Bonjour tout le monde,
Je voudrai avoir des avis sur un bien que j’ai acheté il y a un an. il m’est un peu tombé dessus, je ne m’y connaissais pas du tout et après quelques recherches j’ai pris la décision de l’acheter en me rendant pas compte de tout ce que je devais réellement voir.
C’est un bien acheté 104k sur Rennes (forte demande) pas loin du centre dans une zone top. Le DPE me contraint à améliorer le bien d’ici 2034 mais je paie peu sur les charges de copropriété puisque j’ai très peu de tantièmes et le logement est hyper bien équipé par l’ancienne proprio. Ça reste un super logement je pense.
Là où les soucis arrivent, c’est que je l’ai acheté quand les taux d’intérêt étaient quasi au plus haut. Montage du CMB, j’ai 2 prêts cumulés à 3.7 et 3.9% d’intérêt, donc des mensualités à 605 euros pour un bien que je loue 580 euros, je crois déjà être dans la tranche haute de prix du m2 en locatif donc je ne voudrai pas monter le loyer tout de suite, j’ai donc chaque mois un cashflow négatif en lissant avec les différentes charges.
Après discussion avec l’expert comptable de JD2M, elle me dit que ce n’est pas grave puisque je dois regarder seulement les environ 200 euros d’intérêts chaque mois qui sont couvert par le loyer.
J’ai du mal à être sûr que ce défaut n’en ai pas vraiment un, est-ce bien le cas ?
Merci pour vos réponses 
Tu peux normalement renégocier ton prêt. Je l’ai déjà fait en 2021 sur un prêt contracté en 2018 (1,40% > 0,9%).
Bonjour
Un cash flow négatif n’ai pas la fin du monde l’important c’est que vous vous soyez lancé
Maintenant 2 points où vous pouvez peut être grattez un peu pour qu’il se transforme en positif si ce n’est pas déjà fait
Délégation d’assurance emprunteur aller voir April c’est sérieux
Je sais de quoi je parle ma compagne étant au crédit agricole aillant 30% de remise sur celle ci la délégation d’assurance nous a fais gagner encore 50% sur chaque bien
2 renégocier votre prêt regarder vos frais de remboursement anticipé si il y en a et faite vos calculs
Et faite jouer la concurrence
Bonne soiree
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La rentabilite d un bien dans une grande ville ne se fait (quasiment) pas sur le cash flow , mais sur la prise de valeur du bien
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En faite, sur les 600€ que tu payes chaque mois, il y en a 200 qui sont complètement perdu (intérêt du prêt) et 400 qui servent à payer la maison.
Donc ces 400€, tu ne les perds pas vraiment, ils sont bloqués, mais tu les retrouveras lors de la vente.
Donc même si t’as un cache-flow négatif, ton patrimoine augmente de 400€ tous les mois (mais c’est de l’argent immobilisé)
(Sans compter la plus-value de l’appartement)
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Bonjour,
Un CF negatif n’est pas forcément une mauvaise chose.
Pour que l’investissement se rapproche de l’equilibre, tu peux renegocier ton taux. Mais il faut bien le timer vu les frais.
J’ai entendu dire que le meilleur moment pour cela est fin 2025 - la BCE prevoit plusieurs baisse des taux cette année a priori.
En attendant, regarde dans ton contrat ou demande à ton banquier s’il est possible de moduler le prêt, de manière à baisser la mensualité et rallonger la durée totale. Pour moi c’est la meilleure solution dans ton cas, d’autant plus que cela se fait normalement sans frais.
Quelles sont les autres charges que tu payes toi, a part copro et TF?
Ce qui est important a regarder c est le TRI , qui est l indicateur de rentabilite (contrairement au rendement).
Dispns que le rendement sont tes flux de recettes/depenses et le TRI va te donner ta rentabilite totale, potentielle a la revente.
Comme dit plus haut tu t enrichis de 400euros tous les mois.
Si tu peux assumer de mettre un peu au bout chaque mois tu seras gagnant a termes.
