Premier prêt pour RP - Négociation du taux

Immobilier
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Hello tout le monde,

Je me permets d’ouvrir ce sujet car je n’arrive pas à savoir quelle stratégie adopter pour obtenir le meilleur taux possible pour l’acquisition de notre RP (fin d’année 2026).

Budget pour la RP : 350.000 à 400.000€ (hors frais de notaires et intérêts)

Apport voulu : 20.000 à 30.000€

Durée : 25 ans.

Nous serons tout deux en Septembre 2026 en CDI hors période d’essai (pharmaciens).

Nous avons déjà contacté un courtier qui estime le projet finançable et qui a commencé par nous simuler le financement avec un taux de 3,80. Cependant, il ne peut pas encore envoyer notre dossier car nous ne sommes pas encore les deux en CDI (juste un accord oral pour ma conjointe car elle est en stage pour le moment).

Trois questions me viennent à l’esprit :

  • Avons-nous bien fait de contacter un courtier ? Ne devrions-nous pas démarcher les banques dans un premier temps ?
  • Quel taux viser ? D’après le baromètre en Mai 2026, un bon taux est à 3,7%, un très bon taux à 3,44% et un excellent à 3,2%.
  • L’argument de l’achat futur d’une officine pour s’y installer à deux peut jouer en notre faveur ?

En vous souhaitant une belle journée

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Hello,

Je ne suis pas un expert mais par rapport à mon expérience ce que je peux te dire c’est que je pense que vous prenez trop tôt.

Les Taux peuvent changer d’un mois à l’autre, voire d’une semaine à l’autre.

Après vous pouvez juste interroger votre banque, mais si tu interroges un courtier qui va également interroger des banques que tu veux également te renseigner, cela peut être bloquant si tu as déjà un dossier ouvert.

par exemple tu interroges une une banque par toi-même on te propose 4 %, le courtier consulte la banque et il sait qu’il peut avoir 3,8% mais comme tu as déjà interrogé la banque par toi-même c’est bloqué et tu ne peux avoir que les 4 %.

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J’aurais dit tou l’inverse !

Fais tes demandes en direct sur les sites des banques, et ne sollicite de courtier que si ça ne passe pas.

Méfie-toi des taux excellents,etc., exprimés sans durée.

Et réfléchis sur le type de biens que vous recherchez pour savoir s’il faut mettre 20 ou 30 keur ou plus en apport…

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Justement je me posais la question de si c’était bloquant ou non…

J’ai juste fais une simu en ligne au crédit agricole (ma banque) qui me donnait un taux à environ 3,9%, mais je ne suis pas allé plus loin avec le conseiller pour justement ne pas avoir déjà un dossier ouvert chez eux.

Pourquoi penses-tu qu’on s’y prend trop tôt ? Nous sommes bien conscients que les taux varient, mais de toute manière nous devons anticiper un minimum pour avoir une idée du budget

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Justement j’ai regardé sur meilleurtaux.com et les taux cités plus haut étaient ceux sur 25 ans ! (ce qui m’étonne aussi, je pensais qu’ils étaient plus haut)

Par rapport au type de bien, qu’est ce qui ferait pencher la balance pour un apport plus ou moins conséquent ? Les potentiels travaux à réaliser ?

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Apres les differents simulateurs, tu as deja une idée de ce que tu peux avoir.
apres si tu te renseignes maintenant et que tu as un resultat a 3.9 et que dans 6 mois c’est 4.5 au moment de faire les demarches, tu l’as quand meme dans l’os.

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Avec moins de 10% d’apport les banques vont souvent exiger une garantie type Crédit Logement qui augmente le coût total, et t’as moins de marge pour négocier le taux. 10% du prix du bien c’est vraiment le seuil à viser.

Sur l’officine, jouez cette carte à fond. Les pharmaciens sont des profils très recherchés par les banques, ça peut clairement faire la différence sur le taux négocié.

