Livret A, LDDS et LEP plafonnés : Revenus faibles et locataire en HLM, que faire?

Ritou26 · Mars 9, 2024, 12:50

Bonjour à tous,

J’ai 29 ans et je dispose actuellement d’une épargne d’environ 47000€ dispatchée dans un Livret A, un LDDS et un LEP qui sont plafonnés.
Je dispose également d’un PEA chez Boursobank géré n’importe comment mais qui est dans le vert avec de la chance et plus de 5000€ dessus.
J’ai un peu moins de 10 000€ d’économies supplémentaires non investies.
J’ai aussi un compte Degiro avec 100€ non investis dessus… !!! Faute de temps pour m’y interesser.

Voilà pour ma situation !

Je gagne environ 1700€ par mois, parfois plus, mais je préfère me référer au minimum parce que ce n’est jamais pareil.

Depuis plusieurs années je suis locataire en HLM dans un studio de 43m² (donc pas si mal) qui me coûte la modique somme de 367€ par mois (charges, eau chaude et chauffage inclu).
Donc c’est super !

Le problème c’est que je ne supporte plus l’environnement de cet appartement. Forcément à ce prix là, mes voisins ne sont pas tous recommandables !

Je cherche donc une petite maison de campagne depuis deux ans avec un budget de 130 000€. Mais force est de constater que dans mon secteur, cela semble introuvable.
Il n’y a que des ruines qui demandent 150 000€ de budget pour un résultat même pas terrible.

Aujourd’hui, j’ai visité un appartement, pas très loin de chez moi, mais plus grand et avec un environnement qui semble beaucoup plus sain !
Ce n’est pas mon projet initial, mais je commence à me dire que ce n’est peut-être pas déconnant.

Cet appartement est situé dans une ville à 1h de train direct de Paris et juste en face d’un très gros lycée (général, pro et BTS).
Donc stratégiquement, c’est plutôt bien situé.
Professionnel je suis entre 5 et 20 minutes de voitures des lieux où je dois travailler.

Je pense qu’il est possible de négocier cet appartement facilement à 75 000€ 8il est actuellement à 79000€).
Les charges sont à 113€ par mois et la taxe foncière à 700€ par ans. Donc environ 175€ par mois en tout.
Il n’y a pas de prises de terre, mais tout le reste est ok niveau travaux. Il fait 58 m² et les volumes sont bien distribués. Vue sur un parc, avec résidence fermée et il dispose d’un box.
Chauffage au gaz avec chaudière individuelle. Classement DPE en D.
D’expérience, vu où il est situé, même pas besoin de chauffer en hiver. Comme mon logement actuel.

Bref, finalement, cela ne me coûterait pas beaucoup plus cher que mon logement actuel avec une qualité de vie sûrement bien meilleure, mais je ne sais pas quoi faire…

Est ce que ça vaut le coup d’être propriétaire dans ce cas là ? Sachant que ce n’était pas mon projet initial.
Sachant que le prix des locations hors HLM s’envolent et qu’il n’y a plus de place en HLM, surtout pour un homme seul. Donc en tant que locataire, il faudrait que je prenne sur moi et que je reste là où je suis.
On dirait que la réponse est oui du coup.

Mais vu que les taux se sont envolés aussi ces dernières années, comment je devrais réagir ?

balancer 40 000€ d’épargne ?
garder le plus possible d’épargne et chercher une autre stratégie d’investissement ? Sachant que je n’ai pas beaucoup de temps à y consacrer.

De même pour le crédit, est ce que je devrais chercher à payer mon appartement le plus vite possible, donc beaucoup d’épargne avec une durée de crédit de 15 ans max. Dans ce cas, je donne moins de sous à la banque.

Ou au contraire, garder mes sous, viser le crédit le plus long possible et tenter d’avoir des mensualités sous les 400€ ?

Franchement je suis complètement perdu.
Je voulais juste faire mon métier tranquillement et vivre dans une petite maison de campagne, sans me prendre la tête.
Mais ce n’est pas possible.

Étant seul, sans soutien familial ou autre, je ne sais pas ce que je dois faire. Ni comment gérer ma situation.
J’arrive à être économe, mais sans rien de concret derrière.

Merci d’avance pour votre aide et vos conseils !

YohanR07 · Mars 9, 2024, 6:14

Salut !

Pour moi, vise le crédit long. N’hésite pas a démarcher plusieurs banque et faire jouer la concurrence, aujourd’hui on arrive à taper du 3.9 en taux.
N’ai pas peur du crédit long avec un taux « un peu plus costaud ». On est en France, s’endetter « au prix fort » n’est donc pas un réel problème. Dans quelques années, si la conjoncture a tourner, tu refera négocier ton taux.
Au final, tu aura une mensualité le moins élevé possible, un nouvel appartement avec un nouveau cadre de vie, et la possibilité de t’intéresser plus à tes investissements.

