Levier sur bien immobilier locatif

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous !

C’est mon premier post ici, alors n’hésitez pas si vous avez des retours sur la forme et le fond :ok_hand:

Étant propriétaire de ma résidence principale depuis maintenant deux ans, avec ma compagne, on a fait le choix d’investir dans un bien locatif.

Le bien ayant un super rendement, on souhaiterait recommencer l’opération sur un bien similaire.
L’achat de ce premier bien locatif nous a mis au taquet niveau endettement (35%)

J’ai entendu par-ci par-là, la possibilité de faire du levier sur le premier bien afin d’en acheter un deuxième.
Ce qui est intéressant, puisque cela semble répétable (à l’infini ?)

Certains ont-ils déjà fait ?
Concrètement, quelle est la formule utilisée ?
Des conseils là-dessus ? (Warnings ou retours d’expérience)

Merci d’avance !
Robin

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Bonjour,
Je ne vois pas quel levier tu pourrais utiliser si tu es déjà à 35% d’endettement.
Même si tu trouvais un bien qui s’autofinancait, la banque ne prendrait en compte que 60, au mieux 70% des loyers ce qui exploserait le plafond des 35%.

Il ne faut pas croire tout ce qui se raconte sur youtube.

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Bonjour,

En effet le levier est intéressant mais pas répétable à l’infini… surtout maintenant !
Il fut un temps (il y 2 ou 3 ans) les banques utilisaient un calcul différentiel et prenaient compte les loyers pour venir accroitre tes revenus du travail. Ce temps est révolu, les banques prennent désormais 70% maximum des loyers en compte et vont imputer la différence à ta capacité d’emprunt.
A moins donc de trouver des biens qui génèrent des cashflows importants, cela ne peut se reproduire à l’infini et la limite de l’investissement en nom propre est atteinte.

Tu peux ensuite creuser la question d’investir en SCI…

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Si, il y a des solutions, mais assez novatrices donc avec peu de retour d’expérience.

Le prêt hypothécaire par exemple, ou le démembrement. Ainsi, tu rembourses une part de ta Résidence Principale et tu peux ré-investir plus tôt.

Par exemple : https://www.hyppo.immo/

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Tu peux réaliser un bon dossier bancaire qui démontrera que même en dépassant le taux d’endettement, ton projet sera fiable. Toutes les banques ne l’acceptent pas, mais dans mon cas c’est passé à la deuxième banque démarchée.

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Et jusqu’a quel taux d’endettement peut-on monter sous dérogation?

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Yes, c’est ça le sous-jacent de la question : avec 35% aucune solution « simple » existe !

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J’ai l’impression que c’est un peu ça que j’avais en tête (le prêt hypothécaire)

Cas concret :

  • j’achète un bien de valeur 100 K€
  • plus tard j’achète un autre bien de valeur Ă©quivalente 100 K€ en hypothĂ©quant le premier

Certains l’ont déjà fait ?

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Tu dépassais de beaucoup ?

À ce moment là, le processus de décision doit être bien long, ça doit remonter assez haut je pense

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@Sarah29 a du passer par une SCI, je pense, pour faire sauter le plafond des 35%.

Accessoirement sa notoriété a pu aussi jouer en sa faveur même si son métier comporte des risques.

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L’hypothèque ne peut se faire que sur la part que tu possèdes (sinon la garantie ne marche pas). Ainsi si tu as acheté un bien à crédit a 100k€, tu ne pourras le mettre en garantie pour acheter un autre bien a hauteur de 100k€ que quand ton bien locatif sera remboursé (donc dans 15-20 ans je suppose dans ton cas).

Il n’y a pas donc pas/plus de solution miracle. Le calcul différentiel permettait de répéter réellement les investissements locatifs à l’infini du moment que ces derniers étaient à l’équilibre (car alors leur emprunt était totalement gommé du calcul par les entrées d’argent), ce n’est plus le cas avec le calcul du taux d’endettement post covid… Si tu veux passer l’obstacle de l’endettement à 35% il faut passer en SCI à mon avis.

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Bonjour Ă  tous,
Pour ma part, je travaille dans une banque située dans une petite ville de 7000 habitants dans le sud-ouest.

Les règles sont les suivantes chez nous pour de la RL : 20 ans max, 90% des loyers pris en compte. S’agissant du calcul, il a en effet changé : on prend désormais l’ensemble des revenus (salariés + RL à 90% donc), auxquels on retranche l’ensemble des dettes (mensualités de tous les crédits en cours). La LTV ne doit pas excéder les 90%. Le taux d’endettement compte bien sûr mais je vois assez peu mentionnée la notion de reste à vivre qui est pourtant essentielle et regardée à deux fois lors de votre demande de prêt. J’ai récemment financé un cliente dans son projet malgré 40% de TE, car le reste à vivre était OK et cashflow positif sur son opération.

Si cela peut vous aider !

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LTV = loan to value, c’est-à-dire le ratio entre le prêt et la valeur du bien

Un LTV de 90% c’est grossi midi 10-11% d’apport (plus les frais de notaires, donc.

@Leslie4 : La Bami ou la Pouyanne ?

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Bien essayé mais ni l’une, ni l’autre ! Groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale ! Merci pour la precision sur la LTV en effet !

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Bonjour

Oui on peut dépasser le taux d endettement de 35 %

Pour ma part, HA de bien avec légère plus value latente et cash flow
Je suis monté quelques années à environ 45%

Si je peux donner un conseil ne lisez pas trop les avis, et aller voire des banquiers et si ça ne passe pas, demander leur pourquoi

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a priori @Leslie4 est bien placée pour donner l’avis d’un banquier! :wink:

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Pour vous donner une update,
Il semblerait que le plus intéressant dans notre cas soit d’acheter via une SARL familiale

  • avantages similaires a du LMNP
  • prĂŞt pro non imputĂ© sur l’endettement perso

On a un cash-flow positif de 21% du loyer par mois, et un exemple concret qui tourne, ça doit aider le banquier à se projeter aussi

Ça semble être la voie sur laquelle notre banquier nous suivrait

Merci pour vos réponses :ok_hand:t2:

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Bonjour Leslie,

Comment souhaites-tu que tes clients montent leur dossier bancaire (type investisseur) ?

Je fais des investissements en SCI à l’IR en LocAvantages, c’est à dire que les loyers sont en dessous du marché de 15% pour du LOC1 en échange l’Anah prend en charge une partie des travaux.
Le conventionnement Anah est de 6 ans.
Je prends systématiquement les assurances PNO et prêt de la banque.

Q1) Est-il possible de négocier clairement son différé ?

Q2) Que pense la banque si je multiplie les projets en cash flow négatif ?
L’une des raisons est que les loyers sont plafonnés de 15% en théorie mais en fait un peu plus de 15% vis à vis du marché. Et pour faire un projet à l’équilibre il faut mettre un apport de 25% ou 30%
L’objectif serait de mettre moins d’apport, aux alentours de 10% ou 15% et d’être en cash flow négatif sur tous mes projets.
Au bout de 6 ans, avec la hausse des loyers et la sortie du conventionnement Anah, on reviendrait en cash flow à l’équilibre.

Q3) Comment faut-il présenter son dossier pour décrocher successivement des crédits (cas d’une SCI à l’IR) ?
Faut-il présenter les projets déjà réalisés ? Ou faut-il présenter les garanties que l’on peut apporter (bulletins de salaire, livrets d’épargne…) ?

Merci