Si tu veux optimiser, essaie de renegocier tes taux et peut etre de changer d assurance emprunteur ( attention si tu changes d assurance emprunteur, tu peux te griller avec ta banque, possible que par la suite elle ne veuille.plus te preter car tu l’as trahis )
Hello,
Aligné avec les messages précédents + le fais que tu pourras augmenter légèrement le loyer tous les ans ou au changement de locataire.
Ce qui te permettra de percevoir « l équilibre ».
Mais en tant qu investisseur le TRI est la métrique la plus pertinente à mes yeux si tu n as pas besoin d argent en perso, évidemment …
Bonne journee
Ok merci pour vos conseils.
Concernant l’enrichissement de 400e, je crois que j’avais besoin de plus d’avis pour bien être convaincu et puis j’étais pas sûr que le conseil donné par JD2M ne soit pas aussi intéressé.
Ensuite, sur la renégociation des taux du prêt, je suis actuellement au chômage et je vais reprendre une formation sur peut-être plusieurs années (c’était pas du tout prévu à l’époque), je me demande donc si j’ai vraiment la possibilité de négocier quelque chose. Je compte évidemment aller voir mon conseiller pour en avoir le coeur net.
Je monterai le loyer à terme aussi mais par conviction personnelle, j’ai pas envie d’avoir un prix au m2 très haut aors que le logement n’est pas parfait, j’imagine que certains auront d’autres avis sur ce choix ?
Et je vais regarder mon TRI, c’est vrai que j’ai vu passer cette valeur plusieurs fois mais je l’ai pas encore calculé.
Inutile de renégocier le taux. Le delta n’est pas assez grand avec les taux actuels.
En général il est dit qu’en moyenne il faut à minima 0,8% d’écart pour envisager de renégocier en dessous ça ne vaut pas le coup car il y aura des frais de rachat de crédit (remboursement anticipé sont rarement négocié donc c’est entre 1et 3% du montant).
Le cashflow ça ne veut rien dire.
SI tu as fait un crédit avec zero apport ou si t’as fait un apport de 30% forcément le cashflow sera différent donc cette information dépend du contexte.
Il est sur que du fait que c’est négatif tu devrais provisionner chaque mois
Et pour tes 200 euros d’intérêts même si ton crédit était élevé, dis toi que les intérêts que tu paies viennent en déduction sur ta déclaration de revenus foncières si t’es au réel. C’est ce que ta compta a du te dire pour te rassurer.
Effectivement comme l’a dit @Nicolas211 faut regarder du côté de la délégation d’assurance. Pour ma part ca avait fait une grosse différence entre celle du Credit Agricole et celle de Magolia, courtier qui m’a dirigé vers Swisslife… de sacrés économies à la clé à défaut de ne pas renégocier le taux du crédit.
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j’ajoute que les banques ne devraient pas se battre pour racheter ton crédit si entre temps tu as repris des études / est au chômage.
certains prêts peuvent être rallongés, regarde les conditions du tien pour voir si c’est le cas.
Pour le coup, ta banque sera plus encline à faire cette opération si elle est contractuellement possible. J’imagine que ton changement de statut s’accompagne d’une baisse de revenus, donc elle préférera cela au fait de te mettre dans une situation financièrement inconfortable dans la durée…
Si t’avais mis + d’apport tu aurais une mensualité plus basse et un cash flow positif; pourtant ta rentabilité serait bien pire
Cash flow négatif n’a jamais été synonyme de mauvais investissement
Effectivement @Thomas106 , ma rémunération n’est plus la même et va changer durant les études. Je ne savais pas pour l’allongement de prêt, ça sera p-e une bonne alternative.
@Frederic115 merci pour l’info sur la rachat d’assurance de prêt.
@Laurent77 @Maxime2 Après calcul j’ai un TRI sur 15 ans à 2.3%, il augmente si je le garde plus longtemps, je comprends que le plus important c’est d’être en positif mais il n’est pas très élevé quand même.