Notamment si tu dis que ton pea est géré un peu aléatoirement, et que tu n’es pas trader. Tu vend tes valeurs, tu te place sur du MSCI World et la vie est belle.

Bon courage

jonah33 · Mars 9, 2024, 8:19

Salut,

Déjà, si ton environnement commence à sérieusement te déplaire, partir est une bonne solution.
Comme dit plus haut, le mieux est de rembourser un crédit sur la plus grande durée surtout si tu es jeune, ca te permet soit de baisser ta mensualité soit augmenter ta capacité d’emprunt.
J’ai fait rapidement une simulation sur meilleur taux:
En gros:
ta capacité max d’emprunt est de 100000€ sur 25 ans à 4%, 550€ de remboursement par mois
Si tu empruntes uniquement les 80k€ (frais agence et frais de notaire payés avec ton épargne), tu es à 445€ par mois.
Après d’après ce que tu dis, tu as quelques travaux à prévoir dans l’appartement (négociation + apport de cash si besoin ou augmentation de l’emprunt)

Je regarderai également les loyers pratiqués pour le même type d’appartement, histoire d’essayer de caler mon crédit au même niveau comme ça, si un jour ta maison de campagne se présente à ta porte, tu pourrais soit vendre ton appartement pour créer de l’apport soit le garder en location (cela deviendrait un placement )

En résumé pour moi :

balancer 40 000€ d’épargne ? = NON
garder le plus possible d’épargne et chercher une autre stratégie d’investissement ? OUI dans des ETFs ça peut être bien.
ACHAT du logement : A creuser si c’est celui ou un autre, DEMENAGER : A priori oui juste histoire de ne pas mettre à coup de fusil à tes voisins

Lau29 · Mars 9, 2024, 9:15

Il y a quelques années j’ai acheté une maison dans un endroit calme pour 4-5% de plus que le marché (les prix s’envolaient mais le vendeur s’était quand même emballé), ça reste le meilleur investissement de ma vie.
Tout simplement car l’immeuble où j’habitais avant avait quelques habitants assez horrible (leurs enfants). (C’était un immeuble neuf).
L’immeuble était également en face d’un lycée et c’était très difficile de se concentrer quand les lycéens glandaient devant (presque à longueur de journée).

Tout ça pour dire:

déménage
mais va devant le nouvel immeuble pour voir si le + d’être en face d’un lycée n’est pas en fait un gros -
comme dit précédemment, il ne faut pas avoir peur d’un prêt, si les taux montent, tu auras ton taux garanti, si ils baissent, tu peux renégocier.
ne laisse pas plus que le strict nécessaire dans ton compte courant

Bon courage!

Ritou26 · Mars 10, 2024, 5:05

Bonjour,

Tout d’abord je vous remercie pour toutes vos réponses qui sont précieuses quand on est un peu perdu comme moi.

J’avoue que l’endettement est quelque chose que je ne maitrise pas. Je ne me suis jamais endetté, je n’ai jamais fait un crédit et je n’ai jamais été dans le rouge.
Quand je vois le coût d’un crédit sur 25 ans, je me dis que cela correspond à deux ou trois années de salaire complètes, ce qui me parait énorme.

Mais bien entendu, j’ai conscience que cela est à mettre en relation avec le rendement des différents livret, ainsi que d’autres investissements potentiels, puis le phénomène de l’inflation etc.
Il ne faut peut être pas réfléchir en tant que coût global, mais plus en tant que coût mensuel ou même annuel.

Pour ce qui est de mon environnement, je pense en effet qu’il est urgent d’agir puisque cela impact mon moral et donc ma productivité.
Je ne vais pas lister ici tous mes déboires, ce n’est peut être pas le sujet, mais disons que la saleté, les dégradations, les mauvaises odeurs, les vols et j’en passe sont monnaie courante.
Je trouve cela horrible parce que nous avons pourtant un très bel immeuble qui est entretenu. J’ai le plus petit appartement possible, mais il y a des appartements superbes ! Le problème c’est que c’est tellement peu cher, qu’au lieu d’être reconnaissant de ce cadeau, la plupart des locataires ne travaillent pas et n’ont aucun respect pour les lieux.
C’est assez dingue …

Bref, selon vos conseils, je crois comprendre que :

