L'achat étudiant

Lucas143 · Avril 22, 2024, 8:19

Bonjour à tous, âgé de 22 ans et étudiant en Master en alternance, je souhaite faire le pas et me lancer dans l’immobilier.
Je me suis pendant quelques temps focus sur la crypto, les actions et mon PEA sur lesquelles j’ai investi plus de 1000€.
J’ai également un LEP qui me sert de matelas depuis quelques temps.

Ainsi, j’ai accumulé avec ma première année d’alternance une petite somme de 10 000€ et souhaite m positionner sur de l’investissement dans l’immobilier locatif.
Je sais que j’hésitai il y a peu à créer une SCI, mais j’ai également entendu parler d’une LMNP. Selon vous, sur quel régime doit-je m’orienter ?
A savoir que j’aimerai par la suite que cela me serve de base d’holding.

Puis-je d’ailleurs bénéficier des avantages étudiants auprès de mon banquier avec des bases financières dans le vert ?
Merci pour votre retour.

hhamon · Avril 22, 2024, 12:18

Bonjour @Lucas143,

Bravo pour ton envie de te lancer dans l’immobilier à ton âge.

En dehors de ces 10 000€ épargnés, as-tu déjà un autre matelas de sécurité ?

Paies-tu un loyer ou bien vis-tu encore chez tes parents ?

Pour un premier achat, il faut que tu t’orientes vers un achat en nom propre (c’est-à-dire toi en tant que personne physique) pour mettre ensuite le bien en location sous le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Oublie le montage de la SCI pour le moment qui t’oblige non seulement à être associé à une autre personne (physique ou morale) mais qui implique de nombreux frais supplémentaires et d’une complexité administrative dont tu n’as pas besoin pour un tout premier achat.

Tu mets la charrue avant les bœufs ! Le montage à base de holding n’a de sens que lorsque tu commences à avoir un certain patrimoine et que tu as besoin de le structurer pour pouvoir notamment faire des arbitrages plus tard.

L’achat en nom propre d’un bien immobilier combiné au régime LMNP pour son exploitation est déjà un excellent choix pour démarrer. Surtout d’ailleurs à ton âge car j’imagine que tes revenus sont encore modestes et que par conséquent ta fiscalité personnelle est quasiment nulle.

Avant de démarrer des recherches de biens immobiliers, il faudrait déjà savoir à quoi tu peux prétendre en terme de financement auprès des banques. Commence par te renseigner auprès de ta banque principale ou bien celle de tes parents par exemple.

Comme tu l’as évoqué au début de ton message, tu es encore étudiant et en alternance. Cela signifie que tu touches une maigre rémunération qui te permet de subvenir à tes besoins. Peut-être vis-tu encore chez tes parents et par conséquent, ta capacité d’épargne sur ton salaire d’alternant est plus conséquente.

Pour autant, tant que tu n’es pas encore réellement salarié en CDI d’une entreprise avec une rémunération stable et dans la norme du marché, tu vas très certainement te retrouver face à un mur au niveau des banques. En effet, les banques voudront bien te prêter si tu leur présentes une situation financière stable et établie avec des fiches de paie et un dernier avis d’imposition. Avoir un peu de cash en banque pour l’apport n’est qu’une petite partie de l’équation globale lorsqu’on souhaite faire un achat immobilier à crédit et profiter de l’effet de levier bancaire.

Tu pourrais éventuellement prétendre à un prêt étudiant avec des conditions d’emprunt avantageuses mais ce type de prêt est théoriquement destiné au financement des études. En cas d’acceptation d’un prêt étudiant, les banques peuvent te demander de justifier que les fonds sont bien utilisés pour financer tes études (école / université, logement étudiant, etc.). Utiliser les fonds pour acheter un premier bien immobilier tel qu’un parking par exemple ou un petit studio dans une petite ville, pourrait être risquer si la banque s’aperçoit de l’opération.

Il faudrait en savoir plus sur ta situation personnelle actuelle mais, sans vouloir te décevoir, je pense que tu es encore dans une situation personnelle peu favorable pour qu’une banque puisse te prêter de l’argent pour un achat immobilier.