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Bonjour,

Il ne sert absolument à rien de faire le tour des banques alors que vous n’avez signé aucun compromis. Les taux évoluent régulièrement et la banque la plus intéressante pour vous ce jour ne sera pas forcément la même au moment du montage du prêt.

A ce stade, vous avez vérifié la faisabilité du projet en terme d’endettement, vous ne pouvez rien faire de plus.

  • L’argument de l’achat futur d’une officine pour s’y installer à deux peut jouer en notre faveur ? >> Je dirais malheuresement que c’est plutôt l’inverse car ça va complexifier le dossier (ce que les banques n’aiment pas).
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La majorité des banques privilégie crédit logement. Il n’y a à ma connaissance que BPCE qui préfère utiliser son organisme de cautionnement interne, qui n’est pas gratuit.

Avec crédit logement, vous avez un frais fixe (de l’ordre de 30 à 40% de la facture), le solde est un partage des risques. Cela veut dire que vous récupérerez ces fonds au moment de la vente du bien.

Ne pas passer par crédit logement dans une banque qui fonctionne avec crédit logement, c’est opter volontairement pour une situation “alambiquée” et accessoirement plus coûteuse.

Je confirme que les professions médicales ont la cote avec les banques. Toutes choses égales par ailleurs, vous auriez intérêt à choisir une banque qui saura vous accompagner le moment venu pour le rachat de votre officine, donc plutôt Banque Pop, CIC, LCL ou SG.

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Coût total crédit logement de l’ordre de 0,1% du capital emprunté, soit entre 3 et 4keur su votre projet.

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Je viens de trouver cela sur Reddit: https://www.reddit.com/r/immobilier/comments/1tngiiy/comment/onu8m18/?utm_source=share&utm_medium=web3x&utm_name=web3xcss&utm_term=1&utm_content=share_button

Enfin, il est important de noter qu’un dossier de crédit n’est fait qu’une seule fois : si le courtier a fait une demande en ton nom, tu ne pourras pas refaire une demande sans le courtier dans cette même banque.

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Bonjour,

Je viens d’obtenir 310 000 euros à 3.20% au LCL, 30 000 euros d’apports; sur 25 ans. Malheureusement à 6 mois près, nous aurions pu bénéficier d’une ligne à 2% pour 30 000 euros (il faut pour cela être strictement plus jeune que 30 ans).

Primo-accédants également avec ma compagne.

A priori, les taux directeurs remontent et avoisineraient les 4% sur 25 ans d’ici juillet.

Pour info, le crédit mutuel propose une ligne à 1% en ce moment mais dans notre cas le taux du prêt principal était trop élevé (3,42%) ce qui, cumulé revenait plus cher qu’au LCL.

Nous ne sommes pas passés par un courtier. Je trouve que c’est intéressant et formateur de démarcher les banques soi-même, en particulier pour un premier achat.

Bonne réussite dans votre projet

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La garantie crédit logement est toujours présente de toute manière ? Peu importe si l’apport fait 10% ou moins ?

Merci pour les conseils !

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Pourquoi spécifiquement ces banques ? Elles ont une branche dédiée aux professions de santé ?

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Bonjour Sébastien, merci pour ta réponse,

super taux !

Dans notre cas, nous avons 25 et 27 ans et sommes primo-accédants, donc on cocherait les cases pour des offres comme celles-ci, c’est bon à savoir !

Intéressant et formateur je n’en doute pas, mais concrètement est-ce qu’il est possible d’obtenir de meilleurs taux que si on sollicite un courtier ? c’est surtout en ce sens que je me questionne…

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Hello ! Je pense également que démarcher les banques est formateur et parfois plus intéressant (économiquement) que de passer pour un courtier. De mon pdv, le courtier n’est utile qu’en cas de dossier difficile.

De ma maigre expérience, j’ai acheté ma 1ère RP l’été dernier avec ma conjointe. Nous sommes tous les deux cadres donc aucune difficulté à faire passer notre dossier et jouer la concurrence entre les banques. Nous avions conclu un prêt +/- proche du tien à un taux de 2.75% (les banques nous proposaient entre 3.1% - 3.5% avant négo). Nous avions contacté 4 banques, ce qui n’est pas très chronophage. J’avais appelé deux courtiers à l’époque par curiosité, les deux m’ont dit qu’ils ne feraient pas mieux.