J’ai tout intérêt à viser le crédit long et à garder mon épargne en oubliant le coût global de cet endettement.
Je pense qu’un achat est la meilleure solution, car tous les appartements similaires que j’ai vus se louent au minimum à 550€/mois, mais c’est souvent plutôt autour des 650€/mois. Souvent c’est même pourtant moins bien. par exemple je n’ai pas le box qui me permet de stocker ma moto (actuellement chez ma grand-mère) puisque le local de mon immeuble a été dégradé). Cela dépasse parfois même les 700€. J’avais déjà regardé ces dernières années et je m’étais dit que retrouver un logement locatif n’était pas vraiment possible. la seule solution serait de trouver un autre logement HLM, mais actuellement l’offre est saturée. Je suis régulièrement confronté à des élus qui travaillent avec les bailleurs sociaux et actuellement je n’ai aucune chance que mon dossier soit pris en charge.
Le taux actuel correspond donc au taux garanti. Il ne faut pas que je pense à mes amis qui ont acheté des maisons avec des taux à 1% sans apport, tout en ayant moins d’économies que moi. C’est la vie et dans tous les cas le taux peut se renégocier.
Il faut que je m’occupe de mon PEA en revendant certaines actions peut-être pas forcément pertinentes et ll faut que je me renseigne sur les ETF qui sont en gros un panier d’actions variés ?
Concernant la localisation de cet appartement, le fait que ce soit proche du lycée est plutôt un avantage. Mon métier c’est de donner des cours de musique et si un jour les lieux où je suis sous contrat venaient à m’entourlouper, j’aurais facilement la possibilité de transposer une partie de mon activité à domicile grâce à la proximité du lycée.
De plus, je n’ai pas vu sur le lycée, puisque mon appartement donne de l’autre côté sur le parc de la résidence qui est privé. En réalité, l’appartement est à quelques centaines de mètres de chez moi. Je le vois depuis ma fenêtre. Mais l’ambiance semble vraiment plus saine que chez moi. Déjà, c’était nickel niveau propreté alors que chez moi c’est un mélange entre une décharge et des toilettes publiques.
A voir pour les voisins, mais ça, on ne peut jamais vraiment savoir …

Mais du coup, j’ai encore quelques questions :

Si j’achète cet appartement 79000€ sans négociation, ça me fait en gros 87000€ avec les frais de notaire. J’ai des doutes au niveau électrique, mais je pense que si je prévois entre 5000€ et 10000€ de travaux et d’aménagement c’est le maximum (j’ai déjà pas mal de meubles et d’électroménager). Donc un total grand maximum de 97000€ pour y habiter dans les meilleurs conditions possibles.
A partir de là, je pense que viser des mensualités sous les 400€ ce serait bien pour moi. Avec les charges et la taxe foncière (qui suit l’inflation) j’en aurai pour 1680€ par ans soit 140€ par mois.
J’ai calculé que si j’emprunte 70000€ sur 25 ans à 4% (peut-être que je pourrai avoir 3.9%) j’aurai des mensualités à 390€. Avec les charges et la taxe foncière je suis à 530€ de coût mensuel sans l’énergie. J’avoue que je n’aurais pas envie que ce soit beaucoup plus.
Cela me demande 20 000€ d’apports que je pourrais prendre sur mon livret A et je garde un peu moins de 10000€ de frais possibles sur mon compte courant.
Egalement, je peux sûrement justifier de quelques travaux pour avoir un prêt à taux zéro.
Dans cette perspective, il me resterait mon LEP et mon LDDS plafonnés. 3000€ sur mon livret A et 5300€ sur mon PEA.
Qu’en pensez-vous ?
Pour mon PEA, chez Boursobank, il y a une « gestion pilotée » possible. Est ce que cela correspond aux ETF ou est ce que c’est autre chose ? Comment je pourrais faire pour mieux comprendre quoi faire avec ce PEA ?
Pour info, je l’ai approvisionné pendant le COVID avec 2700€. Aujourd’hui il est à 5300€ mais dernièrement il ne bouge plus trop. Il y a certaines actions que je souhaiterais vendre, d’autres peut-être garder.
Je pense que plus tard je me lancerai aussi dans un versement mensuel.
Si je touche à mon livret A, est ce qu’il sera préférable de le replafonner, puis de commencer à alimenter mon mensuellement mon PEA, ou pas du tout ?
Comment cela se passe pour renégocier un taux de crédit immobilier ? Est ce que cela peut se faire régulièrement, est ce qu’il faut démarcher d’autres banques tous les ans ?
En effet, si plus tard je voulais changer de résidence principale, j’aurais peut-être tout intérêt à garder cet appartement et à le louer. Logiquement dans 10 ans, même après de l’achat de l’appartement, j’aurai une épargne plus importante et normalement un salaire un peu plus élevé. D’ici là, le loyer devrai largement amortir les différents frais.

Merci d’avance !!!