Cela ne t’empêche pas pour le moment de te former à l’immobilier (il y a plein de vidéos sur Youtube) pour bien comprendre tout le fonctionnement de l’achat, de l’emprunt et des charges qui pèsent une fois que l’on devient propriétaire. Pendant cette phase de formation, tu peux en profiter pour continuer d’épargner sur tes livrets (LEP / Livret A) pour les amener à leur plafond et continuer aussi d’investir sur ton PEA pour le long terme.

Tu auras ainsi une situation personnelle plus saine pour aller voir les banques et demander un financement sur un bien que tu aurais reperé.

Lucas143 · Avril 22, 2024, 8:47

Bonjour @hhamon,
Tout d’abord, merci pour cette réponse très complète.

Oui, j’ai également un livret A en matelas et j’ai mon loyer à payer chaque mois.

Très bien, je ne savais pas que le fonctionnement était ainsi pour un LMNP. Ainsi donc, dès mon premier achat, je pourrai en faire la démarche ?

D’accord très bien, je pense en effet qu’il est encore tôt pour me charger d’administratif. Un temps que je peux économiser pour d’autres investissements.

Donc il faut déjà avoir des sociétés diverses avant de créer une société mère faisant office de holding ?

Bien sûr, ma fiscalité est moindre et pouvoir en profiter maintenant est un réel avantage.

D’après mes recherches, je peux m’orienter vers un premier achat à hauteur de 100k mais en attendant, j’hésite à faire un premier investissement moindre dans un garage ou quelques chose de similaire.

Malheureusement, non je ne vis pas chez mes parents et mes déplacements sont importants. J’espère pouvoir obtenir une aide de ma banque et pouvoir profiter de cela pour réellement commencer dans du physique.

Bien sûr, je comprends totalement, mais le plus important au final, ne serait-ce pas le retour sur investissement ? Si on présente un projet qui est tout à fait envisageable et remboursable dans un délai defini, cela peut certainement jouer en faveur ?

En effet, j’avais pensé à cela mais le prêt étudiant risque d’être une prise de risque étant donné que je n’en ai pas réellement besoin pour mes études.

Très bien, votre aide est précieuse en tout cas et je prends chaque conseils. Peut-être qu’une SCPI correspondra plus à mes attentes.

Le problème (ou non), j’ai, je pense les connaissances pour actuellement suite à mes formations et jaipeur de perdre mon temps à attendre et louper la bonne occasion.

Malgré bien sûr, qu’il reste toujours primordial d’alimenter un maximum min PEA et mes actions boursières.

hhamon · Avril 23, 2024, 8:05

Hello @Lucas143,

De rien, avec plaisir

Le livret A avec le matelas de sécurité c’est déjà une très bonne chose.

Oui ! Le LMNP est l’un des modes d’exploitation d’un bien à usage d’habitation. D’un point de vue administratif, les démarches déclaratives se font très facilement auprès des services des impôts.

Il permet de louer en nom propre en tant que non professionnel un (ou des) bien(s) immobiliers meublés. Le régime LMNP permet entre autres de faire de la location meublée à l’année (location longue durée), de la location meublée saisonnière (location courte durée) ainsi que des baux étudiants ou des baux mobilité (location moyenne durée). Les baux ont une durée limitées de quelques mois à 12 mois.

En plus du mode d’exploitation meublé, le statut LMNP vient avec ses régimes fiscaux : le réel ou le micro-BIC. Le choix de la fiscalité au réel ou au micro-BIC dépendra notamment de la quantité de charges à pouvoir faire passer en déduction des revenus encaissés (les loyers) afin de réduire, voire d’annuler l’imposition sur ces derniers pendant plusieurs années consécutives.

Par exemple, lorsqu’un bien meublé a nécessité d’investir beaucoup d’argent pour faire de gros travaux de rénovation, alors dans ce cas, le régime « réel » sera généralement le plus approprié. Dans le cas où le logement meublé ne permet pas de déduire suffisamment de charges à l’année, alors le régime micro-BIC sera le plus adapté en terme de fiscalité pour l’investisseur.