Bon courage dans ta recherche

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Hello Tamano !

Merci pour ton message, c’est plutôt une bonne nouvelle alors, je pense que je ne vais pas donner suite avec le courtier si pas vraiment d’avantages au niveau du taux. Il me facturait 5000€ en honoraire de courtage pour 350.000€, ce qui me paraissait déjà excessif de base, donc si je peux m’en passer…

En terme de timing pour un achat prévu en fin d’année, une première prise de contact avec les banques est nécessaire ou alors j’attends de signer un compromis comme dit plus haut ? Je suis un peu perdu au niveau de la chronologie vu qu’il s’agit d’un premier projet…:sweat_smile:

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Oui, Thomas a raison, Crédit Logement c’est la garantie standard quasi systématique quel que soit l’apport. Ce que je voulais dire c’est qu’avec moins de 10% tu as moins de poids pour négocier le taux, les banques te voient comme un dossier plus serré. Avec 30k sur 380k tu es à ~8%, ça passe mais si vous pouvez gratter encore 10k d’ici l’achat vous serez clairement mieux positionnés.

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Le mieux c’est de négocier directement avec une ou deux banques (voire plus si vous êtes motivés) et de mandater un courtier en parallèle pour les autres banques (en faisant très attention à bien exclure les banques que vous gardez de son mandat).

Votre courtier sera en concurrence avec vous-même et devra (vraiment) vous proposer les meilleures conditions. À défaut, il ne sera pas vraiment incité à faire de son mieux car vous n’aurez pas d’alternative.

Vous pourrez également faire monter les enchères entre les banques que vous gardez et les banques sollicitées par le courtier.

Les offres finales du courtier sont rarement meilleures que celles négociées en direct avec la banque et quand elles le sont c’est généralement à la marge avec de fortes contreparties (mobilité bancaire, rapatriement de l’épargne, etc.).

À conditions financières équivalentes, le courtier grignote la marge de la banque (il a un pourcentage sur le montant emprunté) et augmente le coût du crédit pour l’emprunteur (quelques milliers d’euros).

Par ailleurs, la négociation en direct va plus vite, de même que pour la signature et le déblocage des fonds. Le courtier est un intermédiaire de plus qui ralentit souvent les choses car la banque ne peut pas vous parler directement.

Pour moi le seul intérêt du courtier, c’est la possibilité de consulter une infinité de banques que vous n’auriez même pas pris la peine de contacter sinon. Parfois, il y a de bonnes surprises.

Par souci de simplicité et pour inciter les banques à vous octroyer les meilleurs conditions financières, prenez l’assurance groupe de la banque. Vous pourrez toujours la changer par la suite (y compris immédiatement après le déblocage des fonds).

En revanche, il y a une chose importante à négocier, ce sont les indemnités de remboursement anticipé. Généralement, toutes les banques acceptent de renoncer aux IRA mais pour cela il faut en faire la demande. Il est aussi possible d’obtenir une remise sur les frais de dossier en général.

PS : négocier avec une banque n’est pas compliqué, il suffit de faire une demande de prêt et d’envoyer les documents demandés. Toutes les banques (et les courtiers) demandent les mêmes documents. Une fois que vous avez préparé votre dossier pour une banque, vous pouvez envoyer le même dossier aux autres banques.

PPS : gérez attentivement vos comptes dans les prochains mois pour avoir un profil d’emprunteur impeccable (pas de découvert, dépenses somptueuses, jeux d’argent, etc.).

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Oui c’est sûr, de toute manière entre le début des visites et l’achat de la maison, nous aurons largement le temps d’avoir encore un peu plus d’apport… j’imagine que c’est des choses qui peuvent se négocier aussi avec la banque en direct, trouver le bon équilibre entre un faible apport et un taux correct…