow peut vite bouger selon le taux du crédit.

Le fait que votre famille soit déjà dans l’immobilier peut rassurer, mais la banque regardera surtout vos revenus et votre stabilité.

Ça me semble faisable si vous avancez prudemment et que les chiffres tiennent vraiment une fois tout posé à plat.