Plus d’infos : Location meublée |impots.gouv.fr

L’autre mode d’exploitation est la location traditionnelle dite « nue ». Le propriétaire bailleur propose son bien immobilier non meublé à un locataire. Dans ce cas, les baux ont une durée de 3 ans minimum renouvable tacitement. La location nue a elle aussi ses régimes fiscaux associés : le réel et le micro-foncier. Comme pour le LMNP, le choix du régime fiscal réel ou micro-foncier dépendra du projet.

Plus d’infos : Location vide de meubles |impots.gouv.fr

La fiscalité est une partie importante de l’équation de la rentabilité d’un investissement locatif qu’il ne faut surtout pas négliger.

Tout à fait ! Surtout qu’en France nous sommes les champions des démarches administratives en tous genres. C’est d’autant plus vrai lorsqu’on agit au travers d’une société civile (SCI par exemple) ou commerciale (SAS, SASU, SARL, EURL, etc.). Au delà du temps qu’elles consomment, certaines démarches administratives en société ont aussi un coût financier qu’il faut pouvoir assumer.

Oui ! Le principe d’un holding c’est d’être une sorte de parapluie sous lequel sont protégées d’autres entreprises (SCI, SAS, SASU, EURL, SARL, etc.). Une holding est une société qui détient des parts dans d’autres sociétés filles. Des conventions de trésorerie entre la société holding et ses sociétés filles sont établies afin de pouvoir faire notamment circuler des capitaux entre elles (apport de trésorerie d’une holding à une société fille, remontée de dividende d’une société fille vers la holding mère) et/ou consolider une comptabilité commune générale.

Un montage de holding mère / fille compte à minima deux sociétés : la société holding mère et la société fille. Qui dit multiplication du nombre de sociétés dit aussi multiplication des coûts de gestion de base (honoraires d’experts comptables, honoraires de Greffe, honoraires bancaires, etc.).

Ce montage prend tout son sens lorsqu’on possède déjà plusieurs sociétés dans son patrimoine et que l’on souhaite les structurer pour diverses raisons et objectifs : préparer la transmission à ses ayants droits, organiser la vente d’une des sociétés du groupe à un tiers, garder le contrôle / pouvoir sur le groupe, faciliter les opérations d’investissement et de croissance, optimiser la fiscalité, etc.

En étant encore peu fiscalité, c’est effectivement un bon moment pour investir en nom propre, par exemple pour faire de location meublée (LMNP) ou nue (foncier). Surtout si ta tranche marginale d’imposition (TMI) est de 0% ou bien de 11%. Tu pourrais ainsi profiter dans certaines situation d’une fiscalité allégée sur tes revenus locatifs le temps que tu restes dans ces tranches. Dès lors que tu passes dans la TMI à 30%, la tranche d’une majorité des personnes actives en France, alors la fiscalité s’alourdit davantage sur tes revenus locatifs.

Acheter un garage (ou bien un lot de garages) versus un logement à 100K€ dépendra complètement de la nature du projet et de sa rentabilité. L’avantage des garages c’est que leur gestion est hyper simple (baux précaires) et il y a peu de charges qui pèsent dessus (taxe foncière faible, charges de copropriété faibles). Par contre, ce ne sont pas forcément des biens qui se louent facilement selon l’endroit. On peut se passer d’un garage pour vivre mais pas d’un toit !

Dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon où la politique est en faveur de la suppression de la voiture en centre ville, avoir des parkings en périphérie de la ville avec des bornes de recharge électriques peut s’avérer être un pari payant pour le futur.

Alors qu’un logement, nous en avons tous besoin. Nous avons une population qui tend à croître à long terme donc la demande de logements devrait continuer d’être forte.

Bien sûr que présenter un projet viable et rentable au banquier facilitera les démarches pour l’obtention d’un prêt mais ça ne fait pas tout. La banque s’intéresse aussi à ton profil bancaire et la probabilité que tu deviennes un bon client pour elle dans le futur en venant y placer ton salaire, ton épargne, etc.

Dans tous les cas, il vaut mieux essayer que de ne rien faire du tout ! Si tu obtiens une banque qui te suit sur un projet, c’est gagné. A l’inverse, si toutes les banques que tu consultes te refusent pour le moment, ce ne sera pas un échec puisque tu auras noué des contacts, taté le terrain, fait des recherches, etc. En somme, tu auras appris et acquis de l’expérience pour retenter la prochaine fois

Je ne suis personnellement pas fan des SCPI mais c’est sans doute par ma méconnaissance du sujet et des biais personnels que j’ai à leur encontre.

Rassure toi, des occasions et des opportunités il y en aura toujours. L’opportunité, c’est généralement toi qui la crées. Nous avons tous « raté » de bonnes occasions ou de belles opportunités d’investir en immobilier, en bourse, ou ailleurs. Ce n’est pas grave, ce n’était juste pas le bon timing.

Il vaut mieux attendre d’investir sur une opportunité avec laquelle on est en totale confiance parce qu’on a bien étudié le projet que de vouloir se précipiter à investir sur quelque chose par peur de rater une opportunité (le fameux FOMO).

C’est surtout vrai en immobilier où les montants en jeu sont de base déjà importants. Si tu rates ton premier investissement immobilier, tu vas non seulement y laisser des plumes personnellement mais tu auras plus de mal ensuite à multiplier les opérations parce que tu auras abîmer ta capacité d’emprunt avec un investissement pas ou peu rentable.

J’ai commencer à m’intéresser et à me former à l’investissement locatif en 2018 après avoir acheté ma résidence principale en 2017. Entre 2018 et 2023, j’ai eu plusieurs opportunités d’investir sur des biens immobiliers que j’ai finalement décliné pour plein de raisons personnelles. Je viens d’acquérir mon tout premier investissement locatif avec ma compagne en janvier 2024 après avoir visité le bien en juillet 2023.

On s’est lancé sur cet achat car (presque) tous les voyants qu’on avait déterminé en amont étaient au vert pour ce projet :

Le bien est idéalement situé dans la ville où nous habitons depuis 3 ans
- Facilité à pouvoir gérer nous mêmes le bien puisqu’il se trouve à 10 min de chez nous
Nous connaissons donc bien l’environnement
- ville dynamique de taille moyenne en IDF
- beaucoup de grandes entreprises installées
- beaucoup d’universités et de centres de recherche scientifique à proximité
- population de profils CSP/CSP+
- forte demande locatives sur la ville
- nouvelle ligne de métro actuellement en construction
- réseau de transports en commun déjà en place (RER, TGV, etc.)
- …
On avait le cash nécessaire disponible pour l’apport et les travaux
Le vendeur avait besoin de vendre rapidement
- donc possibilité de négocier le prix à la baisse
Le bien est dans une copropriété récente de taille moyenne
- faibles charges de copropriété
- copropriété bien entretenue
- pas d’impayés dans la copropriété
- bâtiment assez récent donc DPE de niveau D
Pas de gros travaux à prévoir mais seulement de la rénovation esthétique

Nous avons tout de suite repéré tout le potentiel du bien. Pour autant, avant de faire une offre, nous avons pris le temps de faire les calculs de rentabilité pour nous assurer que nous achèterions au bon prix.

L’objectif n’était pas d’acheter à n’importe quel prix ce bien qui remplissait tous nos critères mais de faire un investissement de long terme qui s’autofinancera. C’est sur la base de cette hypothèse que nous avons pu déterminer notre offre de prix d’achat au vendeur.

Ce dernier l’a acceptée et nous étions ravis. Si, par contre, le vendeur avait décider de refuser notre offre, alors nous aurions simplement passé notre chemin et cherché une nouvelle opportunité ailleurs.

Au final, nous arrivons presque à tenir notre business plan et budget initial. En raison de certains coûts non prévus au départ dans notre analyse, nous allons légérement dépassé le budget que nous nous étions fixés pour les travaux et les meubles. Heureusement, nous avions pris une marge de sécurité grâce à la négociation du prix au départ mais aussi en ne mettant pas toute notre épargne disponible en apport pour pouvoir faire face à ces imprévus.

Nous allons mettre ce bien en location meublé dès le mois prochain quand les travaux de rénovation seront terminés.

Désolé pour cettre (beaucoup trop) longue réponse !

Lucas143 · Avril 23, 2024, 8:29

Hello,
En effet, mais je trouve que c’est un matelas très peu utile au vu de son pauvre rendement.

Très bien, je ne savais pas qu’il était aussi simple de constituer un LMNP.
D’accord, nous pouvons ainsi avec ce système effectuer toute sorte de location, y compris via AirBnb ?

Super intéressant, je me suis un peu positionner à ce sujet lors d’une création d’entreprise et il est vrai qu’ils sont primordiaux quand-à la déduction fiscale. En tant qu’entreprise, j’étais parti sur la mico-BIC, à voir si le cas est toujours aussi intéressant en LMNP.

Dans ce sens, étant donné les travaux à effectuer constamment dans l’immobilier, il est fort probable que le régime « réel » soit davantage intéressant.

Je ne pense pas que la location « nue » m’intéresse. Malgré un marché cible plus étendu, il est en effet moins intéressant économiquement et fiscalement parlant.

Tout à fait, nous devons toujours plus nous creuser la tête pour devoir juste répondre à quelques documents ou créer quelque chose. En effet, malgré l’aide de personnes pour ses démarches, il va falloir un investissement qu’on me conseillait, que ce soit notamment pour un avocat.
Déjà avec plusieurs logement, je pense qu’un comptable est primordial.

Très bien, je comprends bien mieux son fonctionnement mais surtout l’importance financière que va constituer une holding. Elle va agir en quelque sort comme trésorier des sociétés filles, en gérant les fonds et permettant leur circulation également si je comprend bien.
J’imagine que les frais sont très important, d’autant plus basés en France.

Super, merci beaucoup pour ces détails.

Avec une TMI actuelle de 0%, il serait davantage bête de ne pas profiter de cet avantage à l’heure d’aujourd’hui. D’accord, je comprends, et vous connaissez de combien s’alourdit la fiscalité sur les revenus locatifs ? 25% ?

Je pense bien que la réflexion et l’impact n’est pas le même. Malgré les avantages du garage, il faut en effet que l’emplacement soit idéal. Habitant en pleine ville, j’ai l’avantage d’avoir un champ des possibilités assez important. Cela est à visualiser avec l’investissement nécessaire.

Tout à fait, le problème sera certainement le futur des véhicules qui peut-être impacteront la présence et la location des garages. Cependant, je pense que ces derniers peuvent toujours servir de boxe de stockage.

Je comprends que pour la banque également il faut un retour sur investissement. Cela va dans les 2 sens et ils doivent aussi se positionner sur le futur.
Ca me rappelle une citation de Nelson Mandela qui disait « Soit je gagne, soit j’apprend, mais en aucun cas je perd »

Je m’intéresse un peu au sujet des SCPI et il est vrai que malgré les frais, cela reste intéressant pour diversifier son portefeuille.

Tant que l’on garde la motivation et la curiosité, l’investissement et les opportunités s’ouvriront. Il ne faut pas juste pas rester sur ces acquis à attendre que le temps passe.

Surtout sur de l’immobilier où un mauvais investissement peut entraîner de sérieux manque financier. Tout à fait, j’avais pensé à cela également, dans ce cadre, cela en devient dramatique.

Félicitations ! Comme quoi, comme vous me l’avez mentionné, le temps est un bon gage de réflexion et il ne faut pas se précipiter. J’espère que ce dernier ne sera que le premier d’une longue liste.

En effet, tout les points abordés me semblent également soulevés d’un bien très intéressant. Davantage avec la considération long terme via de nouvelle ligne de métro et sa proximité avec des entreprises mais surtout des universités qui reste un pilier majeur dans la location. De plus, avec un niveau de DPE de niveau D, vous n’aurez pas de souci, du moins dans les prochaines années à venir.

Au final, quel était le montant de votre emprunt sur ce logement ? et sur une somme finale de combien d’euros ?
De plus, souvent, j’estime à environ 1% du prix du logement, le prix de la location mensuelle. Est-ce le cas de votre côté ?

Au contraire, j’apprécie beaucoup cette échange dans lequel j’en apprends énormément et je vous remercie pour votre partage de connaissance.

Lucas143 · Avril 23, 2024, 8:36